每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

昨日（8月15日），杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局召開新聞發(fā)布會，通報杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購管理政策。該政策明確，簽訂購房合同(含預(yù)售合同)滿5年的經(jīng)適房可上市交易，不過經(jīng)適房住戶要按照評估價與當(dāng)時經(jīng)適房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。

有業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房可以上市交易，許多城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但對杭州而言，或具有更加與眾不同的意義。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，6月杭州新建商品住宅價格同比上漲7.4%，與其城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅非常接近。“經(jīng)濟(jì)適用房上市交易后，促進(jìn)存量增加，可以起到平抑房價作用”。中國房地產(chǎn)研究會副會長童悅仲向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

增值部分55%歸政府/

杭州昨日公布的《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購管理的實(shí)施意見(試行)》，圍繞經(jīng)濟(jì)適用房上市交易、內(nèi)部循環(huán)和申請回購等相關(guān)內(nèi)容，明確了政策規(guī)定。

其中符合簽訂購房合同（含預(yù)售合同）之日起滿5年，并補(bǔ)交土地收益等價款取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可通過買賣、贈與等方式處置該住房。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2004年9月1日被確定為土地收益等價款繳納比例的分界點(diǎn)。2004年9月1日前簽署經(jīng)濟(jì)適用房購房合同的，不用補(bǔ)繳土地出讓金；之后購買的經(jīng)濟(jì)適用房交易時，須按現(xiàn)今評估價和當(dāng)初購買價差額的55%繳納土地收益等價款。

而在2004年9月1日后簽訂購房合同的，如上市交易需按照屆時公布的評估價與當(dāng)時經(jīng)濟(jì)適用住房購買差價的55%，向政府繳納土地收益等價款。繳納土地收益的計算公式為：需補(bǔ)交的土地收益等價款=[（屆時的評估單價-經(jīng)濟(jì)適用住房購買時單價）*按經(jīng)濟(jì)適用房價格購買的面積]*55%-購買時繳交的稅費(fèi)。

我愛我家市場研究中心報告認(rèn)為，對于2004年9月1日之前購入的經(jīng)適房業(yè)主，根據(jù)目前其持有的住房，表現(xiàn)出積極的出售愿望，而在2004年9月1日之后的業(yè)主來說，面對55%的土地收益，意味著業(yè)主和客戶之間將產(chǎn)生高額的稅費(fèi)，將視未來的市場表現(xiàn)，逐步進(jìn)行上市交易。

“在2004年以前，房價沒有飛漲，當(dāng)時購入經(jīng)濟(jì)適用房的人群沒有經(jīng)濟(jì)適用房的概念，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房價格相差不大。2004年以后，房價上漲很快，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房產(chǎn)生差價，比如商品房要15000元/平方米，經(jīng)濟(jì)適用房才3000多元/平方米，出現(xiàn)一房難求的局面?！彪p贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳說。

記者還注意到，增值部分55%歸政府的比例和南京一樣，但相較濟(jì)南、北京等已實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房入市的城市要低，數(shù)據(jù)顯示北京和濟(jì)南為70%。而今年以來市場傳出消息稱，北京擬禁止經(jīng)濟(jì)適用房直接上市進(jìn)行交易，逐步建立經(jīng)濟(jì)適用房封閉運(yùn)行機(jī)制。

經(jīng)適房入市可抑房價/

值得關(guān)注的是，杭州經(jīng)濟(jì)適用房的入市或?qū)δ壳案咂蟮姆績r起到平抑作用。

官方數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州新建商品住房成交量同比上升，價格同比上漲。杭州市區(qū)商品房成交均價17910.7元/平方米，其中商品住房成交均價17507.1元/平方米，同比上漲25%。

“根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，6月杭州新建商品住宅價格同比上漲7.4%，與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅非常接近。”7月26日，浙江省內(nèi)媒體《今日早報》援引杭州市住房保障和房產(chǎn)局的表態(tài)，“下半年，將會同物價等有關(guān)部門利用價格備案、預(yù)售許可等手段加強(qiáng)對商品住房價格的控制，保持每月房價的均衡，確保房價控制目標(biāo)的完成”。

杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年8月15日，杭州主城區(qū)（不含蕭山、余杭，下同）領(lǐng)出預(yù)售證的經(jīng)濟(jì)適用房房源量為9萬余套，面積超過830萬平方米。

“房價由供需關(guān)系決定，無疑經(jīng)濟(jì)適用房的市場將增加整個市場的供應(yīng)量，從而對房價起到平抑作用?！蓖瘣傊僬f。

章惠芳亦認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易無形之中增加了市場上的供應(yīng)量，對于后市供需關(guān)系有一定的影響?！艾F(xiàn)在很多老小區(qū)的二手房居高不下，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易后，促進(jìn)存量增加，房價得到平抑”。

德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房源量的增加，對緩解市場供應(yīng)，平抑市場價格起到積極的作用，但這個過程是逐步釋放的過程。

與此同時，值得注意的是本次經(jīng)濟(jì)適用房的釋放與房產(chǎn)稅的關(guān)系。有市場消息稱，杭州版房產(chǎn)稅最早將于今年10月后出臺，在今年4、5月間杭州版房產(chǎn)稅方案在出臺前夕被叫停后，杭州市又提出了新的版本，稅率由原來的0.4-0.8%上調(diào)到了0.5%-1.0%，而征收范圍則仍然不包括存量房屋。

陸騎麟認(rèn)為，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅主要針對的存量房，目前還不好判斷對經(jīng)適房的影響關(guān)系。