每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳

卓越集團以總價123.7億元拿下前海首批兩宗地引發(fā)的熱潮尚未完全退卻，8月16日，在前海首批推出的地塊中的最后一宗土地再度開拍，華潤置地有限公司（01109，HK）以109億元的價格將其收入囊中，樓面均價為2.1萬元/平方米。該價格刷新了卓越集團7月26日競得的前海商業(yè)性辦公用地T201-0075地塊花費的71.8億元的紀錄，成為深圳年內(nèi)新總價地王。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，與首批兩宗地塊引來10余家房企競標情形不同，第三宗地塊僅有兩家內(nèi)地在港掛牌的房企參與，且無香港房企參與競拍。

前海管理局副局長藺宏在接受媒體采訪時表示，此次拍賣僅有兩個競拍主體，未有大量香港房地產(chǎn)商，與期待不符。接下來，會反思相關土地競拍政策。

第三宗地出讓“遇冷”/

此前公告顯示，第三宗地塊位于桂灣片區(qū)二單元02街坊，土地出讓面積為61831.29平方米，建筑面積為50.3萬平方米，使用年限為40年。競拍T201-0078地塊的申請人須為市值不低于400億港元、在香港聯(lián)合交易所上市的企業(yè)。同時，競拍人2012年會計營業(yè)收入須不低于200億元人民幣或等值外幣。此外，在競拍前，競拍人須與不少于3家境外的世界500強金融機構或其控股的一級子公司簽署入駐該項目的合作意向。

除上述競買資格的限制外，參與該塊地的競買人還必須履行三個承諾：一是競得該地塊一年內(nèi)，須在前海設立具有獨立法人資格的全國性或區(qū)域性運營總部，到2015年實現(xiàn)年度營業(yè)收入不低于100億元人民幣；二是該地塊建成兩年內(nèi)，吸引入駐企業(yè)合并納入前海深港合作區(qū)統(tǒng)計核算的年度納稅額 （不含代扣代繳個人所得稅）不低于10億元人民幣；三是競得該宗地塊后，須在簽訂《出讓合同》前，與前海管理局簽訂該地塊的《產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議書》。

上述“門檻”一經(jīng)公布便被指有“定向出讓”嫌疑，但前海管理局回應稱，在遵循市場原則的前提下，競拍者只要符合申請門檻，能否 “中標”僅以價格為標準，并無其他選擇性偏向。同時，前海管理局透露，符合T201-0078宗地競買資格條件的企業(yè)有60余家。

但這60余家中僅有兩家出手。該宗地塊出讓方式與前兩宗一致，仍以一次競價方式公開出讓。世茂房地產(chǎn)有限公司報價為90.99億元，華潤置地以109億元的報價競得該地塊，溢價率達62.2%。

佳兆業(yè)集團董事會主席郭英成在8月16日舉行的中期業(yè)績報告會上稱，佳兆業(yè)對前海抱有極大興趣，將前海比肩為 “香港的中環(huán)”。但他表示，由于佳兆業(yè)未能滿足第三宗土地的競拍資格，因此無法參與競拍。

土地制度創(chuàng)新待突破/

前海管理局規(guī)劃建設處處長胡燦稱，首批三塊土地的出讓意在試水，從一次競價的出讓方式和其他競價規(guī)則都是在進行新的嘗試。“主要是試水前海的土地價值，也希望能快速建成一些。”

多位開發(fā)商均表示對前海開發(fā)“有興趣”，但在前?；A配套設施建設尚未起步之前，對前海“有興趣”又有實際行動的企業(yè)并不多。

深圳本地一家開發(fā)商企業(yè)高管對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，之前統(tǒng)計的這60余家符合競買資格的房企大多不是深圳本土地產(chǎn)開發(fā)商，外地開發(fā)商對前海的興趣大不如深圳本土企業(yè)。“尤其是香港企業(yè)，他們投資一般都比較謹慎，在其前景并不明朗的時候，不敢冒然進來。”

實際上，港資或外資在前海已入駐的企業(yè)中占比并不高。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至7月26日，前海共吸引1271家企業(yè)入駐，擬注冊資本總額達1458億元。但截至7月21日，港資企業(yè)入駐僅104家，占比不足一成；注冊資本160億元，占比剛達10%。這與前海管理局計劃的港資企業(yè)占比達三分之一的目標存在較大差距。

畢馬威中國稅務合伙人古軍華曾表示，以目前前海的配套設施，幾乎沒有一家外資基金愿意真正落戶經(jīng)營。前海交通、人才、辦公室和資源投放，至少3年內(nèi)都缺乏動因。

胡燦在前海首批兩宗土地競拍前透露，前海土地出讓收入將主要用于前海的基礎設施建設，15%~20%劃入前海產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，以獎勵節(jié)約集約用地。

但在已獲通過的 《深圳市前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點 （2013-2015年）》（以下簡稱《要點》）以及《土地出讓暫行辦法》中，多項土地出讓制度和使用上的創(chuàng)新在前海首批土地出讓“試水”中并未體現(xiàn)。

如在土地使用權年限上，《要點》提出前海用地將實行彈性年期制度，將自用或出售兩種情況進行區(qū)分。但本次第三宗地出讓仍采用了國家規(guī)定的商業(yè)用地使用權40年的年限。

在《要點》出臺時，前海管理局解釋，國家規(guī)定的商業(yè)用地一次性出讓土的年限，在前?？梢钥s短為20年，拿地方一次可交一半的地價款，20年以后再和前海進行談判，可再續(xù)10年或者20年。用彈性年期的方法意在降低企業(yè)在前海一次性拿地的成本。

在首批前海土地出讓完成后，藺宏表示，此次競拍僅有兩個競買主體出現(xiàn)，未有大量香港房地產(chǎn)商，與期待不符。接下來，會反思相關土地拍賣政策。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，按照 《要點》中對于時間節(jié)點的設置，2013年，主要完成前海土地管理改革創(chuàng)新要點及配套政策，加快推進前海的開發(fā)建設、項目落地和土地出讓。到2015年，各項改革基本事實到位，差別化的土地供應新模式屆時也有望基本成型。