每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 于垚峰 江西九江攝影報道    

九江3年投資600億 廬山旅游地產(chǎn)項目銷售遇冷亂象叢生

每經(jīng)記者 于垚峰 江西九江報道

江西省九江市因為擁有廬山這一世界級文化自然景觀而馳名中外，在廬山山脈以西，是面積達308平方公里，清如鏡、明如月的“廬山西海”；廬山以南，則有著名的溫泉鎮(zhèn)。名山、秀水、溫泉，讓九江旅游總人數(shù)和總收入在江西11個設區(qū)市中雙雙排名第一。

發(fā)展旅游地產(chǎn)成為當?shù)卣畬崿F(xiàn)財政增長的重要載體：廬山腳下的旅游酒店綜合項目、廬山國際會議中心綜合體……一個個投資幾十億元、上百億元的項目紛紛啟動。相關政府文件顯示，最近3年，九江旅游項目投入不斷增加，累計投資達600多億元。

然而，九江輻射的消費能力有限，眾多大體量綜合體接連推出，帶來的直接后果就是銷售遇冷。8月15日至16日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了其設在南昌、九江和項目所在地3個銷售點中的兩個。置業(yè)顧問告訴記者，目前一期推出的房源，已經(jīng)銷售得差不多了，只剩下少部分。而記者從九江房管局獲得的數(shù)據(jù)顯示，該項目一期推出的200余幢別墅，銷售了一半左右。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪時認為，發(fā)展旅游地產(chǎn)的方向是對的，但“地方政府應該控制好旅游地產(chǎn)的開發(fā)結構，避免出現(xiàn)集中供應，有效需求不足的現(xiàn)象。”。

旅游項目火熱3年投資600億

8月14日，江西省商務廳官網(wǎng)發(fā)布消息稱，香港帝盛酒店集團（02266，HK）取得九江市星子縣天地溫泉假日酒店經(jīng)營和所有權，公司將投資2.23億港元于該酒店項目。次日，記者來到天地溫泉假日酒店，酒店已停止營業(yè)，正在進行裝修，酒店后面也進行著度假別墅的建設。

在九江市星子縣，這樣的項目可謂比比皆是，與天地溫泉度假酒店同一側，有一家剛開業(yè)不久的醉石溫泉陶淵明主題度假村，根據(jù)其宣傳，項目占地約160畝，擁有客房327間，總建筑面積約35000平方米，總投資2.5億元。

圍繞廬山西海，武寧縣亦引進泰國古暹羅風情度假村、榮程旅游綜合開發(fā)、華元養(yǎng)生休閑中心、華夏國際旅游度假區(qū)等4個50億元以上旅游項目。

九江市旅游局今年5月份的一份《九江旅游情況工作匯報》中提到，最近3年，九江旅游項目投入不斷增加，政府和社會投資的項目達到140多個，累計投資達600多億元。據(jù)悉，其中大部分為旅游地產(chǎn)項目。

叫好不叫座投資商急于找買主

中航地產(chǎn)已經(jīng)進入九江，開發(fā)經(jīng)營了廬山國際高爾夫球會及中航廬山云嶺。據(jù)置業(yè)顧問向記者介紹，中航計劃圍繞廬山國際高爾夫球會建設1000幢別墅，目前一期已經(jīng)建成75幢，只存少量別墅可售。

在中航廬山云嶺的銷售中心，記者看到沙盤上方的天花板殘損，還在漏水，墻上掛出的建筑工程規(guī)劃許可證和預售許可證上顯示，開發(fā)商為九江嘉浩（廬山）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

“九江及輻射區(qū)的消費能力非常有限，如此多動輒上萬元一平方米的別墅，要想銷售出去并不容易。”九江一位地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，以中航廬山云嶺為例，第一期開發(fā)的75幢別墅，從2011年就開始銷售，賣了兩年都沒有賣完，“一幢別墅的售價至少在200萬元以上，一旦真的建成1000幢，要賣到何年何月？”

此前被香港帝盛酒店集團收購的星子縣天地溫泉假日酒店亦是因為激烈的同業(yè)競爭，客源大大減少，最終被外來企業(yè)并購。

“九江的旅游資源在江西首屈一指，但是會在當?shù)刂脴I(yè)的旅客非常有限。”江西中旅負責人周經(jīng)理告訴記者，前往廬山旅游主要以避暑為主，多為廣東、福建、湖北等周邊的游客，游客來一次就下決心在當?shù)刭徶梅慨a(chǎn)的可能性不大。宋丁認為，企業(yè)要做大旅游地產(chǎn)，首先在于國家政策的風險，比如調(diào)控或者限購，如果這方面不成問題，風險就消除了一半；其次是產(chǎn)業(yè)風險，開發(fā)旅游地產(chǎn)，對于占有資源者，可以相對規(guī)避風險。政府也存在風險，如果選擇了實力不強的企業(yè)，則有可能變成爛尾的項目。從這個層面上說，雙方的目標應該是一致的。

“政企合作的旅游地產(chǎn)項目，最終應該是雙贏格局。”宋丁認為，對于政府引進體量巨大的旅游綜合體，“政府引進城市資金進入農(nóng)村，有利于借助三產(chǎn)推動一產(chǎn)的發(fā)展，協(xié)助解決'三農(nóng)'問題。”

宋丁表示，政府以極低的土地價格甚至零地價，將土地交給開發(fā)商進行開發(fā)，是借助開發(fā)商的資金，完成城鎮(zhèn)化的改造。“而企業(yè)以低價拿地后，本著利益最大化的原則，或許在做公益類設施時，會存在偷工減料的情況，這個時候，就需要政府有效監(jiān)督。”

針對九江聚焦的大量旅游地產(chǎn)項目，宋丁認為，從長遠來看，并不擔心銷售的問題，“而從短期來看，則出現(xiàn)了結構性失調(diào)，短時間內(nèi)供應量集中放大，而有效需求又不足的局面。”