2013博鰲房地產(chǎn)論壇8月14日—15日在海南三亞舉行，論壇主題為“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)發(fā)表“問(wèn)道商業(yè)地產(chǎn) 把脈發(fā)展趨勢(shì)”主題演講。

相關(guān)文章 

卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)出席本次論壇，并發(fā)表主題演講：

張遠(yuǎn)：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，今天非常高興在這個(gè)講臺(tái)上講這么大一個(gè)題，作為一個(gè)企業(yè)來(lái)講“問(wèn)道商業(yè)地產(chǎn)，把脈發(fā)展趨勢(shì)”，顯得有點(diǎn)自不量力，但是卓越在這方面做了一些工作，我想結(jié)合卓越的一些經(jīng)驗(yàn)談一談。

我報(bào)告三個(gè)方面的內(nèi)容：第一，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題。第二，未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，第三，新形勢(shì)下地產(chǎn)商的應(yīng)對(duì)策略。

第一，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題。

截止2012年底全國(guó)約有3100多家購(gòu)物中心，累計(jì)商業(yè)建筑面積已經(jīng)達(dá)到2億平方米，預(yù)計(jì)2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。今年上半年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資5000億，增長(zhǎng)26.1%，增長(zhǎng)速度比住宅投資增速要高5.3個(gè)百分點(diǎn)。投資方面，2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的年均投資額快速增長(zhǎng)，其投資額增速已經(jīng)開(kāi)始超過(guò)住宅。我們認(rèn)為在未來(lái)房產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)因此而持續(xù)受益。從需求方面講，2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積增速快于整體地產(chǎn)面積增速。但是在電商的沖擊下，我們看到商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)受到一定的影響。

另外，從整個(gè)區(qū)域分布來(lái)看，我們簡(jiǎn)單搜集了一下2012年重點(diǎn)企業(yè)拿地的情況和業(yè)務(wù)的分布，從幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)拿地的區(qū)域分布來(lái)講，還是二三線城市更多一點(diǎn)，我們?nèi)绻屑?xì)分析，只要是在這些二三線城市中心區(qū)、城區(qū)，或者城郊區(qū)拿的地里面，商業(yè)的比例一定是很高的，要比原來(lái)高得多，我們沒(méi)有具體研究它的比例數(shù)，但是我們各個(gè)大企業(yè)應(yīng)該很清楚，只要是在舊城改造、城中心區(qū)、郊區(qū)拿的地，政府一定要求有商業(yè)配套。

在這些企業(yè)開(kāi)發(fā)的模式里面，我們歸納起來(lái)有三大類，一類是萬(wàn)達(dá)的模式，我們叫做訂單式的開(kāi)發(fā)模式。再就是租售并舉的新鴻基的模式，它經(jīng)過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)型整整花了11年。再一個(gè)就是凱德的資本加商業(yè)的模式，凱德現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中應(yīng)該說(shuō)是獨(dú)樹(shù)一幟，也取得了非常好的效果。但是作為國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)講，它的模式的可復(fù)制性，可能國(guó)內(nèi)企業(yè)沒(méi)有這個(gè)優(yōu)勢(shì)，也很難做得到。它具體怎么運(yùn)作的，我也不在這里多講了，但是我覺(jué)得在行業(yè)內(nèi)，大家都有這樣一個(gè)基本的看法。從典型企業(yè)就看到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有這么三大類模式。

簡(jiǎn)單介紹一下卓越，卓越是從2004年樹(shù)立了首個(gè)卓越商業(yè)地產(chǎn)的品牌——卓越時(shí)代廣場(chǎng)，我們就開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。卓越集團(tuán)一直堅(jiān)持是商業(yè)并舉、貨如輪轉(zhuǎn)。公司不斷推出商業(yè)住宅產(chǎn)品，我們不僅做商業(yè)，我們也有蔚藍(lán)系列，我們卓越的蔚藍(lán)海岸還是比較有名的，在各地的蔚藍(lán)系列的住宅銷售很旺。目前，卓越已經(jīng)成為深圳（樓盤(pán)）CBD商務(wù)開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的企業(yè)。

講了總的投資需求，也講了幾個(gè)典型的開(kāi)發(fā)模式，下面我簡(jiǎn)單歸納一下，我們認(rèn)為在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在幾個(gè)大的問(wèn)題。第一，投資盲目性較強(qiáng)，部分區(qū)域的同質(zhì)化嚴(yán)重。特別是綜合體的泛濫，在某些人口并不太多，或者未來(lái)人口導(dǎo)入的期望不大的情況下，我們大量的建了商業(yè)綜合體。第二，電子商務(wù)發(fā)展的沖擊，購(gòu)物消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度加大。從商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)角度來(lái)看，電商應(yīng)該是一個(gè)最大的敵人。但是電商的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)阻擋不住，我們必須要承認(rèn)它帶來(lái)的后果，我們必須要做相應(yīng)的調(diào)整。第三，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，投資回收期長(zhǎng)，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。這三大類問(wèn)題，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中要共同面對(duì)。

第二，未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。

1、隨著人口導(dǎo)入的進(jìn)一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊區(qū)新城發(fā)展的需要，未來(lái)幾年，商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化將成為常態(tài)，在商業(yè)地塊的選擇上，卓越集團(tuán)的戰(zhàn)略定位是一二線城市的中心區(qū)域和次中心區(qū)域，也是城市最具價(jià)值的潛力區(qū)域。我們認(rèn)為業(yè)務(wù)布局會(huì)有一個(gè)郊區(qū)話，但是我們卓越還是要堅(jiān)持在中心區(qū)和次中心，這是一個(gè)大的趨勢(shì)和卓越選擇的錯(cuò)位。

2、產(chǎn)權(quán)持有比例的合理化。從卓越來(lái)講，卓越集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)面積持有的比例大約是15%左右，其余多以銷售為主，但也會(huì)根據(jù)不同地段的商業(yè)項(xiàng)目適當(dāng)增加到20%，我們卓越最終就是控制在八二比。

3、融資方式多元化。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道將呈現(xiàn)前所未有的創(chuàng)新態(tài)勢(shì)，多元化格局明顯，融資方式主要由原來(lái)的主要依賴銀行貸款轉(zhuǎn)向更多的依靠權(quán)益性的融資與債務(wù)性的融資相結(jié)合，間接的融資與直接融資相結(jié)合的方向轉(zhuǎn)變。近年來(lái)REITs作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好，但由于海外上市條件和門(mén)檻過(guò)高，REITs在中國(guó)還屬于個(gè)案，預(yù)計(jì)未來(lái)有關(guān)政策環(huán)境將明顯改善，REITs以及各種創(chuàng)新的融資渠道和工具將迅速發(fā)展。這是我們更多的看到REITs對(duì)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講可能會(huì)是嶄新的融資的大門(mén)。

4、開(kāi)發(fā)策略的科學(xué)化。開(kāi)發(fā)商要根據(jù)項(xiàng)目所在地的特點(diǎn)，市民消費(fèi)的特點(diǎn)、城市商業(yè)業(yè)態(tài)的分布特性，充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃，針對(duì)性地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，前面的工作一定要做透，一定要做好，當(dāng)一個(gè)區(qū)域的人口只能支撐10萬(wàn)平米商業(yè)，而且現(xiàn)在已經(jīng)有個(gè)10萬(wàn)平米商業(yè)的時(shí)候，你要再進(jìn)去，就會(huì)稀釋掉這個(gè)人口支撐的比例，要么就是兩個(gè)項(xiàng)目都做不好，要么就是兩個(gè)項(xiàng)目要死掉一個(gè)，要么就是大家都好死不如賴活著，都經(jīng)營(yíng)不好。這里舉個(gè)例子，也算是做個(gè)廣告，我們今年上半年在深圳推出了一個(gè)商業(yè)的樓盤(pán)——卓越城，該項(xiàng)目位于深圳CBD里面，是我們做的第四代產(chǎn)品，項(xiàng)目位于深圳福田梅林，包括10萬(wàn)平米的企業(yè)總部基地，10萬(wàn)平米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，20萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，目前該片區(qū)的規(guī)劃在我們進(jìn)入之前還是比較滯后的，周邊的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)也相對(duì)落后，人流檔次和人流量也不夠。2013年，深圳市將國(guó)際電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃列入了梅林片區(qū)，現(xiàn)在政府已經(jīng)開(kāi)始主導(dǎo)對(duì)本片區(qū)功能進(jìn)行轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)，將本區(qū)定義為中心北區(qū)，規(guī)劃20棟寫(xiě)字樓，作為CBD的功能拓展區(qū)。它規(guī)劃20棟樓的時(shí)候，我的幾棟樓已經(jīng)開(kāi)賣了，所以說(shuō)我們卓越還是想走在前面一點(diǎn)。如果大家現(xiàn)在到深圳去，到梅林片區(qū)，應(yīng)該是可以看到卓越城的，我們上半年這一個(gè)盤(pán)的銷售占整個(gè)深圳市商品寫(xiě)字樓的銷售的40%。

第三，簡(jiǎn)單描述一下我們對(duì)未來(lái)趨勢(shì)的看法。做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)在新形勢(shì)下要有相應(yīng)的判斷，我歸納出來(lái)四個(gè)部分。

1、練內(nèi)功、打基礎(chǔ)。地產(chǎn)商面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的誘惑，要耐得下心。如果沒(méi)有這方面的特長(zhǎng)，或者沒(méi)有這方面的團(tuán)隊(duì)，不要盲目進(jìn)入，或者已經(jīng)進(jìn)入以后，一定要穩(wěn)住你的團(tuán)隊(duì)，要下決心繼續(xù)深入，提高企業(yè)的運(yùn)作能力，提高商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律，把握未來(lái)的商業(yè)規(guī)劃與布局，抓住商業(yè)地產(chǎn)的核心方可運(yùn)營(yíng)。這兩天大家都在討論這個(gè)問(wèn)題，剛才秦主任在演講中提到，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)是現(xiàn)金流，那個(gè)是最本質(zhì)的，如果一個(gè)商業(yè)體的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不了合理的現(xiàn)金流，幾乎都是白搭，你發(fā)REITs也不行，發(fā)債也不行，你靠自己的現(xiàn)金流回收投資更不行。所以本質(zhì)上還是運(yùn)營(yíng)體的現(xiàn)金流。

2、建渠道、尋合作。渠道的多少與深淺決定了地產(chǎn)商能夠動(dòng)用企業(yè)外部資源的能力，商業(yè)地產(chǎn)是需要很多外部資源的，除了金融以外，還需要商業(yè)。就是昨天講的零售商的進(jìn)入。由于商業(yè)觀察很多，地產(chǎn)商要樹(shù)立多方共贏的理念，逐漸樹(shù)立長(zhǎng)期、穩(wěn)定、牢固的合作伙伴與合作期望。商業(yè)地產(chǎn)的銷售比寫(xiě)字樓的銷售更加復(fù)雜，因?yàn)榈禺a(chǎn)就是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買者之間的關(guān)系，最后有一個(gè)物業(yè)的服務(wù)，寫(xiě)字樓也基本上是一樣的。但商業(yè)不一樣，商業(yè)還有一個(gè)第三方介入，就是商家。商家比開(kāi)發(fā)商還精，比客戶也更精，中間多了一個(gè)利益體在里面，我既要把商家招進(jìn)來(lái)，要留得住，還要讓它賺錢(qián)，要做到這一點(diǎn)，這個(gè)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)才能正常，在這種條件下才能保證我賺錢(qián)。所以說(shuō)多了一個(gè)更加精明的利益體在里面，所以它的運(yùn)營(yíng)是更復(fù)雜一些。

3、重運(yùn)營(yíng)、樹(shù)品牌。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該做成地產(chǎn)加品牌，品牌優(yōu)勢(shì)將是地產(chǎn)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要構(gòu)成要素。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)就是八個(gè)字“渠道為王、商品經(jīng)濟(jì)”，在整個(gè)商業(yè)決定勝負(fù)的就是你有沒(méi)有更多的商家渠道，有沒(méi)有更良好的口碑和良好的品牌。

4、抓機(jī)遇、謀發(fā)展。高端城市商業(yè)綜合體、體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)以及區(qū)域性購(gòu)物中心等類型的商業(yè)將有更好的發(fā)展前景。高端城市商業(yè)綜合體是最全的一種商業(yè)地產(chǎn)類型。第二種體驗(yàn)式的商業(yè)地產(chǎn)，它能做的就是電商替代不了的一些體驗(yàn)消費(fèi)，所以說(shuō)體驗(yàn)式購(gòu)物中心是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種主要形態(tài)，再就是社區(qū)商業(yè)，一個(gè)樓盤(pán)也好，一個(gè)社區(qū)也好，它需要有一定的商業(yè)的支持。第四個(gè)是區(qū)域性的購(gòu)物中心，因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)容，需要城市中心和新城的建立，另外消費(fèi)者更加追求建立，要解決消費(fèi)、輿論等問(wèn)題，也和前面講的郊區(qū)化趨勢(shì)有關(guān)。一個(gè)大的片區(qū)，區(qū)域性的購(gòu)物中心，這種商業(yè)形態(tài)也應(yīng)該是有很大的生命力。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的浪潮中，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定要主動(dòng)適應(yīng)社會(huì)的進(jìn)步和變革，抓住機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)，才能取得更快、更好的發(fā)展。謝謝大家。