每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自杭州

“住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年，我們會看到行業(yè)的天花板。”6月底，萬科總裁郁亮拋出“天花板”理論，在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)將在十年后迎來第一塊天花板。這一觀點得到了很多房地產(chǎn)大佬的認同。

這個“天花板”是不是真的會成為房地產(chǎn)企業(yè)未來的 “增長魔咒”？部分房企和專家學者對此提出了質(zhì)疑。8月24日，在杭州千島湖召開的，由每日經(jīng)濟新聞報社主辦的“2013年中國價值地產(chǎn)年會”上，房地產(chǎn)在未來十年甚至更長遠將來的發(fā)展前景被充分討論，由新型城鎮(zhèn)化帶來的城市群建設開發(fā)潮，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來的機遇，或許足以幫助房企突破天花板的制約。

天花板究竟在哪里

未來房地產(chǎn)十年被稱之為“結(jié)構(gòu)的十年”，2010年人口普查得出的人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，可以預測未來三年到五年全國的住宅需求將快速向下降，每年的下降幅度在2%左右。

在這樣一個背景下，不出十年，房地產(chǎn)業(yè)銷售額的天花板顯而易見。也正因如此，萬科提出了轉(zhuǎn)型城市服務配套商的角色定位，為即將到來的營業(yè)收入結(jié)構(gòu)革命做好了準備。

一旦房地產(chǎn)遇到行業(yè)的天花板，原來的高周轉(zhuǎn)模式，是否有必要向價值創(chuàng)造模式轉(zhuǎn)移？

“盡管此前大家都是跑馬圈地，一天賣上千套這種發(fā)展模式，但實際上在這種發(fā)展過程中，開發(fā)企業(yè)還是希望每套價值利潤率最高。”日出東方董事長徐新建認為，一旦“天花板”真的出現(xiàn)，也意味著差異化需求的市場由此到來。

徐新建進一步指出，市場差異化需要每個開發(fā)企業(yè)開發(fā)出具有更高價值的項目，“即使未來遇到天花板，這兩種開發(fā)模式依然共存。”

但在更多開發(fā)商看來，行業(yè)天花板還未真正顯現(xiàn)。

“一個行業(yè)要健康發(fā)展，只能是一個回歸理性的過程。”宋都集團副總裁汪慶華對此表示，“前幾年大家對房地產(chǎn)行業(yè)存在一些偏見，或者一直認為（其）是暴利的或不道德的行業(yè)。但是這么多年下來，宏觀調(diào)控以后，或者（通過）行業(yè)自律或者發(fā)展以后，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)回歸到利潤正常的范疇。”

在汪慶華看來，房地產(chǎn)行業(yè)未來前景還很大，“所以我不覺得已經(jīng)到了天花板”。

持相同觀點的還包括景瑞集團副總裁吳煒。在活動現(xiàn)場，吳煒指出，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的天花板還沒有真正到來，但可以達成共識的是，未來房地產(chǎn)業(yè)將成為競爭非常激烈的行業(yè)，“在競爭激烈行業(yè)中生存，對企業(yè)的要求非常高。不光是專業(yè)度、產(chǎn)品能力，還有運營效率是否適合，（是否）適合資本市場包括大環(huán)境的需求。”

但在知名財經(jīng)評論家、《每日經(jīng)濟新聞》每日評專欄主筆葉檀看來，“天花板”已經(jīng)在中國個別城市顯現(xiàn)。第一個天花板出現(xiàn)在以煤炭為支撐的鄂爾多斯。

“鄂爾多斯首先面對的問題是煤炭價格下跌，煤炭價格下跌之后，一半的錢套在煤礦里頭出不來了，這個時候你會發(fā)覺民間的金融鏈條就斷掉了，之后房地產(chǎn)市場就會馬上斷。”葉檀指出，資源單一型城市，一旦資源價格下跌，當?shù)馗呃J特別盛行的時候，就會出現(xiàn)一個天花板。

“同樣的道理，神木這些資源單一、民間高利貸盛行的城市，將會出現(xiàn)第二塊天花板。”

第三塊則很可能出現(xiàn)在近日剛剛“松綁”的溫州，這也是昔日中國房地產(chǎn)市場投資最為火爆的一個城市。“溫州是一個很不可思議的地方，說起來是一個三線城市，但是在2010年上半年的時候，它的房價超過了上海。”在葉檀看來，溫州的城市配套遠遠跟不上房地產(chǎn)的增速，這也是其出現(xiàn)“天花板”的原因。那么，如何破解難題，才不至于讓整個市場出現(xiàn)類似上述城市的慘況？

葉檀給出的答案是“跟著創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)走”，企業(yè)如果停留在市中心，跟隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，地方民間金融借貸斷掉，離崩盤也就不遠了。

眾房企高周轉(zhuǎn)模式之挑戰(zhàn)

“就像一群人爬山，有一個帶頭人（萬科）先爬到了山頂，在下山的途中遇到我們說，山頂沒什么意思。但對我們來說，還是會想上去看看。”陽光城集團股份有限公司營銷及品牌經(jīng)理王鋒舉了一個有趣的例子，形容萬科預期的“天花板”之于眾房企的意義。

在三湘集團副總經(jīng)理張濤看來，“高周轉(zhuǎn)”依然是如今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該去秉承的“制勝理念”。

張濤表示，“現(xiàn)在排名前十或前二十的房企，更多是高周轉(zhuǎn)模式，雖然不排除一些企業(yè)是以價值創(chuàng)造、精品為主，但從目前房地產(chǎn)市場來說，尤其一線城市土地價格居高不下的情況下，只能通過快速周轉(zhuǎn)來實現(xiàn)利潤。”

張濤進一步指出，有一定利潤的情況下，企業(yè)的高速周轉(zhuǎn)對價值創(chuàng)造會更加有利。

對此，吳煒指出，高周轉(zhuǎn)對于企業(yè)來說面臨著高要求，“從拿地開始就要把客戶想清楚，還涉及企業(yè)的標準化，這個標準化一定要執(zhí)行得非常到位，此外，還包括后續(xù)的營銷團隊、開發(fā)團隊都要具備很強的能力。”吳煒說，只有這樣才能做到在很短的時間實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

“天花板”的蛛絲馬跡伴隨著中國房地產(chǎn)的開發(fā)進程而逐步顯現(xiàn)。王鋒指出，中國房地產(chǎn)的四個階段分別是微勝主義的階段、產(chǎn)品主義階段、品牌主導階段以及“兔勝龜階段”。

何為“兔勝龜”？王鋒解釋，“當市場向下的時候，品牌企業(yè)抗跌能力要大，市場向上的時候，品牌企業(yè)溢價能力要大。而進入第四個階段，一個高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，單項目利潤或者當年利潤可能會偏低。”

未來拓展方向為大城市群

事實上，人口結(jié)構(gòu)帶來的住宅需求拐點，只是基于全國總體住宅市場而言。在一線城市，以及圍繞一線城市發(fā)展的城市群，未來人口仍然將大幅激增。

住建部政策研究中心主任秦虹介紹，人口結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場影響很大。占55%的20歲~39歲年輕人口的購房需求是所有人口中最旺盛的。

在北京市2011年新增的58萬常住人口中，20歲~39歲年輕人占的比重是62.8%。這意味著一線城市、省會城市年新增年輕人口占到一半以上，一線城市長期存在大量的住房需求。

在一線城市人口容納有限的情況下，以一線城市為核心的城市群，可能是未來房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要機會。

秦虹認為，目前已經(jīng)形成了“長三角、珠三角、環(huán)渤海”三大城市群，其次，中西部還會有一到兩個相對密度比較大的。秦虹建議開發(fā)商加大對一線城市周邊的城市群開發(fā)的關注。

在發(fā)展一線城市周邊的城市群時，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)顯然會第一個得到機會。工業(yè)園區(qū)、物流加工、商業(yè)地產(chǎn)，以及服務一線城市居民旅游度假需要的旅游地產(chǎn)會因此興盛。這些開發(fā)機會，可能給房地產(chǎn)業(yè)帶來一個更大、更廣泛的市場。