每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳豐恒 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 吳豐恒 發(fā)自北京

清查閑置土地，是國土部下半年的重點(diǎn)工作。根據(jù)國土部的統(tǒng)計(jì)，截至今年5月底，全國閑置土地高達(dá)3.55萬公頃。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得了一份由北京市漢龍律師事務(wù)所出具的法律意見書，該意見書稱，長(zhǎng)沙市國土局與其下屬單位長(zhǎng)沙市土地儲(chǔ)備中心不執(zhí)行長(zhǎng)沙市政府已批復(fù)的長(zhǎng)土政發(fā)（1998）070號(hào)文件（以下簡(jiǎn)稱070號(hào)文件），將存在爭(zhēng)議的一塊土地使用權(quán)“違法”出讓，目前該塊土地市值近4億元。

記者進(jìn)一步了解到，該爭(zhēng)議地塊位于長(zhǎng)沙市岳麓山茶子山村，面積77.95畝。目前，該土地使用權(quán)所有人為長(zhǎng)沙市土地儲(chǔ)備中心，不過該土地卻在海南國企海南中康實(shí)業(yè)開發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱海南中康）的實(shí)際控制之中，而且被多家公司主張權(quán)利。

8月28日，長(zhǎng)沙市國土局書面答復(fù)稱，因湖南省國藥開發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱國藥公司）在法院判決兩年后，一直未履行向茶子山村支付征地補(bǔ)償款、工程款及利息456.6萬余元，長(zhǎng)沙市政府決定將土地劃撥給市城建投公司，即意味著070號(hào)文件自行終止。

事實(shí)上，該土地因一直未能按照國家規(guī)劃用途正常開發(fā)利用，已閑置多年。

補(bǔ)償款支付分歧引發(fā)土地糾紛/

070號(hào)文件全稱《關(guān)于將河西茶子山的77.95畝土地使用權(quán)返回給湖南省國藥開發(fā)總公司的請(qǐng)示》。根據(jù)海南中康、國藥公司提供的上述文件復(fù)印件顯示，該文件系長(zhǎng)沙市國土局1998年6月29日提交給長(zhǎng)沙市政府的公文。

上述文件指出，“經(jīng)我局1998年6月19日現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)研究認(rèn)為，國藥開發(fā)總公司提出的返回土地使用權(quán)的請(qǐng)示符合國家法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)予以支持……我局?jǐn)M同意將河西茶子山的77.95畝土地使用權(quán)返回給湖南省國藥開發(fā)總公司。”同日，時(shí)任長(zhǎng)沙市長(zhǎng)杜遠(yuǎn)明在該請(qǐng)示文件上簽署“同意”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，湖南省國藥開發(fā)總公司系1991年10月17日由主管部門湖南省衛(wèi)生廳出資30萬元注冊(cè)成立，后注冊(cè)資金變更為2000萬元，企業(yè)性質(zhì)為全民所有制企業(yè)。1997年12月，公司被海南中康兼并，海南中康與湖南省衛(wèi)生廳簽訂的《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定，“國藥所有土地全部轉(zhuǎn)讓給乙方 （海南中康）。”這也意味著，海南中康成為兼并后長(zhǎng)沙市國土局土地返回的主體。

然而，已生效的070號(hào)文件在1998年9月國藥公司被實(shí)質(zhì)兼并以后并未得到執(zhí)行，并由此牽出一場(chǎng)跨度20年的土地使用權(quán)爭(zhēng)議。

日前，長(zhǎng)沙市國土局在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)070號(hào)文件中向國藥公司返回土地內(nèi)容并不否認(rèn)，但返回土地的前提是，依據(jù)長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院（1997）長(zhǎng)中民初字第87號(hào)民事判決，由國藥公司向茶子山村支付征地補(bǔ)償款、工程款及利息共計(jì)456.6285萬元。

長(zhǎng)沙市國土局表示，在判決之后的2年多時(shí)間里，國藥公司一直未履行支付上述款項(xiàng)義務(wù)，“2001年3月，長(zhǎng)沙市人民政府決定將包括該宗地在內(nèi)的19宗土地劃撥給長(zhǎng)沙市城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司，即070號(hào)文件自行終止。”

不過，漢龍律師事務(wù)所認(rèn)為，讓國藥公司未爭(zhēng)取到權(quán)利前先履行義務(wù)并不合理，而且070號(hào)文件至今未明確廢止，仍屬合法公文。

該事務(wù)所在法律意見書中指出，長(zhǎng)沙國土部門不僅拒不執(zhí)行070號(hào)公文在明知土地使用權(quán)存在爭(zhēng)議情況下拍賣土地，后又在矛盾無法處理時(shí)施壓迫使競(jìng)得者放棄資格，屬于“典型的違法行政”。

土地權(quán)屬現(xiàn)狀尷尬/

從1993年算起，茶子山村77.95畝土地爭(zhēng)議已延續(xù)20年。記者從相關(guān)文件中發(fā)現(xiàn)，為“發(fā)展高新科技項(xiàng)目”，1992年湖南省計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)同意了湖南省衛(wèi)生廳 “中外合資湖南麥迪森制藥有限公司項(xiàng)目”，后來國藥公司提交項(xiàng)目報(bào)告申請(qǐng)?jiān)陂L(zhǎng)沙市郊區(qū)岳麓山茶子山征地130~160畝，后實(shí)際征收了176.7畝。

相關(guān)證據(jù)顯示，彼時(shí)國藥公司申請(qǐng)到 “減免動(dòng)遷費(fèi)和土地有償使用費(fèi)。”經(jīng)過費(fèi)用減免后，國藥公司按照約定需支付的土地出讓金總價(jià)為353.4萬余元。 長(zhǎng)沙市國土局、國藥公司簽署的長(zhǎng)土合（93）002號(hào)《長(zhǎng)沙市國有土地使用權(quán)出讓合同》約定，“乙方（國藥公司）應(yīng)在簽訂合同60日內(nèi)支付全部出讓金，逾期7日仍未全部支付的，甲方 （長(zhǎng)沙市國土局）有權(quán)解除合同。”而政府文件顯示，國藥公司并未如期繳齊土地出讓金卻獲得了土地。

國藥公司與長(zhǎng)沙市國土局簽訂土地出讓合同獲得176.7畝土地使用權(quán)后，僅僅三個(gè)月后就將其中77.95畝土地使用權(quán)以1540萬元轉(zhuǎn)讓給湖南錦發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱錦發(fā)房地產(chǎn)）。

然而，錦發(fā)房地產(chǎn)接盤國藥公司77.95畝土地后只支付了10萬元定金，后續(xù)資金余款始終不肯支付，但錦發(fā)房地產(chǎn)正式獲得了該77.95畝土地的國有土地使用權(quán)證。漢龍律師事務(wù)所稱，至今未在工商部門查到任何錦發(fā)房地產(chǎn)的注冊(cè)資料。不過又由于該77.95畝土地始終未被錦發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)利用，長(zhǎng)沙市國土局以“受讓土地超過2年未開發(fā)”為由對(duì)其進(jìn)行了“無償收回”。

國藥公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》電話采訪時(shí)認(rèn)為，“通過這一番，國藥公司相當(dāng)于又白白失去了本已到手的77.95畝土地。”作為湖南省衛(wèi)生廳下屬國企，國藥公司最終通過長(zhǎng)沙市國土局辦公會(huì)議討論同意，并形成市長(zhǎng)批復(fù)同意的070號(hào)文件，被長(zhǎng)沙市政府以公文形式批準(zhǔn)可被返回獲得該77.95畝土地使用權(quán)。

但一場(chǎng)兼并讓國藥公司愿望落空。政府文件證實(shí)，國藥公司申請(qǐng)返回土地、070號(hào)文件形成之間的時(shí)間段，湖南省衛(wèi)生廳已與海南國企海南中康簽訂《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《企業(yè)兼并合同》，在海南中康公司最終同意接收國藥公司后，返回土地的問題沒有了下文。

“終止《長(zhǎng)土政發(fā)（1998）070號(hào)》文件與海南中康收購國藥公司不存在因果關(guān)系。”長(zhǎng)沙市國土局在給記者的回復(fù)中表示。

海南中康聲稱，直到2006年7月，處理改制重組問題的海南中康人員在長(zhǎng)沙市國土局調(diào)閱檔案時(shí)，意外發(fā)現(xiàn)了長(zhǎng)土政發(fā)（1998）070號(hào)文件和1998年6月19日該局現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)《會(huì)議既要》，方才繼續(xù)主張權(quán)利。

茶子山村的77.95畝爭(zhēng)議土地被國土局“沒收”后，經(jīng)歷了多次轉(zhuǎn)讓，2001年撥給長(zhǎng)沙市城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司后，后又被協(xié)議轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)沙市土地儲(chǔ)備中心，2006年曾被公開掛牌出讓，湖南湘軍競(jìng)得土地使用權(quán)。 這筆交易由于海南中康強(qiáng)烈反對(duì)，最終被撤銷。 根據(jù)海南中康魏姓負(fù)責(zé)人的說法，目前茶子山村的77.95畝爭(zhēng)議土地作為國藥（海南中康）“職工自救基地”被海南中康實(shí)際掌握，種植了價(jià)值約4000萬元中藥材。 對(duì)于目前尷尬現(xiàn)狀，漢龍律師事務(wù)所認(rèn)為可以“通過行政協(xié)調(diào)方式促成各方和解”。

不過記者從長(zhǎng)沙市國土局獲悉，該局已明確表示“海南中康的權(quán)利主張不能得到支持。”“由于該宗土地使用權(quán)的爭(zhēng)議已通過法律途徑解決，我局已依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)該宗土地另行處置。”

20年土地增值200多倍

1993年2月6日，國藥公司與長(zhǎng)沙市國土局簽訂的長(zhǎng)土合（93）002號(hào)《長(zhǎng)沙市國有土地使用權(quán)出讓合同》顯示，受讓的岳麓山鄉(xiāng)茶子山土地面積為117800平方米（合計(jì)176.7畝，包括爭(zhēng)議的77.95畝），土地出讓金單價(jià)為30元/平方米，按照國藥公司申請(qǐng)到出讓價(jià)計(jì)算，77.95畝折合約156萬元。

三個(gè)多月后，1993年5月23日，國藥與一家未注冊(cè)房產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，將全部征收土地中近一半51963平方米、約77.95畝土地轉(zhuǎn)讓給該公司，轉(zhuǎn)讓總價(jià)約定為1540萬元。國藥如得到賣地收入，獲得8、9倍利益。

77.95畝土地被長(zhǎng)沙市國土局“無償收回”后，2004年出讓給長(zhǎng)沙土地儲(chǔ)備中心，根據(jù)二者的土地使用權(quán)出讓合同，土地出讓金單價(jià)為104元/平方米，國土局出讓了其中29339平方米，其余22624平方米被規(guī)劃道路綠化用地，按照這個(gè)價(jià)格，長(zhǎng)沙市國土局至少可獲得約305萬元。

2006年7月，長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)管理處發(fā)布（2006）掛38號(hào)《國有土地使用權(quán)掛牌須知》，出讓包括該77.95畝土地在內(nèi)的岳麓區(qū)茶子山村86.97畝52977平方米土地，成交價(jià)為4634萬元，單價(jià)約875元/平方米，照此計(jì)算，77.95畝土地此時(shí)市場(chǎng)價(jià)值約4547萬元。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2006年以后，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)急速升溫。漢龍律師事務(wù)所提供的法律意見書顯示，據(jù)海南中康、湖南湘軍等委托公司估算，77.95畝土地價(jià)值已近4億元。相對(duì)于國藥公司拿地價(jià)格，增長(zhǎng)了255倍。

據(jù)了解，這些年來由于存在爭(zhēng)議，該土地自1993年以來一直未能按照規(guī)劃開發(fā)利用。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一方面是企業(yè)希望通過捂地方式獲取土地溢價(jià)、增值空間，另外就是與政府監(jiān)管部門清理舉措不及時(shí)有關(guān)。

事實(shí)上，去年以來國土部開始著手建立針對(duì)土地市場(chǎng)上與“大地塊、大企業(yè)”相關(guān)的跟蹤調(diào)查制度。目前國土部正在對(duì)284宗特殊地塊進(jìn)行調(diào)查分析。