每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

隨著住宅市場受到限購、限貸，兩年前被管理部門嚴(yán)厲監(jiān)管的“商改住”項(xiàng)目死灰復(fù)燃。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，廣州以商用公寓為代表的“商改住”產(chǎn)品大量入市。該類產(chǎn)品用地性質(zhì)多為商業(yè)用地，使用年限只有40年，比住宅用地短了30年，其交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)及水電費(fèi)用也高于住宅產(chǎn)品，但依然深受購房者歡迎。

業(yè)內(nèi)人士透露，目前商業(yè)公寓占廣州新建商品房的銷售比例高達(dá)20%，在掛公寓名賣商業(yè)樓現(xiàn)象大行其道的背后，反映了地方政府出于土地出讓壓力與開發(fā)商之間的利益妥協(xié)。

房企重心移至商業(yè)地產(chǎn)/

“我們的項(xiàng)目既不限購也不限貸，價(jià)格比周邊住宅還要便宜，不管是自住買家還是投資客都很喜歡我們的產(chǎn)品。”在位于廣州南沙區(qū)的南沙創(chuàng)鴻匯營銷中心內(nèi)，銷售人員這樣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

上述項(xiàng)目主推商住LOFT公寓，戶型包括50平方米和70平方米的一至兩房，折后毛坯均價(jià)約為14000元/平方米。盡管其用地性質(zhì)為商業(yè)用地，只有40年使用年限，且首付最低五成，但開盤當(dāng)日售出近九成。

上述項(xiàng)目的熱銷只是近年來商業(yè)公寓的縮影，隨著住宅市場受到限購、限貸、限售、限簽的影響，越來越多以商業(yè)公寓形式宣傳的 “商改住”產(chǎn)品大行其道。

記者據(jù)中介信息不完全統(tǒng)計(jì)，廣州范圍內(nèi)有10余個(gè)在售或即將發(fā)售的商用公寓產(chǎn)品，分布在天河、蘿崗、番禺、南沙等區(qū)域，總量超千套。其中，敏捷地產(chǎn)可謂廣州商業(yè)公寓的供應(yīng)大戶，已開盤的項(xiàng)目有4個(gè)，即將開盤的有3個(gè)。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，據(jù)估算，商業(yè)公寓占目前廣州新建商品房銷售的比例達(dá)到20%，在珠江新城等核心區(qū)域，所占比例更高。

“在商業(yè)公寓走俏的背后，一方面是由于廣州商住價(jià)格長期倒掛；另一方面商業(yè)公寓不受限購限貸甚至雙合同的影響，且價(jià)格較住宅產(chǎn)品更低，對于首次置業(yè)的年輕人而言負(fù)擔(dān)更輕，足以彌補(bǔ)水電費(fèi)用較高的不足之處。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為。

被指“變相”賣住宅/

2011年1月份，北京全面叫停“商改住”項(xiàng)目，要求“商改住”項(xiàng)目不得以 “公寓”“住宅”“LOFT”“商住兩用”等含有暗示住宅居住功能的字眼作宣傳，同時(shí)強(qiáng)調(diào)不能以“不限購”作為宣傳賣點(diǎn)。

隨后廣州跟進(jìn)。當(dāng)年2月，廣州市規(guī)劃局責(zé)令位于廣州環(huán)市東路的正佳東方國際廣場不得再以公寓名義銷售。此后，廣州市國土房管局查處了9個(gè)未按預(yù)售批準(zhǔn)性質(zhì)對外銷售的項(xiàng)目，其中大多數(shù)涉及“商改住”。

廣州市政協(xié)委員、新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉曾對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，無論在報(bào)建還是房產(chǎn)證申報(bào)上，都沒有公寓這個(gè)概念，只有住宅、辦公與商業(yè)3種明確的用途，公寓只是一個(gè)打“擦邊球”的概念，其背后反映的是房企利用商業(yè)用地“變相”賣住宅。

黃韜表示，地方政府背負(fù)著土地出讓的任務(wù)，近年來廣州為了促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，規(guī)劃了多個(gè)新型商務(wù)或金融區(qū)，并加大了商業(yè)用地的出讓力度。

以近年來政府大力推動(dòng)的廣州南站商務(wù)區(qū)為例，記者發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)定位為“現(xiàn)代商務(wù)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)新都會(huì)”的區(qū)域，首個(gè)面世的項(xiàng)目奧園越時(shí)代主推產(chǎn)品仍然是商業(yè)公寓。

“過多的商業(yè)公寓對于推動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)氛圍提升是不利的，不管是針對廣州南站還是未來的國際金融城，政府其實(shí)更希望廣州能有一個(gè)更純正的商務(wù)區(qū)。但對于企業(yè)而言，寫字樓的開發(fā)周期太長，除非政府能在地價(jià)上給予更大優(yōu)惠，否則矛盾難以調(diào)和。”黃韜認(rèn)為。