每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有合適不合適，10萬(wàn)一平方米能拿下也合適。”在拍賣(mài)師落錘敲定融創(chuàng)以21億元、配建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積的報(bào)價(jià)，拿下北京農(nóng)展館北路8號(hào)住宅地塊后，現(xiàn)場(chǎng)的一位開(kāi)發(fā)商對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者這樣說(shuō)。

9月4日，被視為奇跡誕生的日子，原本應(yīng)在2012年12月19日入市的“準(zhǔn)地王”農(nóng)展館地塊，在被“雪藏”9個(gè)月之后入市。經(jīng)歷69輪競(jìng)拍后，以高達(dá)7.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)輕松刷新北京單價(jià)地王紀(jì)錄。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉用“突破市場(chǎng)想象力”來(lái)形容該地塊的高成交價(jià)。

而在摘地者融創(chuàng)看來(lái)，這一切都在預(yù)想之中。“在此之前，所有開(kāi)發(fā)商對(duì)這塊地的價(jià)格預(yù)期都是在7萬(wàn)以上。”融創(chuàng)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，該地塊的絕版稀缺符合融創(chuàng)一直以來(lái)的高端精品路線，“我們將打造具有全國(guó)標(biāo)桿意義的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)售價(jià)會(huì)在15萬(wàn)元以上”。

配建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院/

首成、華發(fā)、和裕、懋源、合景泰富、融創(chuàng)、中海，在這份爭(zhēng)奪地王的名單中，多數(shù)企業(yè)在北京土地市場(chǎng)上并非“熟客”，但即便少了“主場(chǎng)”的優(yōu)勢(shì)，激烈程度絲毫未打折扣。

根據(jù)北京土地儲(chǔ)備中心官網(wǎng)信息顯示，朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)地塊位于東三環(huán)東側(cè)，原北京軍區(qū)總醫(yī)院東院舊址上。該宗地塊截至9月3日已收到8次報(bào)價(jià)，最高價(jià)為18.7億元。在昨日的競(jìng)拍中，地塊起拍價(jià)格設(shè)定在18.8億元，為了控制溢價(jià)率過(guò)高，地塊上限為21億元。

不到3億元的競(jìng)價(jià)空間顯然沒(méi)有太大“看頭”，開(kāi)拍不到十分鐘，僅經(jīng)過(guò)9輪舉牌，融創(chuàng)便以21億元觸頂合理價(jià)格上限，轉(zhuǎn)而進(jìn)入配建醫(yī)院面積的競(jìng)拍。至此，戰(zhàn)火漸漸燃起。從1萬(wàn)平方米開(kāi)始，和裕與融創(chuàng)競(jìng)爭(zhēng)一直處于膠著狀態(tài)。長(zhǎng)達(dá)60輪的競(jìng)拍，讓在場(chǎng)記者、開(kāi)發(fā)商人士直呼“究竟要建多大一所醫(yī)院”。

最終當(dāng)融創(chuàng)報(bào)出27.8萬(wàn)平方米之后，和裕并未再追加，地王之爭(zhēng)由此塵埃落定。“農(nóng)展館地塊非常稀缺，上市一塊就少一塊，我們非常希望能夠拿到它，但是已經(jīng)超過(guò)我們的測(cè)算價(jià)格上限，所以很遺憾。”和裕地產(chǎn)在現(xiàn)場(chǎng)拍地的負(fù)責(zé)人在競(jìng)拍結(jié)束后，遺憾地對(duì)記者表示。

根據(jù)標(biāo)書(shū)，農(nóng)展館地塊建筑面積為59152平方米，達(dá)到合理價(jià)格上限后，將轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)異地建設(shè)醫(yī)院面積的方式確定競(jìng)得人。其規(guī)定異地建設(shè)醫(yī)院的建造單價(jià)為8000元/平方米，競(jìng)得人需按照現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)異地建設(shè)醫(yī)院的面積向軍區(qū)總醫(yī)院支付相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)用。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前全國(guó)最大的醫(yī)院是協(xié)和醫(yī)院，總建筑面積為49萬(wàn)平方米，對(duì)比看來(lái)，該投建醫(yī)院的面積確實(shí)不小。粗略計(jì)算，27.8萬(wàn)平方米的醫(yī)院需要額外增加22.24億的投資，加之21億元地塊的總價(jià)，開(kāi)發(fā)商合計(jì)需要支付的總額為43.24億元，折合平均樓面價(jià)達(dá)7.31萬(wàn)元/平方米。

“其實(shí)拿地之前，開(kāi)發(fā)商對(duì)該地塊的價(jià)格預(yù)計(jì)都在7萬(wàn)元以上。”融創(chuàng)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，融創(chuàng)拿地完全是看好該地塊的絕版稀缺，“去年以來(lái)北京土地出讓量雖然很大，但是五環(huán)以?xún)?nèi)的土地極少，三環(huán)以?xún)?nèi)更是沒(méi)有，再加上處于農(nóng)展館這一城市核心區(qū)，所以非常難得。”在融創(chuàng)的初步規(guī)劃中，該地塊將成為北京乃至全國(guó)最頂級(jí)的豪宅項(xiàng)目，“售價(jià)會(huì)在15萬(wàn)元以上。”

恒大拿下豆各莊地塊

要論激烈程度，緊隨其后開(kāi)始的豆各莊 “限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊要超越農(nóng)展館地王。中海、恒大、富力、葛洲壩、中鐵建等紛紛出戰(zhàn)。就在競(jìng)拍開(kāi)始前，不止一家房企向記者表示，對(duì)于該地塊的爭(zhēng)搶勢(shì)在必得。但最終，都未能敵過(guò)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)京的恒大。

資料顯示，北京市朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B地塊、C地塊二類(lèi)居住、公建混合住宅、托幼、環(huán)保設(shè)施用地建筑控制規(guī)模294605平方米，地塊位于朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村，用地性質(zhì)為R2二類(lèi)居住用地、F2公建混合住宅用地、R53托幼用地、U44環(huán)保設(shè)施用地。該地塊的起始價(jià)為24.5億元，在競(jìng)拍前共收到8份報(bào)價(jià)。

隨后，在經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)拍后，恒大以40.4億元配建51500平方米公租房摘得朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)B地塊，這也是北京第一塊以“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”方式出讓的土地。據(jù)了解，該地塊剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷(xiāo)售限價(jià)為22000元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略估算了該地塊樓面價(jià)，約為1.6萬(wàn)元/平方米，如果按照最高限售價(jià)格2.2萬(wàn)元/平方米來(lái)算，幾乎是零利潤(rùn)。值得一提的是，這也是2013年恒大在北京摘得的第二宗土地，此前恒大以35.6億元將沙河地塊收入囊中。至此，恒大已經(jīng)斥資76億元在北京奪地。

“按照商品房的最高限價(jià)22000元/平方米來(lái)看，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售額為53.5億元，如果考慮到高達(dá)40.4億元的土地成本，配建公租房的建設(shè)成本以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，房企基本上只能做到微利，甚至難以盈利。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭對(duì)記者表示，該地塊與恒大地產(chǎn)上次競(jìng)得的昌平沙河高教園二期地塊一樣，只是其曲線進(jìn)入北京市場(chǎng)，打造自己的北京運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的策略選擇。

“一般帶有建筑業(yè)務(wù)的企業(yè)，拿到此類(lèi)地塊可獲得額外利潤(rùn)。”對(duì)于恒大的拿地，張大偉表示，作為全國(guó)控制能力最強(qiáng)的企業(yè)，恒大的優(yōu)勢(shì)在于集團(tuán)化的采購(gòu)可能獲得更高的利潤(rùn)，而且可以借沙河及豆各莊地塊達(dá)到快速鍛煉北京公司的目的。

一線城市地價(jià)將走高

僅僅一天之內(nèi)，北京土地市場(chǎng)的收益便增加了61億元。而據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至9月4日，2013年北京市已經(jīng)出讓土地140宗，成交總價(jià)為1099億元，為2012年同期的4.4倍，規(guī)劃建筑面積為去年同期的1.7倍。

同時(shí)，龍頭房企的拿地?zé)崆椴粶p。在剛剛高價(jià)拿下亦莊地塊后幾日，融創(chuàng)又再度刷新了北京單價(jià)地王紀(jì)錄。記者粗略統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，融創(chuàng)在北京拿地支出為62.2億元，已經(jīng)達(dá)到去年全年拿地金額的2倍。值得注意的是，與去年大多為聯(lián)合拿地不同的是，今年的多宗地塊多為融創(chuàng)獨(dú)自?shī)Z得。

“我們覺(jué)得北京，特別是核心地段還是有需求的，加上今年我們的銷(xiāo)售情況非常好，特別是在重點(diǎn)城市，都會(huì)加大拿地的力度。”上述融創(chuàng)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

不光是融創(chuàng)，多家龍頭房企在今年土地市場(chǎng)的表現(xiàn)都十分搶眼。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前，萬(wàn)科在京的拿地支出為55.7億元，超過(guò)去年全年41.3%。

“龍頭房企在2013年銷(xiāo)售向好的過(guò)程中，受益較大，銷(xiāo)售額都出現(xiàn)了30%~50%的同比增長(zhǎng)，資金實(shí)力大大加強(qiáng)。”張旭表示，無(wú)論從房企自身的資金狀況還是土地市場(chǎng)的交易情況來(lái)看，目前依然是比較合適的拿地窗口期。

“目前房地產(chǎn)政策基調(diào)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)上漲較為溫和，一線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率有望回升，這也是吸引房企在京積極搶地的重要原因。”張旭進(jìn)一步指出，2013年的土地市場(chǎng)，由于房企拿地信心較高，一線城市吸引力相對(duì)增強(qiáng)以及優(yōu)質(zhì)地塊出讓數(shù)量增多，整體樓面價(jià)有所走高。但是政府部門(mén)也通過(guò)積極調(diào)整地塊出讓時(shí)機(jī)，采取相關(guān)限價(jià)措施來(lái)平抑地價(jià)。