每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

2012年初，遼寧省政府將“綏中濱海經(jīng)濟區(qū)”正式更名為“遼寧東戴河新區(qū)”。新區(qū)西起遼冀交界處，東至高嶺鎮(zhèn)疏港路，北靠京沈鐵路，南臨渤海，總面積105萬平方公里的新區(qū)，被定位為國際濱海文化旅游休閑圣地。在這個旅游休閑圣地建造的樓盤，被喻為“少數(shù)人的奢侈品”。

但這個被稱為房地產(chǎn)“奢侈品”的項目，賣的卻是北京、上海二手中端車的價格。單套僅10余萬元的小戶型“公寓”旅游地產(chǎn)隨處可見。擁有美麗的海景資源，卻只能以極低廉的價格招徠環(huán)渤海一帶的購房者來買房。而和東戴河同一海域隔海相望的韓國濟洲島上的一套公寓，最便宜的售價是400萬元人民幣。

和東戴河一樣陷入 “叫好不叫座”窘境的，還有位于青島、煙臺、海口、三亞、麗江、西雙版納等著名旅游風景地區(qū)，具有旅游概念的樓盤。

旅游地產(chǎn)“叫好不叫座”？/

有涉及旅游地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士評價道，旅游地產(chǎn)就像牛奶、飲料等快速消費品，價格低、快速賣，是開發(fā)商的通常做法。

在東戴河，這種低價促銷的策略，被發(fā)揮到了極致。日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者訪問了當?shù)厮奈鍌€樓盤，發(fā)現(xiàn)一個比一個更便宜。

佳兆業(yè)東戴河的銷售人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹稱，48平方米的戶型，折后價格大約為每套31萬元，而且還是送家具、家電的精裝修房，約合6450元/平方米。東戴河的另一樓盤“時間海”售樓處也打出 “48平方米的戶型僅售21萬元”，約合4375元/平方米。

“海韻馨園”的售樓員表示，原來售價4048元/平方米，但目前9折在售，也就是3643元/平方米，最便宜的一套小戶型才10萬元出頭。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，并不僅是東戴河的旅游地產(chǎn)，青島、煙臺、威海、三亞、?？?、麗江等很多有旅游地產(chǎn)概念的樓盤都以很低的價格對外銷售，某種程度上說，旅游地產(chǎn)甚至成為“賤賣”的代名詞。

在海外，旅游勝地的房地產(chǎn)從來都是奢侈的代名詞。《每日經(jīng)濟新聞》記者曾經(jīng)在愛琴海上的圣托里尼島上詢問一個一二十平方米的咖啡館的價格，被導(dǎo)游告知，這樣一個商鋪的售價，比雅典的一套70平方米公寓還要貴。旅游地產(chǎn)的出租收入，可以占到雅典人月收入的一半。同樣在被美國視為滑雪度假勝地的科羅拉多州阿斯彭的房子，比美國很多大城市的房價都要貴。

中外旅游地產(chǎn)價格的懸殊差距，讓人困惑，為什么中國的旅游地產(chǎn)要被“賤賣”呢？

附加值缺失致價值低下/

《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，“誘人”的低價背后，是不完善的商業(yè)配套。

一位東戴河當?shù)厝烁嬖V記者，要吃飯、購物的話，基本上只能去當?shù)氐拿洗遛r(nóng)貿(mào)市場。除了配套之外，交通不便也是潛在的問題。在佳兆業(yè)東戴河項目的售樓處附近，記者等待出租車就花了半小時。

偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，東戴河的旅游地產(chǎn)項目，貼著旅游度假的標簽，但并無實質(zhì)性的配套。換言之，旅游資源還沒有開發(fā)出來。由于旅游地產(chǎn)特征不明顯，導(dǎo)致“本應(yīng)最有購買價值的旅游地產(chǎn)，最后被當成垃圾一樣丟棄”。

“當前國內(nèi)旅游地產(chǎn)行業(yè)尚未步入良性發(fā)展周期，多數(shù)旅游地產(chǎn)項目已經(jīng)失去了旅游的真實意義。”中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮分析認為，在規(guī)劃、建設(shè)、運營過程中仍以普通的地產(chǎn)模式進行，批量建設(shè)旅游地產(chǎn)項目，待面市后便出現(xiàn)了供給過剩的現(xiàn)象，此類物業(yè)價格下降也在所難免。他稱，旅游地產(chǎn)的盈利能力還有待進一步提升。

實際上，東戴河的旅游地產(chǎn)并非個案，目前在環(huán)渤海和山東沿海，大量房企都參與了各種形式的旅游開發(fā)模式。“僅靠海洋及周邊的自然資源賣一些廉價的農(nóng)村特色的居住產(chǎn)品，并非真正的旅游地產(chǎn)。”創(chuàng)逸誠品顧問機構(gòu)董事長王路表示并不認同當前東戴河的旅游地產(chǎn)模式。在他看來，這只是在有海洋資源的區(qū)域建造了一些沒有經(jīng)營價值且缺少投資價值的住宅地產(chǎn)，這種“靠山吃山、靠海吃海”的項目，本身沒有經(jīng)營能力，也沒有溢價能力。

嚴躍進認為，東戴河所在地的諸多旅游地產(chǎn)項目，其實有一些離市區(qū)較遠。由于拿地成本大大低于普通的住宅項目，因此開發(fā)商才愿意介入。配套缺失，而就業(yè)地點可能又不在此類區(qū)域，容易導(dǎo)致此類物業(yè)的空置。

《每日經(jīng)濟新聞》記者對東戴河地區(qū)的旅游地產(chǎn)樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當?shù)囟鄶?shù)打著 “旅游地產(chǎn)”旗號的樓盤，通常只是作為向游客提供住宿的一個場所。樓盤本身并不是景點，也沒有風景如畫的旅游環(huán)境。

王路把這類旅游地產(chǎn)稱之為“旅游地地產(chǎn)”，并不是真正的旅游地產(chǎn)。他認為，旅游地產(chǎn)本身就應(yīng)該是一個觀光景點或者旅游項目，然后才有周邊的住宅。只有開發(fā)真正意義上的旅游地產(chǎn)，樓盤才不可能被賤賣。

事實上，真正的旅游地產(chǎn)并非無案例可循。瑞安房地產(chǎn)在上海開發(fā)的新天地項目，被很多開發(fā)商奉為旅游地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)典。直到今天，當境外和外地游客來上海，首選還是要去新天地參觀上海的石庫門建筑。與新天地類似，華僑城的歡樂谷也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的 “活教材”。由于歡樂谷帶來的人氣，周邊的住宅往往能賣出不低的價格。

投入決定價值/

“我國旅游地產(chǎn)發(fā)展速度過快，質(zhì)量方面難以有保障。”對于東戴河面臨的困難，扈志亮建議，地方政府和地產(chǎn)公司應(yīng)當通力合作開發(fā)旅游資源，契合當?shù)氐淖匀蝗宋奶厣瑢⑽幕糜卧刈⑷氲禺a(chǎn)項目中，形成“旅游帶動地產(chǎn)、以地產(chǎn)促進旅游”。

事實上，由于我國對在4A級旅游度假風景區(qū)開發(fā)住宅和商業(yè)項目有嚴格的限制，現(xiàn)階段所謂的“旅游地產(chǎn)”項目實際都與景區(qū)有著較遠的路程，大部分情況下，很難享受到區(qū)域旅游景觀的資源優(yōu)勢。在這樣的背景下，更加需要開發(fā)商在項目中開發(fā)休閑、度假、旅游景點，以提升項目的吸引力。

但要實現(xiàn)這個目標，開發(fā)商在前期必須要大量的資金投入。事實上，除了少數(shù)地產(chǎn)企業(yè)外，很少有旅游地產(chǎn)開發(fā)商愿意在沒有獲取足夠高的銷售收入前，就為旅游景區(qū)的建設(shè)投資巨額資金。

在這樣的情況下，很多開發(fā)商還是想以住宅開發(fā)模式，發(fā)展旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。樓盤的銷售價格自然不會很高。

在沒有實現(xiàn)良好銷售收入情況下，開發(fā)商更加不愿意投入資金，去開發(fā)相關(guān)配套和自然人文景觀，久而久之，形成惡性循環(huán)。項目對游客越來越?jīng)]有吸引力，樓盤的銷售也越來越乏力。

地方政府也在廉價賣出土地資源后，失去了培育旅游產(chǎn)業(yè)的良機，當?shù)亟?jīng)濟因為失去了一部分造血功能而變得黯淡。

對于如何改變這種狀況，程浩業(yè)認為，首先，政府是整個城市運營的策劃與實施者，城市定位與功能區(qū)位定位要清晰、且發(fā)展模式可持續(xù)，切忌為短期政績盲目開發(fā)；其次，開發(fā)商是區(qū)域項目開發(fā)的踐行者，需要結(jié)合區(qū)域發(fā)展特點，通過項目的功能規(guī)劃賦予項目生命力及增值空間，切忌“一錘子”買賣的思想；最后，政府與開發(fā)商需要有更多的溝通與協(xié)調(diào)，共同營造符合城市功能區(qū)要求的發(fā)展環(huán)境，不能讓購房者來承擔所謂的風險。