又一波“地王潮”來襲。繼9月4日融創(chuàng)以創(chuàng)紀錄的7.3萬元的實際樓面價拿下北京農(nóng)展館地塊之后，上海不甘示弱，其徐家匯中心項目地塊昨日拍出了217億元的總價，不但刷新了上海成交總價紀錄，在全國范圍也僅次于廣州亞運城地塊。當天，同在長三角的杭州與蘇州亦有“地王”出爐，不讓京滬專美于前。

然而，不能忽視的是，土地出讓金只是開胃菜，拿下“地王”的企業(yè)接下來還要備足數(shù)倍于出讓金的后續(xù)開發(fā)費用。否則就會像中冶置地一樣，200多億加冕“地王”時風光無限，現(xiàn)在卻被政府收回一塊，另一塊也要尋求合作者共同開發(fā)。

拿“地王”，就如同走鋼絲，如今連番拿下“地王”的企業(yè)，能否走好這條充滿榮耀與風險的路，讓我們拭目以待。

杭州：華家池地塊136億3房企“分食”

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江

昨日（9月5日），上海217.7億元的 “總價地王”剛剛落地不久，杭州、蘇州又有兩幅“地王”新鮮出爐。其中，杭州華家池3幅地塊拍出136.73億元，蘇州金雞湖地塊則以15150元/平方米的價格刷新當?shù)貥敲鎯r紀錄。

3地塊賣出136.73億

昨日下午剛過2時30分，華家池地塊拍賣正式開始。華家池地塊共分為57、58和59三幅土地，首先開拍的是57號地塊。

57號地塊起價43.23億元，經(jīng)過15輪報價后，該地塊被綠地集團以56.2億元總價競得，樓面價19416.1元/平方米。此后開拍的是58號地塊，經(jīng)過18輪報價后，由世茂以總價36.70億元拿下，樓面價23375元/平方米，配建保障房面積達2000平方米。最后出讓的59號地塊，被濱江集團以43.83億元的總價、2200平方米的配建保障房面積競得，樓面價23189.75元/平方米。3地塊最終成交總價為136.73億元，總溢價率40.53%。

對此，世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞向 《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，華家池是杭州市中心為數(shù)不多的超大面積、優(yōu)越位置地塊。同時，該地塊對規(guī)劃和開發(fā)設(shè)計都有相當高的要求，尤其是地塊北部商業(yè)動線規(guī)劃具有一定的挑戰(zhàn)性。

杭州房價被推漲

在馬英樞看來，此次拍賣，無疑給杭州已經(jīng)火熱的土地市場又加了一把“火”。

2013年以來，伴隨萬科、融創(chuàng)等地產(chǎn)大鱷的扎堆進入杭州，杭州的土地市場已熱得近乎“發(fā)燙”。統(tǒng)計顯示，2013年1~7月杭州（包括主城區(qū)和余杭、蕭山）一共出讓土地124宗，成交地塊總面積約6919畝，成交金額約632億元。

近期隨著恒大、招商地產(chǎn)等開發(fā)商的進駐，杭州土地市場更是熱度不減。9月2日，萬科經(jīng)過8輪競價力挫金地和朗詩，以總價6.82億元拿下杭州余杭區(qū)一宗商住用地；9月3日，杭州蕭山區(qū)3宗地均成功出讓，總成交金額40.81億元，競得者分別為恒大地產(chǎn)集團有限公司及農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團)有限公司。

土地市場熱度不減，溢價率不斷提升，伴之而來的是杭州當?shù)胤績r不斷上漲。官方數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州新建商品住房成交量同比上升，價格同比上漲。杭州市區(qū)商品房成交均價17910.7元/平方米，其中商品住房成交均價17507.1元/平方米，同比上漲25%。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月杭州新建商品住宅價格同比上漲7.4%，與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅非常接近。

對于目前房企扎堆一線城市的現(xiàn)象，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌向有關(guān)媒體表示，開發(fā)商進入一線城市最大的風險就是地價太高，再加上未來調(diào)控政策的不確定性，房企應(yīng)結(jié)合自身的戰(zhàn)略定位和綜合實力進行開發(fā)。

對于此次豪擲43.83億元拿下杭州華家池59號地塊的濱江集團而言，其已經(jīng)采取合作開發(fā)的模式來規(guī)避風險。濱江集團董秘李淵向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，項目將和義烏小商品城合作開發(fā)，其中濱江占51%權(quán)益，后者占49%，以降低拿地風險。

重慶：5110萬元/畝“最貴土地”出爐

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

9月3日，復(fù)地集團在重慶一舉斬獲了解放碑羅漢寺一商業(yè)地塊，總價7.3億元，樓面價7216元/平方米。值得一提的是，該地塊出讓面積約合14.2畝，平均5110萬元/畝，堪稱重慶“最貴土地”。

復(fù)地集團官網(wǎng)顯示，年初至今，公司僅收獲了兩幅地塊。據(jù)熟悉復(fù)地的上海某地產(chǎn)機構(gòu)負責人透露，復(fù)地集團已開始謀求轉(zhuǎn)型，尤其是資本運作與持有運營。復(fù)地集團重慶公司相關(guān)負責人亦向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，復(fù)地集團將依托復(fù)星集團優(yōu)勢，不斷拓展商業(yè)地產(chǎn)，到2019年全國持有商業(yè)面積超過200萬平方米。

公告顯示，9月3日出讓的重慶市渝中區(qū)渝中半島組團E分區(qū)E35-1宗地，容積率10.6，起拍價為7.28億元，最終由復(fù)地集團底價摘得，溢價率為零。樓面地價高達7216元/平方米，而折合5110萬元/畝的出讓面積單價一舉創(chuàng)下2013年重慶主城商業(yè)與住宅單價最高紀錄。

據(jù)了解，今年5月10日，重慶市南岸區(qū)彈子石一塊總面積為42.6畝的地塊被重慶和瑞地產(chǎn)以7.8億元斬獲，樓面地價達8721元/平方米，折合1831萬元/畝。

2011年5月，復(fù)地集團從港交所退市，之后，復(fù)地集團在各地的土地市場上頗為低調(diào)。

復(fù)地集團相關(guān)負責人曾公開表示，一方面不再以單純的住宅開發(fā)為主，而是會越來越多進入商業(yè)領(lǐng)域，提高商辦類項目的比重，另一方面項目布局的重心也會重新放在上海等一線城市。

據(jù)熟悉復(fù)地集團的上海某房地產(chǎn)機構(gòu)負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，復(fù)地這是在謀求公司轉(zhuǎn)型，加大持有上商業(yè)運營，還有資本運作等。

上海：上海誕生天價“地王”新鴻基217.7億奪標

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

昨日（9月5日）上午，備受矚目的上海首宗百億級地塊出讓結(jié)果出爐，香港新鴻基旗下企業(yè)以217.7億元奪得徐家匯中心項目地塊，樓面價37264元/平方米，溢價率24%，上?？們r地王由此誕生，放眼在全國，該總價也僅低于廣州亞運城地塊。

接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認為，徐家匯中心項目地塊的出讓，將改變上海CBD商圈的現(xiàn)有格局。

未來開發(fā)資金至少還需300億

出讓文件顯示，徐家匯中心項目地塊坐落于徐家匯街道57、150、151街坊，東至天平路，南至虹橋路，西至廣元西路，北至廣元路、廣元西路，出讓面積99188.8平方米，容積率2.1~7.48，為商辦、餐飲旅館業(yè)用地。

地塊建筑面積為58.4萬平方米，另外，該項目還有12萬平方米的地下商業(yè)。

記者采訪了解到，業(yè)內(nèi)對于新鴻基217.7億元拿下該地塊表示看好。

漢宇地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)付偉表示，該地塊位于上海目前最成熟的CBD商業(yè)中心，可以說是上海市中心最具稀缺性的成片地塊，217億元，雖然總投入大，但也物有所值。此外，徐家匯地塊還有體量龐大的地下空間可供開發(fā)，并且屬于軌交上蓋，地下建筑面積至少在20萬平方米以上，其中經(jīng)營性面積將超過12萬平方米，而地下建筑面積一般不計入地價。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，徐家匯地塊盡管有24.21%的溢價，但其樓面價只有37264元/平方米，就周邊市場而言不算高，其未來升值空間和價值可以預(yù)見。

但張宏偉同時指出，盡管徐家匯中心地塊在稀缺性、地理位置上占了很多優(yōu)勢，但開發(fā)這樣一塊土地所需的資金極其龐大，對開發(fā)商的后續(xù)開發(fā)能力是很大的考驗。

出讓文件顯示，除了20%的定金，徐家匯中心地塊需在簽訂出讓合同后365天內(nèi)分二期付清全部出讓價款余額，其中第一期為出讓價款的30%，在簽訂出讓合同后的10個工作日內(nèi)支付；第二期為出讓價款的50%，在簽訂出讓合同后365天內(nèi)付清。受讓人在支付第二期出讓價款余額時，應(yīng)當按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，新鴻基至少要有300億元的資金方可支持這個項目在未來3~5年內(nèi)開發(fā)完畢，后續(xù)還有運營期間的市場培育期各項成本費用，這極大地考驗開發(fā)商的開發(fā)、中長期持有該項目的資金能力。

記者就上述問題致函新鴻基，但至截稿尚未收到回復(fù)。

張宏偉表示，對于企業(yè)來講，如果后續(xù)沒有充裕的現(xiàn)金或融資渠道支持項目發(fā)展，有可能會導(dǎo)致開發(fā)周期拉長，開發(fā)建設(shè)進度受阻。

主導(dǎo)CBD商圈格局

從時間看，此次徐家匯中心地塊的開竣工時間相當緊湊。出讓文件顯示，徐家匯中心的開工時間為“交地后12個月內(nèi)”；竣工時間為 “動工后60個月內(nèi)完成總建筑面積的70%，動工后84個月內(nèi)全部竣工”。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，雖然開工時間比較緊張，但84個月的竣工周期還是比較寬的。由于徐家匯地塊非常受矚目，市場爭議比較大，因此開發(fā)商囤地的可能性不大。此外，徐家匯中心作為總價“地王”，在開發(fā)過程中更具有主導(dǎo)性，不需要等周邊配套項目建設(shè)起來作為支撐，項目開發(fā)的節(jié)奏完全可以交給開發(fā)商來決定，相反周邊其他項目可能會因為徐家匯中心而控制進度。

不僅是地塊周邊，業(yè)內(nèi)普遍認為徐家匯中心的出讓將改變上海CBD商圈的現(xiàn)有格局。

在陸家嘴、南京路、淮海路、人民廣場、徐家匯、虹橋等六大傳統(tǒng)CBD中，以規(guī)模和檔次計，徐家匯目前處于中間水平。付偉認為，新鴻基作為頂尖的商業(yè)地產(chǎn)運營商，具備豐富的高端商業(yè)、甲級寫字樓、星級酒店開發(fā)運營經(jīng)驗，預(yù)計將吸引不少世界500強企業(yè)和零售品牌入駐徐家匯，周邊辦公、商業(yè)、住宅均會受益，屆時徐家匯商圈有望晉升上海最頂級商圈行列，與淮海路、南京西路、陸家嘴比肩。

根據(jù)土地出讓公告，徐家匯中心地塊由相鄰的4幅地組成，其中最大的一幅計劃建設(shè)總高370米的浦西第一高樓。根據(jù)土地用途，整個地塊的功能定位預(yù)計至少將涵蓋超甲級寫字樓、星級酒店、高端零售、地下商業(yè)等。地上、地下總建筑面積預(yù)計將超過80萬平方米，這幾乎等于徐家匯核心區(qū)域商用面積將擴容一倍。整個項目預(yù)計將在5~8年內(nèi)建成，預(yù)計開發(fā)商將以持有經(jīng)營為主或部分整售。

前車之鑒：南京下關(guān)“地王”閑置3年求合作

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

有人在搶“地王”，有人卻怕曾經(jīng)耗巨資拿下的“地王”砸在手里。

9月3日，中國冶金科工股份有限公司在其集團官網(wǎng)發(fā)布公告稱，中冶置業(yè)集團有限公司 （以下簡稱中冶置業(yè)）控股的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司于2010年9月19日，通過競拍取得南京市下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西1號地塊和3號地塊，由于整體開發(fā)體量較大，項目開發(fā)周期較長，為保證項目投資收益，現(xiàn)中冶置業(yè)將優(yōu)先集中力量推進3號地塊的開發(fā)，并在1號地塊開發(fā)中尋求引入戰(zhàn)略合作伙伴。

下關(guān)濱江1號、3號地塊曾是土地市場的明星。公開資料顯示，2010年9月19日，中冶置業(yè)控股的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司，通過競拍取得南京市下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西1號地塊和3號地塊土地使用權(quán)，共耗資200.34億元，成為南京土地出讓史上總價最高的兩幅地塊。2012年11月30日，南京國土局公開拍賣下關(guān)2號地塊，在沒有競爭對手的情況之下，南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司以底價56.2億元拿下該地塊。56.2億元的總價也使該地塊成為當年總價“地王”。

然而今年7月，南京市國土資源局發(fā)表公告稱，對下關(guān)濱江2號地實施終止出讓程序，意味著該地塊正式被政府收回。而在短短2個月后，濱江地塊再度生變，這一次是下關(guān)濱江1號地。

對于此次中冶宣布為1號地塊尋求戰(zhàn)略合作伙伴，房地產(chǎn)行業(yè)專家陳晟對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“1號和3號地塊兩幅地塊拿地資金就達200億元，后續(xù)開發(fā)需要大約400億元的巨額資金，目前來看僅靠中冶一家開發(fā)比較難以支撐。”

雖然中冶置業(yè)表示，優(yōu)先集中力量發(fā)展下關(guān)濱江3號地塊，但9月5日，記者來到這一地塊后發(fā)現(xiàn)，1號地塊拆遷工作已經(jīng)接近尾聲，3號地塊仍在拆遷中。

“現(xiàn)在拆遷工作還有很多沒有結(jié)束，從拿地之初到現(xiàn)在已經(jīng)過去3年了，想要盡快開工根本不可能。”一位知情人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

冷靜看“地王潮”

余豐慧（財經(jīng)評論員）

這幾天，在房地產(chǎn)領(lǐng)域最受關(guān)注的是一些城市 “地王”比賽式出爐。北京農(nóng)展館北路地塊樓面價高達7.3萬元/平方米，是北京乃至全國當之無愧的單價“地王”。

北京單價“地王”還在熱議之中，上海又傳來總價“地王”的消息——徐家匯中心項目地塊賣出217.7億元，是上海迄今為止成交的最高總價，在全國范圍也是第二高。同日，杭州和蘇州也誕生新的“地王”。

這兩天儼然成了“地王日”。

有人士表示，北京、上海等地“地王”將帶動一、二線城市房價出現(xiàn)新一輪上漲，預(yù)示著全國房價將繼續(xù)走高。一位網(wǎng)友說，一些家庭看到北京誕生新的單價“地王”后，連夜排隊購房。足以看出，“地王”頻現(xiàn)對市場預(yù)期和購房者預(yù)期產(chǎn)生了嚴重影響。

筆者認為，一定要仔細分析“地王”頻現(xiàn)的真相，一定要詳細觀察和了解“地王”誕生的真正原因。決不能聽風就是雨、跟風盲從偏聽偏信。

就拿北京樓面價7.3萬元/平方米的“地王”來說，它貌似對房價走勢影響很大，但實際只是 “紙老虎”，影響很小甚至沒有。首先，北京農(nóng)展覽地塊位置稀缺，體量較小，對整體市場影響有限；其次，北京農(nóng)展覽地塊住房定位在高價豪宅上，與一般大眾的住房需求沒有多大關(guān)系。

再看上海“地王”，按照規(guī)劃，徐家匯中心將成為一站式國際時尚商圈，項目分為辦公、五星級酒店、公寓式酒店、商業(yè)、文化娛樂5種功能形態(tài)。主要是商業(yè)圈開發(fā)，并不是以商住樓為主，與百姓真正關(guān)心的房價走勢似乎也遠了一點。

因此，決不能概念化、標題化地看北京“樓面價7.3萬元/平方米”“預(yù)期售價15萬元/平方米”的單價“地王”和上海217.7億的總價“地王”噱頭，而是要細細分析和斟酌其誕生的細節(jié)。這樣才能全面深入地了解背后的“真相”以及到底對市場有無影響、影響多大、正面影響還是負面影響。

總體上看，內(nèi)地房價已經(jīng)失去了繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)。最多是一、二線城市與三、四線城市，高端樓盤和一般商品房，市中心土地資源稀缺地段與一般地區(qū)在價格上出現(xiàn)嚴重分化。從政策角度分析，調(diào)控不會有絲毫松懈，調(diào)控手段將會更加完善有效，比如推出房產(chǎn)稅，替代行政化手段較強的限購政策等。有輿論分析，十八屆三中全會后將會出臺對樓市更嚴厲的政策措施，如土地政策的較大改革等。

從市場角度分析，已經(jīng)出現(xiàn)一個不容忽視的現(xiàn)象：有價無市。標價再高，購買者寥寥。消費者、投資投機者已經(jīng)很難繼續(xù)支撐和滿足當前的畸高房價。購房需求者已經(jīng)出現(xiàn)被高房價嚇得望而卻步的跡象。這是房地產(chǎn)泡沫破滅的征兆和信號，說明高房價正在作最后的負隅頑抗，高房價已經(jīng)進入窮途末路了。一旦這種跡象成為氣候，那么，房地產(chǎn)市場離泡沫破滅就不遠了。溫州房價已經(jīng)“腰斬”，出現(xiàn)大量房產(chǎn)價值低于貸款本金的現(xiàn)象，房主棄房而去的可能性在增大，房貸風險已經(jīng)凸現(xiàn)出來。這種狀況將會蔓延到全國。

隨著美國量化寬松政策的逐步退出，亞洲房地產(chǎn)泡沫被刺破是必然的，內(nèi)地房地產(chǎn)或難幸免。目前，印度、印尼金融體系和房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始較大幅度波動，市場擔憂亞洲金融風暴再次來襲。我國香港特區(qū)已經(jīng)高度警覺起來。日前，香港財經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長陳家強坦言：“過去2~3年，香港樓價經(jīng)歷了不健康的暴漲。美國量化寬松政策退市已箭在弦上，利率上升將導(dǎo)致資產(chǎn)重新定價，樓價屆時將不可避免地下跌。”

從企業(yè)角度分析，在一些企業(yè)陶醉于拿“地王”的興奮中時，一些更加精明的企業(yè)卻選擇了撤離，認為中國內(nèi)地房地產(chǎn)存在巨大泡沫破裂的風險。比如李嘉誠近期已經(jīng)在大幅度拋售香港和內(nèi)地房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)而投資歐洲等海外地區(qū)。萬科的王石先生和SOHO中國聯(lián)席總裁張欣女士都多次警示內(nèi)地房地產(chǎn)的巨大泡沫破裂風險。特別是王石先生已經(jīng)將一部分資本撤離到美國開辟新的“戰(zhàn)場”。

因此，房地產(chǎn)泡沫消退只是時間問題，畸高房價下跌的前期征兆已經(jīng)初露端倪。出現(xiàn)幾個“地王”也難以抵擋住高房價已經(jīng)窮途末路的大趨勢。