每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

9月7日，重慶路橋（600106，SH）對外表示，為了收回項目資金，公司及全資子公司鼎順地產(chǎn)擬將重慶路北房地產(chǎn)開發(fā)公司 （以下簡稱路北地產(chǎn)）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予重慶晉愉地產(chǎn)集團與重慶玄鵬實業(yè)，轉(zhuǎn)讓價款約3.96億元，增值率僅6.4%。

據(jù)悉，路北地產(chǎn)旗下僅“北山紫園”一個項目，現(xiàn)已基本停工。幾個月前，重慶路橋遭遇項目整體購買方重慶市公安局退樓事件，除了歸還逾1億元的預(yù)付款，還將承擔所有項目費用，更重要的是，項目存在容積率超標、施工許可證未獲批等問題。

三年前，重慶路橋轉(zhuǎn)讓重慶天江坤宸置業(yè)，實賺逾1.5億元；一年前，重慶路橋高溢價收購重慶鼎順地產(chǎn)，來培育新的利潤增長點。這家以交通建設(shè)為主業(yè)的路橋企業(yè)，卻一直在地產(chǎn)項目買賣中輾轉(zhuǎn)騰挪，似乎不曾有過閃失?，F(xiàn)今，行情生變。

昨日，《每日經(jīng)濟新聞》記者致電重慶路橋副總經(jīng)理兼董秘張漫，并發(fā)去采訪提綱，但其表示不愿接受媒體采訪。

路北地產(chǎn)成燙手山芋/

據(jù)悉，路北地產(chǎn)成立于2013年3月27日，注冊資本2.07億元，其中重慶路橋出資2.069億元，鼎順地產(chǎn)出資10萬元，但值得注意的是，除了6212萬元的現(xiàn)金之外，其余出資全部是以“北山紫園”項目所在的土地作價出資。

實際上，通過2013年半年報可發(fā)現(xiàn)，重慶路橋成立路北地產(chǎn)主要就是為了處置已停工的 “北山紫園工程”項目。

來自重慶市土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，前述地塊正是位于北部新區(qū)高新園人和組團M標準分區(qū)M-25-6/04號宗地，用地性質(zhì)為二類居住用地與商務(wù)金融性質(zhì)用地，占地面積接近1.2萬平方米，建筑規(guī)模不超過4.79萬平方米，由重慶路橋與重慶聚富投資集團于2011年1月24日以掛牌方式聯(lián)合競拍得來，總耗資約1.45億元，其中重慶路橋支付1億元。

拿地三個月后，重慶聚富投資集團退出，重慶路橋宣布獨立開發(fā)上述項目，將為重慶市公安局建設(shè)不少于1.5萬平方米的商業(yè)房屋以及不少于4000平方米的地下車庫，建成后，重慶市公安局將按約定的價格回購 （以商業(yè)房屋按不高于3050元/平方米的價格回購，地下車庫按不高于1644元/平方米的價格回購，超出上述面積部分，按成本價加適當利潤結(jié)算）。

值得一提的是，重慶路橋還擬在此地塊開發(fā)兩棟約30層總計約4.72萬平方米的小戶型公寓樓，面向市場銷售。以上項目建安總投資約4.17億元人民幣（估算數(shù)）。

顯然，如果按照上述公告執(zhí)行，此項目的建筑面積將達到逾6.6萬平方米，遠超彼時土地出讓時規(guī)劃的總建筑面積。

不久，重慶路橋召開臨時股東大會并全票通過了上述議案。據(jù)重慶路橋2012年年報透露，公司與重慶市公安局在2011年7月6日簽訂了《關(guān)于整體購買信息中心大樓的協(xié)議》，約定重慶市公安局整體購買“北山紫園”項目中臨街商業(yè)部分毛坯房。截至2012年2月，大樓土建已經(jīng)完成。然而，這一重大事項在2011年未做任何披露。

今年5月初，重慶路橋突然宣布解除上述協(xié)議，并向重慶市公安局退還約1.13億元的預(yù)付款，雙方放棄追索原協(xié)議約定的違約責任。更為重要的是，重慶路橋?qū)⒊袚椖克a(chǎn)生的所有費用。有投資者認為，“解除購買協(xié)議是好事，如果按內(nèi)部照顧價，上市公司就虧大了。”

截至今年上半年末，前述項目已基本處于停工狀態(tài)，其原因解釋為外部因素。據(jù)評估報告顯示，截至評估日今年7月31日，路北地產(chǎn)評估值3.96億元，比賬面凈值增值2386萬元，增值率6.4%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這個項目本身就存在諸多問題。據(jù)標的資產(chǎn)評估報告披露，上述在建工程存在“五證”不全，其中《建設(shè)工程施工許可證》還未取得，土地出讓合同顯示容積率不高于4，總建筑面積4.79萬平方米，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》同時約定地上計容總建筑面積也不超過4.79萬平方米，但《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》卻顯示總建筑面積接近8.3萬平方米，其中地上建筑面積已超標，也未交納超建土地出讓金等問題。

公司跨界運作藏隱憂/

2010年6月，重慶路橋作價7.18億元轉(zhuǎn)讓重慶天江坤宸置業(yè)股權(quán)信托收益權(quán)，這比收購這一標的物時增值了1.68億元。

彼時，重慶路橋認為，公司不是專業(yè)從事地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不足，且該地塊情況特殊，若自行開發(fā)有相當難度，轉(zhuǎn)讓重慶天江坤宸置業(yè)股權(quán)信托收益權(quán)有利于進一步發(fā)展主業(yè)，回籠資金，加強對基礎(chǔ)設(shè)施項目投入。

然而，去年8月底，重慶路橋宣布公司以3億元收購重慶鼎順地產(chǎn)100%的股權(quán)，收購有利于公司形成新的利潤增長點。實際上，重慶路橋“醉翁之意不在酒”，意在鼎順地產(chǎn)旗下的“芳草地嘉水藍天”項目用地。據(jù)悉，此項目獲批容積率較低，系純別墅項目，在重慶屬于稀缺資源。

不過，截至去年7月底，鼎順地產(chǎn)凈利潤虧損400余萬元，凈資產(chǎn)4160萬元，按照上述交易價款，增值率超過6倍。

昨日，重慶一不愿具名的房地產(chǎn)資深人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，高端別墅開發(fā)周期相對較長，要求物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)，且售價一般遠高于普通住宅售價，在當前樓市打壓投機需求面前，別墅市場一直較為冷清，多數(shù)品牌房企基本以高周轉(zhuǎn)模式快速回籠資金，非地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)別墅除了品牌認同度不高外，潛藏著諸多風險。

實際上，重慶路橋今年上半年實現(xiàn)營收1.59億元，同比下滑0.75%，實現(xiàn)凈利潤1.15億元，同比增幅11%，基本每股收益0.127元/股，同比增幅11%。值得注意的是，上述營收全部來自路橋收費收入，地產(chǎn)板塊至今還未貢獻任何業(yè)績。

天相投資研報曾較為樂觀地認為，按照原來的計劃，北山紫園公寓樓預(yù)計2013年8月完工，將增厚重慶路橋2013年～2014年業(yè)績0.06元，但考慮到公司路橋業(yè)務(wù)萎縮，地產(chǎn)項目面臨市場不景氣的風險，維持公司“中性”評級。

然而，在業(yè)內(nèi)人士看來，現(xiàn)如今路北地產(chǎn)的低溢價率出售讓重慶路橋的這一樂觀預(yù)期可能無法實現(xiàn)。