每經(jīng)評論員 葉檀

房租上漲是驅(qū)趕外來者的強有力之手。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，房租已經(jīng)連續(xù)43個月上漲，請注意，這一數(shù)據(jù)通常使用虛擬租金，比市場租金要低。

房租上漲又被歸咎于供求關(guān)系失衡，這是錯誤理論。

我國的商品房供應量不低，自有住房率不低。去年8月5日，北大召開中國家庭動態(tài)跟蹤調(diào)查研討會，發(fā)布由北大中國社會科學調(diào)查中心完成的 《中國民生發(fā)展報告2012》，根據(jù)抽樣數(shù)據(jù)，全國人均住房面積36平方米，住房類型上，42.2%的家庭現(xiàn)住房為平房，比2010年調(diào)查結(jié)果下降了8.5個百分點。全國家庭的平均住房面積為116.4平方米，人均住房面積為36平方米。

“房叔”“房姐”等新聞不絕于耳，一些空置房并沒有作為租賃房源流向市場，原因是這些房產(chǎn)擁有者不需要通過租賃來覆蓋持有成本。

7月2日，北京工業(yè)大學、中共北京市委社會工作委員會、社會科學文獻出版社聯(lián)合出版的 “社會建設(shè)藍皮書（2013）新聞發(fā)布會”在京舉行，指出2012年北京本地城鎮(zhèn)戶籍居民的住房質(zhì)量逐步提高，住房的數(shù)量已經(jīng)超過一戶一套的水平，但2008年以后戶籍遷入北京的居民住房負擔沉重，外來人口的住房條件低劣。另據(jù)偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉稱，根據(jù)粗略計算，剔除持暫住證的人，北京城鎮(zhèn)戶籍人口約1300萬人，按平均2.5人一個家庭計算，差不多500萬個家庭。對應的，北京有600萬套存量房，平均下來，一個家庭是1.2套，如果按照一個家庭平均3人計，則為1.4套左右。

北京戶籍居民不僅擁有產(chǎn)權(quán)房，還有100萬套左右的房源可以提供給租賃市場，再加上北京的隱性福利房數(shù)量龐大，按理可以緩解北京的租房壓力。另據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》披露的數(shù)字，上海戶籍家庭擁有住房套數(shù)在兩套以上，北京、上海等地戶籍人口戶均擁有兩套甚至以上住房不是白日夢。事實相反，北京等城市房租大幅上升。根據(jù)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)，今年8月北京房租為每平方米每月65.85元，2008年8月為38.13元，上漲43%，相比而言，上海較為平緩。

因為戶籍與財富集聚等原因，城市戶籍人口、外來富裕購房群體與外來低收入打工群體已經(jīng)形成鴻溝，前者擁有大量住房，他們希望通過房價上升賣出房子獲取收益，或者將房子抵押給金融機構(gòu)獲取廉價資金進行又一輪投資。即使房租大幅上升，要覆蓋目前動輒3萬元以上的商品住宅成本需要幾十年的時間，幾乎是不可能的。如果購房者沒有太大的按揭負擔，由于房產(chǎn)稅尚未推出，我國在持有環(huán)節(jié)除了物業(yè)費、水電煤氣費之外，沒有過高成本，因此購房者愿意自持住房，出租意愿不強。

商品房還有折舊成本，筆者到了中部一個小城市，當?shù)厝司鶕碛袃傻饺鬃》?，小城市租者少而租金依然堅挺，答案是租不租得出無所謂。如果出租一個月2000元還被租房者弄得一塌糊涂，新房如舊房價值就大打折扣，相信這是許多持有城市房產(chǎn)人士的心聲。

房租上漲過快的矛盾主要發(fā)生在各一線城市與省會城市，這些城市擁有過多的權(quán)力資源與市場資源，做金融等高端服務(wù)的要到一線城市，做娛樂的要到北京尋找一夜成名的機會，每年畢業(yè)的大學生絕大部分留在當?shù)兀踔磷龅投朔?wù)、回收垃圾的也要到北京，既可以開開眼界也可以撿到值錢一些的廢棄物。資源如果繼續(xù)這么集中下去，大城市的房租不可能下降，蝸居現(xiàn)象只會越來越多。

目前房價還在上升，雖然房租在上升，但房價租金比這一關(guān)鍵數(shù)據(jù)并沒有改善，靠房租回報率在3%以下，目前的房租上升讓2008年之前買房者擁有了合理的租售比，而現(xiàn)在買房者要求的是更高的回報。

高房價、高房租、高生活成本在中國大城市與非戶籍普通外來者之間劃出一道鴻溝，最終逼迫他們回到本地小城市。低收入者離開，大城市的經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量不可能因此好轉(zhuǎn)，單位GDP產(chǎn)出質(zhì)量也不會因此大幅上升。