每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

去年十月底開始，香港政府為抑制連漲8年的房價連出狠招，香港房企的日子不再好過。9月12日，香港房企巨頭新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司（00016，HK，以下簡稱新鴻基地產(chǎn)）公布截至6月底2012/2013財政年度全年業(yè)績，各項數(shù)據(jù)全面下滑，報告期內(nèi)新鴻基地產(chǎn)營業(yè)收入537.93億港元，同比減少21.35%。除去投資物業(yè)公平值變動后，歸屬公司股東基礎(chǔ)盈利為186.2億港元，同比亦減少14.11%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者對比新鴻基地產(chǎn)近兩年年報發(fā)現(xiàn)，大本營香港的合約物業(yè)銷售縮水，成為拖累集團業(yè)績重要原因，與此同時，集團內(nèi)地合約物業(yè)銷售額卻意外大漲七成。一邊是香港“快準(zhǔn)狠”的樓市調(diào)控，一邊是內(nèi)地一線城市巨大的需求和量價齊升的誘惑，這家向來以謹(jǐn)慎著稱的房企終于決定加快進(jìn)軍內(nèi)地的步伐，而新鴻基上月豪擲217.7億元人民幣奪下上海徐家匯地塊，將今年全國總價地王攬入囊中，無疑體現(xiàn)出新鴻基地產(chǎn)此番加碼內(nèi)地的意愿較為急切。

香港：調(diào)控之下無人笑/

新鴻基地產(chǎn)表示，集團業(yè)績下滑主要是因為物業(yè)銷售不及去年。年報顯示，期內(nèi)來自物業(yè)銷售的凈利潤為71.9億港元，而去年為130.7億港元，大跌45%。年內(nèi)銷售總額為329.05億港元，同比下滑13.8%。

記者對比去年年報發(fā)現(xiàn)，大本營香港的物業(yè)銷售下滑是今年新鴻基地產(chǎn)銷售額下滑的主要原因，報告期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)于香港地區(qū)的合約物業(yè)銷售額約220億港元，同比下降的幅度達(dá)31.3%。

香港項目銷售額的下滑與當(dāng)?shù)卣哧P(guān)系密切。近一年來，香港樓市深陷調(diào)控泥潭。

2012年10月26日，香港政府頒布首道遏制樓價措施：首先加碼額外印花稅至20%，同時對于非香港永久居民、本地和非本地注冊公司在香港購房，將額外收取15%的買家印花稅，適用期3年。4個月之后，印花稅成本增加的范圍全面升級，2013年2月底的新政規(guī)定，針對在港置業(yè)的二套房買家，200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納買賣印花稅，200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納，相比之前的4.25%提高一倍。按此計算，若是非港人在香港短炒房屋，成本可能最高達(dá)到房價的40%以上。

多個“辣招”落地，香港樓市成交量迅速下跌，根據(jù)香港土地注冊處資料顯示，自2012年7月1日至今年7月27日，香港一手商品房和二手住宅僅有6.8萬宗注冊登記買賣，成交量創(chuàng)10年來最低紀(jì)錄。而上個月，住宅樓宇成交量降至8087宗，同比大跌57%；合約總價值196億港元，同比下滑50.8%，樓市進(jìn)入冷凍期。

而對于香港樓市的直轉(zhuǎn)急下，新鴻基地產(chǎn)早在今年初已深有體驗，并成為今年房企中鮮有的調(diào)低年度銷售目標(biāo)者。集團執(zhí)行董事雷霆在今年3月初的半年業(yè)績發(fā)布會上明確表示，香港新樓市措施的確削弱了交投，高價樓成交難免會下跌，故未來將集中銷售中小型單位，同時將銷售目標(biāo)由350億港元下調(diào)至320億港元，降幅接近9%。

事實上，香港房地產(chǎn)幾大巨頭近期物業(yè)銷售收入幾乎無一幸免地遭遇滑坡，《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱香港大型房地產(chǎn)開商2012年年報顯示，李嘉誠旗下長江實業(yè)（00001，HK）去年年度物業(yè)銷售營業(yè)額為265.2億港元，同比減少116.2億元港元。新世界發(fā)展（00017，HK）2012年物業(yè)銷售額為126.7億港元，縮水超過兩成，而恒基地產(chǎn)（00012，HK）物業(yè)銷售營業(yè)額也下滑6%至89.4億港元。

對于短期內(nèi)的香港樓市，新鴻基集團主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)的預(yù)估并不如以往樂觀，他認(rèn)為雖然香港樓市中小型單位的需求仍然存在，但最近實施的一手住宅銷售新條例增加了籌備推售項目的成本和時間，更重要的是，香港政府推行的嚴(yán)厲措施，尤其是不同類型的印花稅，仍會令各種置業(yè)需求受壓。

內(nèi)地：上海項目首期投400億/

與香港樓市形成鮮明對比的是內(nèi)地房地產(chǎn)市場，新鴻基地產(chǎn)在大本營受挫后，也開始將目光轉(zhuǎn)向內(nèi)地這一急速增長的市場，僅上海一塊地就砸下超過200億元人民幣，凸顯出其加碼內(nèi)地的急切心情。

對于此次拿下土地的最終價格，負(fù)責(zé)徐家匯中心項目的新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事董子豪認(rèn)為并不貴，反而非常合算，他表示，“如果加地下部分，這個項目真正可以營業(yè)的面積達(dá)70萬平方米，以217.7億元人民幣的成交價計算，樓面地價約為3.09萬元/平方米，這已經(jīng)是很優(yōu)惠的價格了。”

最新年報中內(nèi)地項目的業(yè)績也令集團驚喜，根據(jù)年報顯示，報告期內(nèi)，內(nèi)地項目合約銷售額已達(dá)100億港元，同比增幅超過七成，成為新鴻基地產(chǎn)銷售額的救命稻草，郭炳江也十分驚訝，直言該數(shù)字“遠(yuǎn)高于財政年度初所做的預(yù)期”。由此，向來保守的新鴻基地產(chǎn)會在上個月拿出超過200億元人民幣購置一塊上海的土地，并不難理解。

事實上，新鴻基地產(chǎn)已擁有較豐富的土地儲備，年報顯示其內(nèi)地的土地儲備已達(dá)8110萬平方英尺(約753萬平方米)，幾乎兩倍于集團在香港的土地儲備量。據(jù)悉，目前內(nèi)地土地儲備中，約7160萬平方英尺(約665萬平方米)為發(fā)展中物業(yè)，其中超過75%為高級住宅或服務(wù)式公寓，其余為高級寫字樓、商場和酒店。其中950萬平方英尺已落成投資物業(yè)，主要位于上海和北京的黃金地段。

郭炳江在上周四的業(yè)績發(fā)布會上表示，集團近期將投資400億港元發(fā)展上海徐家匯項目，希望可以將其建設(shè)成為上海的新地標(biāo)。根據(jù)此次拍地規(guī)則，新鴻基地產(chǎn)將在一年內(nèi)交清這筆超過200億元的土地出讓金，同時必須在交地后12個月內(nèi)開工，動工后60個月內(nèi)完成總建筑面積的70%，動工后84個月內(nèi)全部竣工。以此計算，新鴻基最遲需要在2014年9月初開工。

對于資金來源，新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事董子豪透露，整個徐家匯中心項目共分為4個地塊，其中1、2、3號地塊將用于銷售。他估計，這三座樓四成面積的銷售將為集團帶來超過200億港元的收入，所以資金方面仍然能夠保持健康水平。

年報顯示，截至今年6月底，集團的凈債項與股東權(quán)益比率處于12.5%的低水平，并預(yù)計在支付新購入上海項目的全部地價后，仍可保持在20%以下的健康水平。