每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 郭榮村 廣州攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 郭榮村 廣州攝影報(bào)道

2012年9月6日，國務(wù)院正式批復(fù)《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，南沙，這片800多平方公里的土地成為“最年輕”的國家新區(qū)。

然而，一年過去，南沙雖然在成長，但卻未給外界帶來太多的驚喜。除了樓盤遍地開花外，其他產(chǎn)業(yè)顯得寂寥。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，南沙新區(qū)幾大產(chǎn)業(yè)雖然簽約項(xiàng)目不少，但落實(shí)的并不多，一些開工的項(xiàng)目也剛處于土地平整階段。

最新的一組數(shù)據(jù)顯示，2012年南沙新區(qū)在一系列利好措施的帶動(dòng)下，GDP增速在廣州全市位居第一，但是今年上半年，南沙跌至第8名，不及全市12.4%的平均數(shù)。

對此，廣州市社科院高級研究員彭澎對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一些產(chǎn)業(yè)從規(guī)劃到落戶確實(shí)需要不少時(shí)間，南沙新區(qū)顯現(xiàn)雛形大概需要五年。

南沙樓市量價(jià)齊漲 項(xiàng)目落地緩慢 /

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在南沙進(jìn)行了多天的走訪。當(dāng)?shù)罔F進(jìn)入目前南沙交通的核心區(qū)域——金洲站時(shí)，就感覺自己被四周的樓盤包圍了。

記者粗略測算，以金洲地鐵站為中心，直徑1000米的區(qū)域內(nèi)，矗立了大大小小五六個(gè)樓盤，對地鐵站形成了合圍之勢。金洲站以東，從進(jìn)港大道一直到珠江的出海口，沿路也是大大小小的樓盤，有的已經(jīng)售罄，有的還在售賣。

據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在整個(gè)南沙共有33個(gè)樓盤在售或者待售。

值得注意的是，樓盤銷售熱背后的推地和拿地同樣火熱。

去年9月中旬，即南沙新區(qū)獲國務(wù)院批復(fù)不久，廣州市即掛牌出讓南沙區(qū)南沙街四宗地塊，總土地面積222787萬平方米，總建筑面積46.8萬平方米，掛牌總價(jià)8.29億元。今年8月26日，廣州市國土房管局又新掛南沙蕉門河中心區(qū)及金沙涌以南6宗地塊，掛牌起始價(jià)超26億元，總用地面積近30萬平方米。

公開數(shù)據(jù)顯示，南沙國家級新區(qū)成立一年以來，樓市量價(jià)齊漲。成交量迅速從6815套增至8866套，同比大漲超過30%。南沙的房價(jià)也迅速上漲，記者走訪發(fā)現(xiàn)，南沙已經(jīng)少有低于1萬元/平方米的樓盤。

一位在廣州市區(qū)工作的看房者告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2010年他在南沙購房時(shí)，所在樓盤均價(jià)只有7000多元/平方米，如今，二手房單價(jià)已經(jīng)達(dá)到11000元～12000元，如果考慮各種稅費(fèi)，價(jià)格更高。

廣州市社科院高級研究員彭澎認(rèn)為，在當(dāng)前其他投資渠道并不順暢的情況下，部分投資者認(rèn)為南沙是價(jià)值洼地，大家都是看好南沙的發(fā)展前景，賭房價(jià)的升值空間。在人們眼中，南沙有可能成為與上海浦東、天津?yàn)I海相媲美的國家級新區(qū)，現(xiàn)在南沙又開始申請自貿(mào)區(qū)，如果成功，將是一個(gè)重大利好。

南沙新區(qū)獲批一年來，動(dòng)作頻頻。2012年11月中旬，廣州新發(fā)布“一個(gè)都會區(qū)、兩個(gè)新城區(qū)、三個(gè)副中心”功能布局規(guī)劃，南沙升級為 “南部濱海新城”；2012年12月14日，廣東向美國、法國等27個(gè)國家駐穗領(lǐng)事館推薦南沙，規(guī)劃稱南沙新區(qū)將可容納40至50個(gè)領(lǐng)事館；2012年12月18日，華南首個(gè)航運(yùn)交易所落戶南沙新區(qū)；2013年1月30日，省政府公布下放14項(xiàng)南沙省級管理權(quán)限事項(xiàng)及23項(xiàng)為南沙開通“綠色通道”的省級管理事項(xiàng)；2013年6月15日，中國中鐵港航局南沙新區(qū)總部工程開工儀式在南沙舉行，第一個(gè)央企總部落戶南沙；2013年6月19日，南沙新區(qū)明珠灣建設(shè)正式啟動(dòng)，33個(gè)項(xiàng)目(市政基礎(chǔ)設(shè)施、總部經(jīng)濟(jì)等十類目)開工；2013年8月19日，廣州地鐵四號線南延段開始施工。

為了招商引資，廣州市政府也投入了相當(dāng)大的精力。在今年3月舉行的“新廣州·新商機(jī)”2013年重大項(xiàng)目投資推介會上，南沙區(qū)斬獲了千億大單。包括高達(dá)500億元的南沙新區(qū)城市綜合開發(fā)系列項(xiàng)目、10億元的南沙鋼鐵物流項(xiàng)目等。媒體評價(jià)稱，這些都離不開廣州市市長陳建華的細(xì)心推介和牽線搭橋。

今年5月，陳建華再帶隊(duì)赴香港澳門推介南沙新區(qū)，南沙開發(fā)區(qū)管委會分別與澳門業(yè)界簽下7項(xiàng)合作協(xié)議，簽約金額達(dá)170.5億元。合作領(lǐng)域主要包括高端商務(wù)及商貿(mào)服務(wù)、航運(yùn)物流服務(wù)及文化創(chuàng)意等。由此，陳建華本人甚至被媒體稱為“南沙代言人”。

根據(jù)公開的統(tǒng)計(jì)資料，《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》獲批以來，南沙已成功吸引世界500強(qiáng)、央企、省屬國企等投資“軍團(tuán)”進(jìn)駐布局。今年上半年，南沙新區(qū)累計(jì)簽約項(xiàng)目48個(gè)，涉及投資總額4060億元。

不過，記者在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，雖然簽約項(xiàng)目不少，目前落實(shí)的并不多，一些開工的項(xiàng)目也僅僅處于土地平整階段。

9月2日，記者在中國中鐵港航局南沙新區(qū)總部的建設(shè)工地上看到，幾臺挖掘機(jī)正在作業(yè)，土地已經(jīng)平整出一大塊，但還沒有進(jìn)入打樁建樓階段。幾天后，記者來到了南沙區(qū)明珠灣建設(shè)區(qū)的一塊工地，可見數(shù)十臺工程機(jī)械，工地上見不到施工人員。工地的一側(cè)，兩名工人正在工棚中午睡。

明珠灣是南沙新區(qū)建設(shè)的起步區(qū)，被稱為“核心中的核心”。它于今年6月19日奠基啟動(dòng)，當(dāng)天新開工、奠基的項(xiàng)目共有33個(gè)，涉及總投資約586億元。主要集中在總部經(jīng)濟(jì)、城市公共服務(wù)和市政基礎(chǔ)設(shè)施、城市綜合體等三大類別。廣州市市長陳建華在奠基儀式上表示，明珠灣建設(shè)啟動(dòng)標(biāo)志著新區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了從謀到動(dòng)的飛躍。

但是一年過去，這些產(chǎn)業(yè)都還處于起步階段，目前的南沙除了樓盤越來越多外，其余變化不大。記者在南沙區(qū)的商業(yè)中心金洲廣場一帶看到，這里給人的感覺更像一個(gè)大的鎮(zhèn)，路寬但車流量不大，街道上沒有廣州市區(qū)一些擁擠地段摩肩接踵的景象。

商業(yè)中心以外的大片區(qū)域還被綠色植被覆蓋，一些低矮的村落旁邊，偶爾能看到一兩家企業(yè)。在這些地方，大部分時(shí)間，都看不到路人。

于是，在一些樓盤的業(yè)主論壇中，有人開始憂慮南沙會不會成為一座空城。“南沙晚上都沒有燈了，除了金洲還有人，其他地方都是黑壓壓一片。”有業(yè)主這樣感嘆。

彭澎認(rèn)為，一些項(xiàng)目從啟動(dòng)建設(shè)到最終到位，需要幾年時(shí)間，現(xiàn)在才過一年，時(shí)間的確太短。

據(jù)了解，目前一些取得不錯(cuò)成績的國家級新區(qū)，均是經(jīng)過了較長時(shí)間的發(fā)展。比如上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)分別從1992年和1994年就開始耕耘，距今已有20年左右的時(shí)間。

彭澎表示，房地產(chǎn)業(yè)可以改善周邊的環(huán)境，也算是改善投資環(huán)境的一部分。尤其是現(xiàn)在城市綜合體的一些項(xiàng)目，對南沙的投資環(huán)境有較大提升。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在南沙新區(qū)的房產(chǎn)很多是空置的，第一波炒作透支了新區(qū)的一些利好，現(xiàn)在又有了自貿(mào)區(qū)的概念，可能會迎來新一輪炒作，如果都是這些概念而沒有實(shí)質(zhì)的企業(yè)進(jìn)駐，就容易形成泡沫。

面對競爭 南沙新區(qū)定位待明晰 /

廣東省社會科學(xué)院競爭力評估研究中心主任丁力直言，他對南沙不抱太高的期望。“南沙目前的軌跡基本還是按照過去經(jīng)濟(jì)特區(qū)的方式在走，過去30年，我們可以靠特殊政策、優(yōu)惠政策，吸引到世界500強(qiáng)，但是今天不行了，因?yàn)樘厥庹吆蛢?yōu)惠政策到處開花。”

事實(shí)也的確如此，幾乎每個(gè)省、市甚至縣都有自己的“經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”、“高新技術(shù)開發(fā)區(qū)”等新區(qū)。

從廣東省內(nèi)看，南沙新區(qū)面臨深圳前海和珠海橫琴兩個(gè)新區(qū)的競爭，而這三個(gè)地區(qū)打的都是港澳牌。

去年8月底，珠海舉行了一場名為“從橫琴視角看粵港澳區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展論壇”，雖然南沙、橫琴和前海三地的競爭問題并未納入話題范圍，但是專家們還是不約而同地將這個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題引入了進(jìn)來。

香港中文大學(xué)全球經(jīng)濟(jì)及金融研究所常務(wù)所長莊太量表示，橫琴、前海、南沙三個(gè)區(qū)域目前處在競爭的狀態(tài)。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略與區(qū)域經(jīng)濟(jì)部部長侯永志認(rèn)為，中國的區(qū)域競爭是個(gè)普遍現(xiàn)象，競爭有合理成分，但如果缺少合理的協(xié)調(diào)，競爭往往就會帶來區(qū)域發(fā)展方面的問題和國家整體利益的損失。

從廣州市來說，目前也有廣州國際金融城、海珠生態(tài)城、國際健康產(chǎn)業(yè)城、國際創(chuàng)新城、天河智慧城、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、花地生態(tài)城、廣鋼新城、黃埔濱江新城等。

彭澎對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，現(xiàn)在全國新區(qū)很多，特殊政策也不只是南沙有，所以企業(yè)進(jìn)駐都會謹(jǐn)慎地比較。彭澎認(rèn)為，關(guān)鍵還是要看市場，“說個(gè)最簡單的道理，我給你稅收減免，你沒有市場，產(chǎn)品賣不出去，減免有什么用?。?rdquo;

除了受新區(qū)遍地開花的影響外，中山大學(xué)港澳珠江三角洲研究中心副主任林江認(rèn)為，南沙目前的發(fā)展未達(dá)到讓人耳目一新的效果，跟其自身定位不清晰有關(guān)系。

上世紀(jì)90年代初，經(jīng)過無數(shù)次考察后，香港知名實(shí)業(yè)家霍英東在南沙買下了22平方公里土地，按照他的思路，到2005年，南沙將成為一座人口36萬、工業(yè)產(chǎn)值過百億的現(xiàn)代化海濱新城。1990年6月，廣東省、廣州市分別確定南沙為重點(diǎn)對外開放區(qū)域和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。到了1993年5月12日，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立廣州南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

“最開始，霍英東先生其實(shí)是把南沙定位為一個(gè)低密度的住宅休閑區(qū)，它有游艇、碼頭和一些其他的娛樂設(shè)施。”林江說。

廣東省社會科學(xué)院珠江區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心主任成建三對此亦有同感。他回憶說，霍英東當(dāng)時(shí)實(shí)際上是想搞一個(gè)香港的衛(wèi)星城，為一些港商提供比較好的發(fā)展環(huán)境，但這個(gè)想法并沒有完全實(shí)現(xiàn)。

1997年9月，廣州市政府正式頒布實(shí)施《廣州南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》，把南沙定位為建成以港口碼頭為中心，交通運(yùn)輸、工業(yè)加工和旅游服務(wù)齊發(fā)展，功能齊全、布局合理、環(huán)境優(yōu)美、文明發(fā)達(dá)、面向世界的現(xiàn)代化海濱新城。

林江說，但是到了2000年左右，廣州市突然改變了這個(gè)思路，要把南沙打造成為一個(gè)重化工業(yè)基地。

《人民日報(bào)·華南新聞》查到了2001年10月的一篇題為 《再植一個(gè)增長極 再造一個(gè)“新廣州”——廣州啟動(dòng)大南沙》的文章提到：“廣州市政府向境內(nèi)外新聞媒體全面展現(xiàn)了未來新廣州的發(fā)展藍(lán)圖”，“可以通過‘臨海型’布局使南沙成為東南亞最大的重化工基地”。

上述文章還提到，未來的南沙將重點(diǎn)建設(shè)的三大基地之一是作為老城區(qū)重化工業(yè)的轉(zhuǎn)移基地，建設(shè)包括石化、鋼鐵、造船等原材料和裝備工業(yè)為主的現(xiàn)代化臨港工業(yè)基地。

在這樣的定位下，投資數(shù)百億元的中科石化項(xiàng)目一度準(zhǔn)備落戶南沙，但由于南沙生態(tài)環(huán)境較為脆弱，該項(xiàng)目遭到不少人的反對，最終遷至湛江。

成建三表示，南沙原來定位于廣州市內(nèi)重化工業(yè)的轉(zhuǎn)移區(qū)域，所以它的道路系統(tǒng)都是按照重化工業(yè)區(qū)的規(guī)劃去建設(shè)的。

林江稱，到了2005年左右，南沙的定位又被改為綜合性物流區(qū)，準(zhǔn)備打造海港物流、空港物流、立體的海港中心。

記者發(fā)現(xiàn)，在2004年廣州市公布的《南沙地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中，特別強(qiáng)調(diào)了“生態(tài)優(yōu)先”的發(fā)展戰(zhàn)略，注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)和區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，表示要發(fā)展“大工業(yè)、大物流、大交通”。

“現(xiàn)在南沙又叫國家新區(qū)了”，林江認(rèn)為，這種不停的變化讓外界難以看清南沙的方向。“外界可能會疑惑，過去這些規(guī)劃變動(dòng)太快了，到底哪一個(gè)是真的？”他認(rèn)為，即使是目前的國家級新區(qū)，政府方面的思路依然不是很明確，這個(gè)新區(qū)到底新在哪里，跟過去有哪些不同，外界都不明確。

林江指出，不斷變化的定位以及不清晰的思路讓投資者滿腹狐疑，不敢輕易進(jìn)行投資。

成建三說，如果定位不明晰，那么發(fā)展的方向和路徑就都會動(dòng)搖或者有問題。“深圳前海要做廣東的曼哈頓，珠海橫琴一是跟澳門合作，另外是打造珠海市的高端城市中心區(qū)域。而目前，南沙依舊沒有一個(gè)很明晰的定位。”

成建三參加過珠三角地區(qū)以及廣州的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，但他覺得，目前仍然搞不清南沙是要發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，還是要搞物流，或者是做服務(wù)業(yè)。

在他看來，南沙如果搞高科技產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上廣州的中新科技知識城、天河科技園都承擔(dān)了這些功能，而廣州已有的高科技園區(qū)在全國范圍來比較，并不是太有吸引力，那么南沙發(fā)展這些產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢在什么地方，目前還看不清楚。

而如果發(fā)展港口物流，成建三認(rèn)為，工業(yè)制造業(yè)不進(jìn)來，物流也是難以發(fā)展的，物流必須服務(wù)于制造業(yè)。

制度改革尋求獨(dú)特的新區(qū)規(guī)則

在丁力看來，南沙要應(yīng)對這一系列挑戰(zhàn)，根本上還是要靠制度，即充分利用毗鄰港澳的優(yōu)勢，把港澳一些好的東西吸引借鑒進(jìn)來。

丁力提出了一個(gè)“現(xiàn)代租界”的概念，即在南沙開發(fā)面，讓香港人做“總經(jīng)理”，發(fā)展的具體事務(wù)都交給他們，廣州這邊只做一個(gè) “董事長”。采取廣州主政、邀請港澳參與的模式。

“過去租界的概念好像是喪權(quán)辱國，但現(xiàn)在我們是對外開放”，丁力對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如果這種模式能獲得中央支持，廣州就獲得了全國獨(dú)一無二的改革先行先試的權(quán)力。

丁力對這樣的想法做出解釋，他認(rèn)為如果日常管理讓香港人做，那么香港人會覺得這是第二個(gè)香港，就會把自己的利益納入進(jìn)來，就會到世界各地去招商引資。

丁力覺得，南沙目前最大的問題是沒有過多地談改革，比如南沙此前曾提出了一些社會管理制度的改革，但進(jìn)展都不大。

“只要堅(jiān)持一條，中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)不動(dòng)搖，然后用我們某些制度的優(yōu)勢去彌補(bǔ)港澳制度的不足，我把它叫做積極探索共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的港澳制度升級版。”丁力說，南沙必須要讓人耳目一新，讓人感覺到南沙和內(nèi)地和其他一些新區(qū)規(guī)則不一樣。“不然我為什么要跑到南沙來呢？所有的優(yōu)惠政策其他地方都有”，丁力表示。

不過，南沙的發(fā)展仍有諸多機(jī)遇，比如廣東層面目前正在積極爭取的自貿(mào)區(qū)。

據(jù)媒體報(bào)道，近期由國務(wù)院相關(guān)部委組成的工作組將針對廣東自貿(mào)區(qū)的方案進(jìn)行例行調(diào)研，廣州南沙新區(qū)將成為此次調(diào)研的重點(diǎn)。有專業(yè)人士稱，關(guān)于廣東自貿(mào)區(qū)的具體范圍目前還沒有官方的說法，但是南沙新區(qū)應(yīng)該不會缺席。

丁力此前在接受媒體采訪時(shí)分析稱，上海自貿(mào)區(qū)主要謀求與美國等發(fā)達(dá)國家對接，以低關(guān)稅乃至零關(guān)稅等更自由政策發(fā)揮經(jīng)濟(jì)作用；而南沙自貿(mào)區(qū)主要跟港澳對接，向香港這個(gè)全球自由港“投懷送抱”，若兩者融合，必然促進(jìn)兩地人、財(cái)、物更自由地流動(dòng)，在新一輪區(qū)域競爭發(fā)展中奪取先機(jī)。

林江則向媒體表示，自貿(mào)區(qū)商品貿(mào)易免關(guān)稅、免消費(fèi)稅的政策是極大的優(yōu)勢。另外，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也是自貿(mào)區(qū)政策下能迅速發(fā)展的重點(diǎn)，人民幣自由兌換，開放市場準(zhǔn)入，法律體系、會計(jì)準(zhǔn)則均可自由使用，這將對外資企業(yè)帶來極大的便利。