每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王雅潔 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王雅潔 發(fā)自北京

歷史似乎總在不斷地重演。

縱觀中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展路徑，每一次行業(yè)出現(xiàn)泡沫的標(biāo)志性事件之一，就是“地王”頻頻出現(xiàn)。但歷史絕不會簡單地重復(fù)，如果說十幾二十年前的房地產(chǎn)市場還有巨大的市場空間，房價也還有足夠的上漲動力，那么，到了目前，一些三、四線城市因空置率居高不下，風(fēng)險已在漸漸積聚，于是更多的開發(fā)商將重點重新轉(zhuǎn)回一、二線城市——即使屢經(jīng)調(diào)控，這里的“絕版地段”依然引來眾多開發(fā)商拼搶。那么，“地王”頻出的背后，到底隱藏著什么樣的商業(yè)邏輯？中國樓市是否還能迎來一段黃金時期？

近期，“地王”屢屢亮相，已經(jīng)引發(fā)市場各方的高度關(guān)注。而《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理2003年到2013年的房地產(chǎn)調(diào)控政策后發(fā)現(xiàn)，每一次與樓市相關(guān)的宏觀調(diào)控政策出臺后，多地房價均出現(xiàn)了不同程度的攀升。

延續(xù)到今年9月初，短短兩天之內(nèi)接連誕生了四個地王，地域范圍包括北京、上海、杭州、蘇州。有觀點指出，這一舉動似乎正在進入一個“迷途”：樓市陷入了越調(diào)控“地王”越多的怪圈。

“地方政府執(zhí)行宏觀調(diào)控的動力不足。”日前，一名地方發(fā)改委人士對記者直言。

與此同時，房企業(yè)績的持續(xù)飆紅，正在倒逼土地市場長效調(diào)控機制的出臺。9月14日，有消息稱，日前，已有7城市被住建部約談，年內(nèi)應(yīng)該會有相應(yīng)動作。

房企爭相布局一二線城市/

9月4日，北京朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊被融創(chuàng)集團以21億元拿下；9月5日，上海、杭州、蘇州賣地收金401.7億元，一日誕生三個地王。

記者注意到，在今年北京歷次的土地拍賣中，多數(shù)企業(yè)在北京土地市場上并非“熟客”，有些甚至是外地房企，但即便少了“主場”的優(yōu)勢，激烈程度也絲毫未打折扣。

“地王”的產(chǎn)生，折射出了目前中國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀。

“一線城市供不應(yīng)求，三、四線城市積壓嚴(yán)重。”近日，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松在介紹目前房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀時表示。由此，很多開發(fā)商已經(jīng)提出回歸一、二線城市的口號，有的更將“致力于中國三、四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)”從企業(yè)的經(jīng)營范圍內(nèi)劃掉。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從土地市場發(fā)展趨勢來看，開發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略布局考慮，積極布局一、二線城市房地產(chǎn)市場。同時，土地市場由去年下半年以來的溢價較高轉(zhuǎn)為樓板價的實際上漲。

不僅僅是今年，《每日經(jīng)濟新聞》記者還發(fā)現(xiàn)，2007年，有關(guān)部門曾出臺《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》及《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》等，試圖促使房地產(chǎn)市場步入健康運行的軌道。

但是，事與愿違，2007年，是無數(shù)開發(fā)商為之瘋狂的一年，房價飆升，四處搶購，地王頻現(xiàn)……

僅以北京為例，2007年12月29日，北京甄氏房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司經(jīng)過189輪的激烈競價，以2.6億元競得順義區(qū)北小營中心鎮(zhèn)住宅項目用地。

3年之后，號稱“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策——《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及各地限購政策出爐，同時推出上海和重慶的房地產(chǎn)稅試點。

仍以北京為例，2010年3月15日，北京土地競拍現(xiàn)場，世博宏業(yè)以17.6億元拍得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目地塊，中信地產(chǎn)以52.4億元拿下亦莊地塊。

“地方政府執(zhí)行宏觀調(diào)控的動力不足。”一名地方發(fā)改委人士表示，地方財政就是土地財政，所以執(zhí)行調(diào)控的動力有限，直接導(dǎo)致調(diào)控短效。

除了基層的執(zhí)行阻力，“這么多年來，影響房價的關(guān)鍵因素是信貸，這也是房價一直上漲的主要原因。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為。

短期或現(xiàn)政策收緊跡象/

記者了解到，日前，已經(jīng)有7個城市被住建部約談。據(jù)一名內(nèi)部人士透露，該部委近期會繼續(xù)到地方督查，政策方面預(yù)計會比前段時期緊一點。年內(nèi)政策的著力點應(yīng)該主要還是在地方政府身上，住建部以及其他相關(guān)部門的調(diào)控問責(zé)會從嚴(yán)。

國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負責(zé)人也表示，接下來，在影響市場的各方面，如信貸、融資、地方審批等，預(yù)計都能看到調(diào)控收緊的跡象。

同時，記者從國土資源部多年前的一場土地形勢分析座談會公開信息中獲悉，有專家一度指出，“天價地”現(xiàn)象的形成，從表面上看是土地問題，但實質(zhì)上是信貸問題的反映。

張宏偉認(rèn)為，要想從根本上解決地價過快上漲的局面，應(yīng)該從控制市場流動性、增加土地供應(yīng)、盤活存量土地、改變城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)、土地集約化利用等出發(fā)，也應(yīng)該建立起土地市場的長效性調(diào)控機制，穩(wěn)定土地市場價格持續(xù)上漲的預(yù)期。

對于重點城市，尤其是一線城市，張宏偉預(yù)估，有關(guān)部門可能會推廣短期內(nèi)遏制地價過快上漲的具體措施，比如“限房價競地價”、“限房價競配建”等。

從地區(qū)推廣的角度來說，“限房價競地價”適合在房價上漲比較快的城市的重點地塊進行推廣，比如在一線城市比較容易產(chǎn)生高溢價的地塊，通過這種措施可以在短期內(nèi)抑制房價過快上漲。

但從宏觀經(jīng)濟發(fā)展背景、房地產(chǎn)市場基本面走勢、各地供地計劃等來看，控制市場流動性、增加土地供應(yīng)、盤活存量土地等措施不一定可以快速地有效執(zhí)行，尤其是在一線城市，“人多地少”的現(xiàn)狀不可能在短期內(nèi)得到改變。

我國目前的土地市場發(fā)展亟需長效性調(diào)控機制的出臺，從中長期來講，既可以改變地方政府對土地財政的依賴，又可以合理調(diào)節(jié)土地市場的供求關(guān)系與遏制地價過快上漲的預(yù)期。

“盡管住建部和業(yè)內(nèi)各方一直表示將出臺樓市調(diào)控的長效機制，但從目前的情況看，長效機制即使建立，也難以立即見效。而土地、資金、信貸等關(guān)鍵方面政策調(diào)整的空間已經(jīng)很小，出臺新政的可能性不大。”業(yè)內(nèi)分析人士表示。