每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

一部中國(guó)房地產(chǎn)版的速度與激情正在融創(chuàng)中國(guó)的內(nèi)部上演。

拿下農(nóng)展館地塊不久，融創(chuàng)內(nèi)部馬不停蹄展開新的工作。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，9月2日剛剛以5.07億元收購(gòu)滬上知名老盤香溢花城項(xiàng)目，截至目前十多天的時(shí)間，融創(chuàng)就奇跡般完成了7000多萬元的銷售額，速度之快令人咋舌。

這僅僅只是一個(gè)項(xiàng)目。從2010年83億元的銷售額，到今年極有可能完成的450億元，再到半個(gè)月內(nèi)拿下上海亦莊、北京農(nóng)展館兩塊地王，融創(chuàng)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度甚至超過了一些龍頭房企。

“如果沒有十拿九穩(wěn)的把握，孫宏斌也許不會(huì)下手，但現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)的確就在于政策的不確定性。”一位長(zhǎng)期關(guān)注融創(chuàng)的分析人士表示。

地王背后的圖謀

農(nóng)展館地王的影響力已經(jīng)讓融創(chuàng)成功地從一個(gè)區(qū)域房企上升為全國(guó)知名房企。也許，這也正是融創(chuàng)執(zhí)意拿下此地的又一原因。它在豐富了其北京區(qū)域產(chǎn)品線的同時(shí)，也為其全國(guó)化戰(zhàn)略搭好了框架。

根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)的中期業(yè)績(jī)，2013年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額236億元，同比增長(zhǎng)89%。同時(shí)，行業(yè)排名從去年年底的第12名上升至目前的第11名。

此外，據(jù)融創(chuàng)中國(guó)在中期業(yè)績(jī)會(huì)中透露，今年下半年，將加大推案量，可售貨值達(dá)到700億元，包括220億元庫存及480億元新推項(xiàng)目。

高速周轉(zhuǎn)離不開土地的及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)。截至今年6月底，融創(chuàng)中國(guó)總土地儲(chǔ)備存量為1653萬平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備為1090萬平方米，按照企業(yè)目前年度200萬平方米銷量，可滿足未來7~8年開發(fā)需求。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理后發(fā)現(xiàn)，目前在融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備中，上海占比最高，達(dá)到了38%，其次是天津和重慶，而北京占比不足10%。

來自申銀萬國(guó)的研究報(bào)告指出，融創(chuàng)現(xiàn)有的約800萬平方米權(quán)益可銷售土地儲(chǔ)備，大概能夠產(chǎn)生1500億元權(quán)益銷售額，這將有能力支撐公司銷售持續(xù)以每年30%的增速發(fā)展到2016年，但上海、北京雖然按價(jià)值計(jì)算占到了凈資產(chǎn)值的接近四成，但實(shí)際可售資源也不過100萬平方米。

縱觀目前融創(chuàng)在北京的布局，除了與方興合作的金茂系產(chǎn)品之外，其獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目在售的僅有西山壹號(hào)院以及即將入市的亦莊丹楓壹號(hào)。有接近融創(chuàng)中國(guó)的房地產(chǎn)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“現(xiàn)在他們?cè)诒本┛梢哉f是有錢沒地，特別到了最近的一個(gè)半月，拿地的決心就非常堅(jiān)決了。”

可控與不可控的風(fēng)險(xiǎn)

“我一直對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)不可能在經(jīng)濟(jì)下滑壓力巨大的環(huán)境下一枝獨(dú)秀。需要慎重選擇，我們選擇一線城市核心地段高端精品，我們有選擇有判斷有紀(jì)律，執(zhí)行得也很堅(jiān)決。”孫宏斌如此解釋奪地農(nóng)展館。

外界對(duì)于地王風(fēng)險(xiǎn)的猜測(cè)，根源在于持續(xù)的宏觀調(diào)控，以及未來調(diào)控的不確定性。

通過融創(chuàng)中國(guó)的年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，目前融創(chuàng)中國(guó)持有現(xiàn)金達(dá)145億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期債務(wù)65.7億元，且短期貸款占總債務(wù)的比重不足30%。

“值得注意的是，企業(yè)凈負(fù)債率雖由去年的79%降至72%，依然處于行業(yè)中上水平。不過，參考銷售金額/有息債總額比值，比值越高反映企業(yè)償債能力越強(qiáng)，可以看到，在已公布中期業(yè)績(jī)的標(biāo)桿房企中，融創(chuàng)中國(guó)排名靠前，該比值高達(dá)95%，說明企業(yè)有足夠能力應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力，風(fēng)險(xiǎn)可控。”CRIC研究中心分析師朱一鳴表示。

“對(duì)于融創(chuàng)來說，最大的優(yōu)勢(shì)就在于其營(yíng)銷。包括其跟綠城的合作也是綠城出產(chǎn)品，融創(chuàng)負(fù)責(zé)營(yíng)銷。”朱一鳴告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。上述香溢花城項(xiàng)目，短短半月超過7000萬元的銷售額，融創(chuàng)在營(yíng)銷方面的功力展露無遺。“這就能幫助其加速周轉(zhuǎn)，快速補(bǔ)充現(xiàn)金流。”

“假設(shè)的前提是銷售都處于正常的狀態(tài)，自然不會(huì)出現(xiàn)太大的問題，但比較擔(dān)心的就是市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。”蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)此表示。

在融創(chuàng)拿下農(nóng)展館地塊之后，穆迪估計(jì)，與去年土地金比較，公司今年平均土地收購(gòu)成本約20%~25%，增加未來一至兩年利潤(rùn)率收縮的風(fēng)險(xiǎn)，如將新購(gòu)的土地計(jì)算在內(nèi)，估計(jì)融創(chuàng)今年首8個(gè)月的合約土地收購(gòu)總計(jì)約173億元，相等于其275億元簽約銷售額的63%，去年上述比例為40%~45%。若公司維持收購(gòu)步伐，可能會(huì)削弱其流動(dòng)性及提高杠桿比率。

上述分析人士指出，“如果融創(chuàng)繼續(xù)保持這樣的拿地節(jié)奏，便會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)，但依照現(xiàn)在的地塊情況來看，高端項(xiàng)目的利潤(rùn)狀況還是比較可觀的，如果能加快開發(fā)周期，風(fēng)險(xiǎn)還是可控的。”

對(duì)于奪地農(nóng)展館，融創(chuàng)中國(guó)相關(guān)人士此前對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“我們認(rèn)為三環(huán)核心區(qū)域還是有很強(qiáng)的需求，我們也會(huì)在這兒做出具有全國(guó)標(biāo)桿意義的超高端項(xiàng)目”。