每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蒙湘林 曾劍    

每經(jīng)記者 蒙湘林 曾劍

投資者苦等1個(gè)多月后，終于迎來了招商地產(chǎn) （000024，收盤價(jià)25.38元）的定增方案。與之一起到來的，卻是復(fù)牌首日的股價(jià)“滑鐵盧”。

昨日（9月17日），招商地產(chǎn)公告稱，公司計(jì)劃以發(fā)行股份的方式，購買大股東價(jià)值近50億元的土地資產(chǎn)。同時(shí)宣布股票復(fù)牌，但令投資者始料未及的是，公司股票開盤即放量下跌，最終以跌停價(jià)報(bào)收。在招商地產(chǎn)的帶動(dòng)下，昨日房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)整體下挫，其中“招保萬金”跌幅均超過3%，且放量明顯。

有業(yè)內(nèi)人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，包括招商地產(chǎn)在內(nèi)的地產(chǎn)股集體下跌，很可能和近期再融資政策收緊的預(yù)期有關(guān)。

定增出爐 股價(jià)“受驚”跌停/

昨日，招商地產(chǎn)發(fā)布發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金預(yù)案，公司擬以26.92元/股的價(jià)格，向控股股東蛇口工業(yè)區(qū)發(fā)行股份約1.81億股，購買其所持海上世界住宅一期，以及與其配套的女媧廣場(chǎng)土地使用權(quán)和文化藝術(shù)中心土地使用權(quán)，上述土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格為48.65億元。此外，公司擬以24.23元/股的價(jià)格，定向增發(fā)不超過6693萬股，募集的配套資金總額不超過16.22億元。

兩項(xiàng)相加，招商地產(chǎn)此次定增總募資額高達(dá)65億元，系目前上市房企額度最大的再融資計(jì)劃。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在招商地產(chǎn)定增發(fā)布后，機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)一致看好，多家券商發(fā)布研報(bào)看多其營收和利潤預(yù)期。平安證券近日研報(bào)就指出，招商地產(chǎn)獲得的大股東地塊質(zhì)地優(yōu)良，其中的海上世界一期預(yù)計(jì)售價(jià)可達(dá)7萬元/平方米以上，毛利率在45%以上，將為上市公司貢獻(xiàn)21.7億元的凈利潤。

然而，就在券商對(duì)定增方案一致看好的同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)的投資者卻選擇用腳投票。昨日招商地產(chǎn)復(fù)牌后不久就遭到空方大肆拋售，當(dāng)日總成交50.38萬手，振幅達(dá)8.58%，最終以跌停價(jià)報(bào)收。市場(chǎng)不禁疑惑：為何在獲得優(yōu)質(zhì)土地后會(huì)遭遇股價(jià)“滑鐵盧”呢？

對(duì)于復(fù)牌后大跌的原因，深圳某地產(chǎn)公司投資人士認(rèn)為，招商地產(chǎn)公布的定增預(yù)案低于此前市場(chǎng)的預(yù)期。此前外界極力看好的前海地塊未能注入，而此次注入的資產(chǎn)僅有一個(gè)為住宅項(xiàng)目，另外兩個(gè)均為配套輔助項(xiàng)目。

德佑地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理陸騎麟則表示，招商地產(chǎn)如此劇烈的下挫，且跌幅遠(yuǎn)大于其他一線地產(chǎn)股，自身基本面的問題是重要原因，公司毛利率和資金鏈狀況并不理想，一旦此次定增無法獲批，公司的資金問題將會(huì)暴露，股價(jià)下跌只是市場(chǎng)對(duì)此提前反應(yīng)。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)上半年結(jié)算毛利率較2012年下降2.7個(gè)百分點(diǎn)至46.1%，扣除營業(yè)稅金及附加后的毛利率下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至30.1%，盈利能力小幅下滑；同時(shí)，上半年公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-12.75億元，同比下滑152%，現(xiàn)金流狀況并不樂觀。

不過招商地產(chǎn)董秘劉寧并不這么看，她告訴記者：“股價(jià)在復(fù)牌后跌停確實(shí)令我們感到意外，但并不意味著定增項(xiàng)目就被市場(chǎng)否定，我認(rèn)為停牌后市場(chǎng)并未完全消化理解此次定增，應(yīng)該正確看待股價(jià)的階段性下跌。”

劉寧同時(shí)表示，此次海上世界一期項(xiàng)目的樓面價(jià)之所以較高，是公司在考慮本身容積率、優(yōu)質(zhì)地塊稀缺的基礎(chǔ)上，對(duì)比周邊同類型物業(yè)作出的價(jià)值判斷，大股東選擇以股份置換資產(chǎn)，也在一定程度上向上市公司讓渡價(jià)值，不存在內(nèi)部利益輸送的問題。

地產(chǎn)股齊跌 或因政策收緊預(yù)期/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，招商地產(chǎn)股價(jià)跌停的同時(shí)，昨日地產(chǎn)板塊出現(xiàn)集體下挫，截至收盤，房地產(chǎn)指數(shù)下挫33點(diǎn)，跌幅達(dá)2.68%。有觀點(diǎn)認(rèn)為，地產(chǎn)板塊下跌的導(dǎo)火索正是招商地產(chǎn)的跌停。

但亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓認(rèn)為，地產(chǎn)板塊整體下跌與近期房地產(chǎn)再融資政策收緊的心理預(yù)期有關(guān)。此外，近期李嘉誠大舉拋售內(nèi)地商業(yè)物業(yè)、房產(chǎn)稅開征等消息也刺激了地產(chǎn)股的弱勢(shì)下跌。招商地產(chǎn)跌停是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)行業(yè)整體的信心不足。

9月6日，證監(jiān)會(huì)在例行發(fā)布會(huì)上表示，“對(duì)房地產(chǎn)再融資的政策口徑未發(fā)生改變”，同時(shí)與國土部、住建部建立并完善了部門協(xié)商機(jī)制，上市公司和保薦機(jī)構(gòu)在報(bào)送再融資申請(qǐng)文件時(shí)，需提供公司專項(xiàng)自查報(bào)告等相關(guān)文件。而據(jù) 《上海證券報(bào)》等多家媒體報(bào)道，監(jiān)管部門就上市公司并購重組、再融資涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提交相關(guān)報(bào)告提出了具體的申報(bào)要求，其中要求涉房企業(yè)提交“無囤地、炒地或捂盤惜售”的自查報(bào)告。

值得一提的是，隨著房企再融資開閘預(yù)期升溫，近期上市房企拿地節(jié)奏、力度明顯加大。僅9月12日晚，便有招商地產(chǎn)、華夏幸福（600340，收盤價(jià)35.45元）、萊茵置業(yè)（000558，前收盤價(jià)3.67元）分別發(fā)布拿地公告。其中招商地產(chǎn)經(jīng)過90輪競(jìng)拍，以26.5億元拿下了天津一宗商住用地，溢價(jià)率68.8%，除去公建面積，折合樓面價(jià)達(dá)到15291元/平方米，成為今年天津新的總價(jià)地王。

9月5日、6日兩天，北京單價(jià)地王和上海總價(jià)地王的紀(jì)錄，分別被融創(chuàng)中國和新鴻基刷新，折合總價(jià)分別超過43億元、240億元，房價(jià)上漲的預(yù)期越來越強(qiáng)。

對(duì)于上述現(xiàn)象，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴記者：“一方面，自去年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售和拿地節(jié)奏走強(qiáng)，市場(chǎng)復(fù)蘇回暖明顯，房地產(chǎn)價(jià)格開始回升；另一方面，隨著地王頻出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，特別是土地市場(chǎng)的調(diào)控很可能成為監(jiān)管層當(dāng)前的工作重點(diǎn)，再融資審核速度或許會(huì)放慢。”

最近剛剛拿下天津和杭州大宗地塊的招商地產(chǎn)馬不停蹄地發(fā)布定增預(yù)案，將大股東3塊土地收入囊中，面對(duì)再融資政策收緊的心理預(yù)期，招商地產(chǎn)此次的定增前景又會(huì)如何？

劉寧在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司正在根據(jù)國土部和住建部的相關(guān)規(guī)定報(bào)送相應(yīng)材料，供監(jiān)管層審核，目前工作正在進(jìn)展中。另外，公司選擇在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)布再融資預(yù)案，是基于合理投資的考慮，不論再融資政策的松緊，只要規(guī)范、合理申請(qǐng)，公司對(duì)于定增方案獲批通過抱以極大信心。