每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

渝開(kāi)發(fā)（000514，SZ）頂著“重慶唯一國(guó)有上市房企”的絢麗光環(huán)，在本土地產(chǎn)圈卻頗為低調(diào)，相關(guān)券商眷顧者少。不過(guò)，近期渝開(kāi)發(fā)在房地產(chǎn)項(xiàng)目輾轉(zhuǎn)騰挪之間，頻施資本財(cái)技。

9月14日，渝開(kāi)發(fā)公告稱(chēng)，擬轉(zhuǎn)讓重慶捷程置業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)捷程置業(yè)）5.71%的股權(quán)；而其與控股股東重慶城投捆綁出清轉(zhuǎn)讓30%股權(quán)的重慶長(zhǎng)江三峽路橋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三峽路橋）也急于二度轉(zhuǎn)讓。渝開(kāi)發(fā)同時(shí)公告稱(chēng)，股東大會(huì)審議通過(guò)擬發(fā)行10億元公司債的議案，正在積極向證監(jiān)會(huì)呈遞材料。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者研究發(fā)現(xiàn)，包括上述標(biāo)的項(xiàng)目在內(nèi)的多家持股公司已經(jīng)虧損，部分項(xiàng)目債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。昨日（9月17日），渝開(kāi)發(fā)證券事務(wù)代表錢(qián)華向記者表示，公司此舉是為了融到更多的流動(dòng)資金，快速開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。

轉(zhuǎn)讓股權(quán)頻套現(xiàn)

實(shí)際上，渝開(kāi)發(fā)捷程置業(yè)項(xiàng)目已非第一次轉(zhuǎn)讓股權(quán)。早前捷程置業(yè)為渝開(kāi)發(fā)全資持有，后被渝開(kāi)發(fā)多次轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)，直到現(xiàn)僅持有5.71%。渝開(kāi)發(fā)曾表示，相關(guān)標(biāo)的轉(zhuǎn)讓主要為了充分發(fā)揮各自企業(yè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，隨著上述項(xiàng)目股權(quán)的多次套現(xiàn)，渝開(kāi)發(fā)的態(tài)度也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)讓剩余5.71%的股權(quán)，渝開(kāi)發(fā)稱(chēng)是為了盡快收回資金、實(shí)現(xiàn)投資收益，集中力量搞好全資和控股公司的項(xiàng)目。

今年8月12日，渝開(kāi)發(fā)與重慶城投各自持有的三峽路橋15%股權(quán)捆綁掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫瓶們r(jià)4000萬(wàn)元，其中涉及渝開(kāi)發(fā)15%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格將不低于1500萬(wàn)元。

公開(kāi)資料顯示，截至今年5月底，三峽路橋總資產(chǎn)5637萬(wàn)元，總負(fù)債5093萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率逾90%，凈利潤(rùn)虧損388萬(wàn)元。而去年底，三峽路橋資產(chǎn)負(fù)債率僅72%，總負(fù)債4271萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為正。

重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所負(fù)責(zé)上述標(biāo)的資產(chǎn)交易的熊姓工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，三峽路橋30%的股權(quán)仍未成功轉(zhuǎn)讓?zhuān)肮疽揽柯窐蚴召M(fèi)增收，后來(lái)收費(fèi)權(quán)被政府收回，現(xiàn)在沒(méi)有主營(yíng)收入，還處于虧損狀態(tài)。

如此看來(lái)，渝開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓上述股權(quán)也是理所當(dāng)然。

擬發(fā)債10億補(bǔ)充流動(dòng)資金

截至今年上半年，渝開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.9億元，同比增長(zhǎng)57%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)5614萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)171%；歸屬母公司所有者凈利潤(rùn)5593萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)29.9%。

報(bào)告期內(nèi)，渝開(kāi)發(fā)擁有賬面資金8.9億元，同比增長(zhǎng)10.6%，其資產(chǎn)負(fù)債率僅56.3%，剔除預(yù)收賬款后的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率為37.9%。天相投資的最新研報(bào)認(rèn)為，渝開(kāi)發(fā)在短期資金上應(yīng)有保障，長(zhǎng)期資金壓力下降。

與其他上市房企一樣，渝開(kāi)發(fā)也正在積極籌備再融資。9月12日，渝開(kāi)發(fā)擬發(fā)行5年期且不超過(guò)10億元（含10億元）固定利率公司債的再融資方案已獲得股東大會(huì)通過(guò)。昨日，渝開(kāi)發(fā)證券事務(wù)代表錢(qián)華在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，此舉主要是為了補(bǔ)充公司的流動(dòng)資金。

熟悉渝開(kāi)發(fā)的重慶大學(xué)房地產(chǎn)MBA教育中心一名資深人士表示，國(guó)有房企與民企相比，在土地獲取與資金方面都具有優(yōu)勢(shì)，但相關(guān)資源的利用效率卻普遍不高。“比如，渝開(kāi)發(fā)早些年在相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的代理費(fèi)就高達(dá)15%，遠(yuǎn)高于行業(yè)水平?！?/p>

另?yè)?jù)天相投資前述最新的研報(bào)稱(chēng)，截至今年上半年，渝開(kāi)發(fā)綜合毛利率為32.3%，同比下降22.6個(gè)百分點(diǎn)，期間費(fèi)用率為27.2%，同比下降21.7個(gè)百分點(diǎn)，但近三成的期間費(fèi)用率在行業(yè)中處于較高水平。

此外，據(jù)渝開(kāi)發(fā)2013年半年報(bào)透露，多個(gè)持股項(xiàng)目公司陷入虧損。公司旗下的重慶朗福置業(yè)、重慶捷興置業(yè)與捷程置業(yè)合計(jì)虧損933.4萬(wàn)元，如果加上參股的三峽路橋現(xiàn)有虧損額，總虧損達(dá)1300余萬(wàn)元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述項(xiàng)目陷入虧損的情況下，渝開(kāi)發(fā)頻繁轉(zhuǎn)讓股權(quán)就不足為怪了。