每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)啟動(dòng)在即，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)躁動(dòng)不已。昨日（9月24日），上海連續(xù)拍出4幅地塊，實(shí)現(xiàn)出讓收入28.82億元。在這之前，上海多幅地塊均以高溢價(jià)拍出，各路資本對(duì)在上海占據(jù)一席之地的強(qiáng)烈意愿可見(jiàn)一斑。與此同時(shí)，在自貿(mào)區(qū)的帶動(dòng)下，自貿(mào)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、廠(chǎng)房以及自貿(mào)區(qū)周邊的寫(xiě)字樓也迎來(lái)租金上漲的盛宴。然而，在一片看漲聲中，也應(yīng)看到自貿(mào)區(qū)可能將對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的沖擊——一旦自貿(mào)區(qū)正式啟動(dòng)，當(dāng)?shù)卮罅抠?gòu)房資金就有了更多流向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，而上海中心商圈的商鋪也難免要面對(duì)自貿(mào)區(qū)這一強(qiáng)勁的“對(duì)手”。

距離上海自貿(mào)區(qū)掛牌還有一周時(shí)間，作為上海自貿(mào)區(qū)開(kāi)發(fā)主體中的唯一上市公司，外高橋（600648，SH）的股價(jià)已經(jīng)在兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)從13元漲到了昨日（9月24日）的58.33元；與此同時(shí)，臨港和外高橋地區(qū)的住宅價(jià)格上漲了將近兩成，外高橋的辦公樓價(jià)格也有15%以上的漲幅；當(dāng)?shù)貍}(cāng)庫(kù)、廠(chǎng)房更是有價(jià)無(wú)市。

然而，自貿(mào)區(qū)帶給上海房地產(chǎn)業(yè)的并非全是利好。一旦自貿(mào)區(qū)正式啟動(dòng)，當(dāng)?shù)卮罅抠?gòu)房資金就有了更多流向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，上海的房地產(chǎn)尤其是豪宅市場(chǎng)勢(shì)必受到?jīng)_擊。此外，上海中心商圈零售商用物業(yè)也有可能受到?jīng)_擊。8月底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾采訪(fǎng)多位上市房企高管，詢(xún)問(wèn)其自貿(mào)區(qū)對(duì)樓市的影響，多數(shù)人的看法是：有待進(jìn)一步觀察。

刺激廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)需求/

上海高力國(guó)際工業(yè)物業(yè)服務(wù)部副董事孫潔告訴記者，目前自貿(mào)區(qū)的倉(cāng)庫(kù)和廠(chǎng)房已是有價(jià)無(wú)市，到了一房難求的程度。

而在此前，自貿(mào)區(qū)倉(cāng)庫(kù)和廠(chǎng)房租金上漲空間非常有限。戴德梁行今年7月的一份報(bào)告稱(chēng)，受電子商務(wù)帶來(lái)的需求刺激，上海非保稅區(qū)倉(cāng)庫(kù)租金已經(jīng)全面超過(guò)保稅區(qū)倉(cāng)庫(kù)租金。仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)周志鋒說(shuō)，受近幾年出口增長(zhǎng)乏力影響，此前外高橋等地的保稅區(qū)倉(cāng)庫(kù)需求量已經(jīng)不像之前那么大，成交也不夠活躍。

但自貿(mào)區(qū)的掛牌，將改變目前的局勢(shì)。外高橋此前披露的公告顯示，自貿(mào)區(qū)亞太分撥中心、跨國(guó)公司地區(qū)性總部等五大平臺(tái)均會(huì)大量使用當(dāng)?shù)氐膫}(cāng)庫(kù)和廠(chǎng)房資源。

中房信研究總監(jiān)薛建雄說(shuō)，自貿(mào)區(qū)成立之后，會(huì)有更多之前被高稅率限制的產(chǎn)品，加大到中國(guó)銷(xiāo)售和生產(chǎn)。這些產(chǎn)品通常附加值和品質(zhì)都比較高，所以他們對(duì)廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)和物流硬件的要求都會(huì)比較高，也能承擔(dān)更高的租金。因此，現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)租金會(huì)上漲，中低端廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)升級(jí)改造后也可以獲得更高的租金收益。

上海寫(xiě)字樓前景看好/

根據(jù)周志鋒的研究，9月份以來(lái)，自貿(mào)區(qū)所在區(qū)域辦公樓的售價(jià)有15%的上漲。而租金方面，此前有報(bào)道稱(chēng)，當(dāng)?shù)夭糠謱?xiě)字樓租金較年初增長(zhǎng)將近一倍。但事實(shí)上，如果未來(lái)的自貿(mào)區(qū)仍然延續(xù)外高橋等保稅區(qū)目前的注冊(cè)地和辦公地分離現(xiàn)狀，真正會(huì)受到推動(dòng)的，反倒是自貿(mào)區(qū)以外的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

孫潔告訴記者，原先在外高橋保稅區(qū)注冊(cè)的很多企業(yè)，多以辦公地和注冊(cè)地分離方式運(yùn)營(yíng)，即只在外高橋保稅區(qū)內(nèi)留少部分工作人員組成的小型辦事處。

此前，上海的寫(xiě)字樓租金剛剛經(jīng)歷了3年來(lái)的首次下降。戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓平均日租金為8.68元/平方米，同比降幅2.06%，是自2010年三季度以來(lái)的首次下降；國(guó)際超甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓的日租金水平保持穩(wěn)定，同比上浮1.3%，達(dá)到12.59元/平方米。由于后續(xù)供應(yīng)源源不斷，上海寫(xiě)字樓租金趨勢(shì)并不為外界看好。

但自貿(mào)區(qū)讓境內(nèi)外資本大大提高了對(duì)上海寫(xiě)字樓的信心。此前，徐家匯中心項(xiàng)目地塊曾有4家境內(nèi)外上市公司爭(zhēng)搶?zhuān)罱K都被新鴻基地產(chǎn)收入囊中。上述地塊以217.7億元的成交價(jià)，刷新了全國(guó)今年土地成交總價(jià)紀(jì)錄。

周志鋒表示非常看好上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的前景，認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)需求會(huì)出現(xiàn)井噴。

自貿(mào)區(qū)周邊地價(jià)受熱捧/

在自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有大量土地的外高橋正蒙資本市場(chǎng)青睞，其股價(jià)從停牌前的13.5元，漲到了昨日收盤(pán)時(shí)的58.33元，漲幅超過(guò)300%。自貿(mào)區(qū)周邊的土地價(jià)格亦受到資本熱捧。

昨日，杭州至高房地產(chǎn)以5億元拿下浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)一地塊，折合樓面價(jià)19473元/平方米。

就在9月12日，陽(yáng)光城剛剛以25.74億元的總價(jià)拿下該區(qū)域另一幅地塊，樓面價(jià)18437元/平方米。9月11日，億城股份則以總價(jià)16.7億元、樓面價(jià)28899元/平方米獲得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)一地塊。

整個(gè)9月份，上海連續(xù)拍出高價(jià)地。中秋節(jié)前一天，寶山高境和奉賢南橋的兩幅地塊甚至拍出了高于當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)格的樓面價(jià)。

房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民說(shuō)，自貿(mào)區(qū)最大的意義是改變上海的城市定位，提振上海經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，上海的房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步上漲的可能。目前土地市場(chǎng)的火爆，只不過(guò)是這種預(yù)期的提前反映。開(kāi)發(fā)商為了在未來(lái)的上海占有一席之地，不惜以高價(jià)獲取土地。

部分領(lǐng)域?qū)⒃馐軟_擊/

值得警醒的是，雖然自貿(mào)區(qū)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的利好非常明顯，但也并非只有好處。

9月26日，英國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——邦瑞將出席上海的豪宅展，目的是銷(xiāo)售倫敦的住宅。

邦瑞中國(guó)區(qū)首席代表白兮說(shuō)，今年5月，中國(guó)銀行方面已經(jīng)和該公司簽訂了一項(xiàng)合作，只要通過(guò)該公司在英國(guó)購(gòu)買(mǎi)住宅，且購(gòu)買(mǎi)住宅的價(jià)值超過(guò)200萬(wàn)元人民幣，那么就可以允許將其在中國(guó)銀行賬戶(hù)內(nèi)的人民幣存款作為抵押，獲取中國(guó)銀行香港分公司的境外外匯借款用以購(gòu)買(mǎi)房屋。

白兮認(rèn)為，隨著自貿(mào)區(qū)正式掛牌，當(dāng)?shù)刭?gòu)房者會(huì)更加容易地獲得人民幣兌換的機(jī)會(huì)，這在一定程度上會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

薛建雄也認(rèn)為，未來(lái)會(huì)有一部分投資性需求借勢(shì)自貿(mào)區(qū)而流向國(guó)外，但初期這個(gè)比重不會(huì)很大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體沖擊很小。

據(jù)白兮介紹，其與中國(guó)銀行的上述合作雖然已進(jìn)行了4個(gè)多月，但目前只有400多位客戶(hù)成功將人民幣兌換成英鎊。但同策咨詢(xún)機(jī)構(gòu)此前的統(tǒng)計(jì)顯示，去年一年，上海10萬(wàn)元以上單價(jià)的豪宅成交量也不過(guò)100多套。

此外，上海中心商圈零售商用物業(yè)也有可能受到?jīng)_擊。一旦自貿(mào)區(qū)內(nèi)實(shí)行購(gòu)物免稅政策，無(wú)疑將極大沖擊中心商圈零售商鋪，使這些商鋪?zhàn)饨鸪霈F(xiàn)下滑。免稅商店的商品將以國(guó)際奢侈品為主，而奢侈品消費(fèi)目前正是上海核心商業(yè)圈底商租金的主要支撐。

不過(guò)，蔡為民認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)內(nèi)即使開(kāi)設(shè)免稅商店，其免稅幅度也不會(huì)太大。因?yàn)橐坏┓砰_(kāi)免稅，不僅將會(huì)沖擊上海市內(nèi)的零售商業(yè)，對(duì)其他省市的零售商業(yè)也會(huì)產(chǎn)生巨大沖擊。相反，自貿(mào)區(qū)的轉(zhuǎn)口貿(mào)易會(huì)逼迫周邊國(guó)家進(jìn)一步降低關(guān)稅，反過(guò)來(lái)影響國(guó)內(nèi)的稅收。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，上海的零售商業(yè)不僅不會(huì)受到自貿(mào)區(qū)免稅政策的沖擊，還會(huì)受益于國(guó)家鼓勵(lì)內(nèi)需的政策而獲得蓬勃發(fā)展。

宋會(huì)雍也表達(dá)了類(lèi)似的看法，認(rèn)為自貿(mào)區(qū)及其周邊的零售商用物業(yè)將供不應(yīng)求。據(jù)他統(tǒng)計(jì)，2013年至今，自貿(mào)區(qū)附近的臨港、祝橋、外高橋等地商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)僅3.3萬(wàn)平方米，成交量卻有5.02萬(wàn)平方米，短期內(nèi)處于供不應(yīng)求局面。