每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蒙湘林    

每經(jīng)記者 蒙湘林

今年以來(lái)拿地頻頻的中糧地產(chǎn)（000031，收盤(pán)價(jià)3.90元）繼向中糧集團(tuán)及關(guān)聯(lián)方借款后，融資觸角又伸向了私募基金。今日，中糧地產(chǎn)披露，子公司中糧南京與私募基金公司上海中城永躍投資中心 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)中城永躍）簽署合作協(xié)議，后者以股權(quán)投資和股東貸款的方式對(duì)公司在建的南京住宅項(xiàng)目進(jìn)行投資，投資金額共計(jì)7億元。有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，作為地產(chǎn)央企，中糧地產(chǎn)借道私募基金融資實(shí)屬罕見(jiàn)，資金需求的壓力可見(jiàn)一斑。

項(xiàng)目樓面地價(jià)7338元/平方米

公告顯示，中糧地產(chǎn)下屬子公司中糧南京、項(xiàng)目公司鴻云置業(yè)與中城永躍簽署投資協(xié)議。協(xié)議約定，中糧南京與中城永躍共同對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行增資，其中中城永躍增資3.675億元，中糧南京增資2.825億元。增資后，中糧南京持有項(xiàng)目公司51%股權(quán)，中城永躍持有項(xiàng)目公司49%股權(quán)。同時(shí)，中城永躍提供股東貸款3.325億元，期限為1年，年利率7.5%。

據(jù)了解，此次合作協(xié)議的投資標(biāo)的為項(xiàng)目公司鴻云置業(yè)旗下的南京上坊項(xiàng)目，該地塊于2013年6月27日由中糧地產(chǎn)以23.4億拿下，溢價(jià)率高達(dá)67%，出讓面積為14.5萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)7338元/平方米。項(xiàng)目公司在獲得增資后注冊(cè)資本將增至7.5億元。截至今年8月31日，項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)為9948.66萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入為0萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為-51.34萬(wàn)元。

此外，協(xié)議約定了具體的股權(quán)投資退出方式，即當(dāng)目標(biāo)項(xiàng)目可售面積的銷(xiāo)售率達(dá)到85％之日或私募基金對(duì)項(xiàng)目公司首筆投資到賬日之日起滿(mǎn)42個(gè)月之后，中城永躍有權(quán)轉(zhuǎn)讓。深圳某大型房企投研人士程利偉告訴記者：“投資協(xié)議并沒(méi)有設(shè)定退出時(shí)的約定回購(gòu)價(jià)格，如果回購(gòu)價(jià)只按市價(jià)計(jì)算，那么私募基金將在一定程度上替上市公司承擔(dān)項(xiàng)目的遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

借道私募緩解資金壓力

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者翻查公司公告發(fā)現(xiàn)，中糧地產(chǎn)以往的融資渠道一般為銀行貸款、大股東融資擔(dān)保、大股東額度增信以及關(guān)聯(lián)方直接借款等形式，此次采取的與私募股權(quán)基金合作投資地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方式并不常見(jiàn)。

據(jù)公告介紹，合作方中城永躍是有限合伙型私募基金，基金注冊(cè)時(shí)間為今年8月26日。程利偉告訴記者：“從基金注冊(cè)時(shí)間看，很明顯是為南京住宅項(xiàng)目融資需要而特意設(shè)立的，側(cè)面說(shuō)明中糧地產(chǎn)對(duì)資金需求的急切?！?/p>

記者也注意到，今年7月，中糧地產(chǎn)在北京以23.6億元購(gòu)得孫河地塊，扣除公租房面積之后的樓面均價(jià)達(dá)到驚人的48444元/平方米。程利偉進(jìn)一步分析認(rèn)為，在高價(jià)拿地之后，中糧地產(chǎn)在后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)上將面臨較大的資金壓力，此次借道私募很明顯是希望解資金之渴。

瑞銀證券近期研報(bào)也對(duì)中糧地產(chǎn)的資金狀況表示擔(dān)憂(yōu)，中糧地產(chǎn)上半年?duì)I收雖然同比增長(zhǎng)139%至29億元，但毛利率下降8個(gè)百分點(diǎn)至30%，由于銷(xiāo)售、管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用高企，其扣非凈利潤(rùn)仍然虧損1.1億元，負(fù)債率盡管降至74%，但短期有息負(fù)債僅略低于貨幣資金余額，占總借款比重大幅升至54%。因此，公司的資金狀況仍很緊張，難以支持持續(xù)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。