每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

9月，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)〔2013〕35號，以下簡稱《意見》）。

《意見》提出，未來新建城區(qū)和新建居?。ㄐ。﹨^(qū)要按人均用地不少于0.1平方米的標準配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付使用，老城區(qū)和已建成居?。ㄐ。﹨^(qū)要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

消息一出，各方躁動不已，有券商隨即發(fā)表研報，稱養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展步入快車道。

然而，對大多數(shù)地產(chǎn)商來說，養(yǎng)老地產(chǎn)盡管前景美妙，但卻是一個難啃的骨頭。在9月初，同策咨詢機構(gòu)召開的“養(yǎng)老運營模式之中國化路徑”系列沙龍上，多家地產(chǎn)商抱怨，因為沒有成熟的運營服務(wù)機構(gòu)，養(yǎng)老地產(chǎn)目前還處于試驗階段，無法迅速推廣。

同策咨詢機構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉說，養(yǎng)老地產(chǎn)不單單涉及房地產(chǎn)項目開發(fā)、改建等問題，還與政府政策、開發(fā)商運營服務(wù)經(jīng)驗、周邊配套、養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)等關(guān)系密切。在政策尚待進一步研究、開發(fā)商運營服務(wù)經(jīng)驗尚缺乏的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)目前尚不適宜粗放式開發(fā)。

現(xiàn)實：多以養(yǎng)老噱頭賣地產(chǎn)/

研究數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，我國60歲以上的老年人口已達到1.85億，占總?cè)丝跀?shù)的13.7%，已提前進入老齡化社會。預(yù)計到2015年，60歲以上老年人口將達到2.16億，約占總?cè)丝跀?shù)的16.7%。

同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，綜合預(yù)計2015年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)的潛在需求為自理老人床位數(shù)174萬~185萬左右，需要護理老人床位數(shù)30萬~32萬張左右。按照一個項目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目。

在這樣的背景下，以萬科、綠城、保利為代表的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，泰康人壽、中國平安、合眾人壽等保險公司也砸下重金布局。更值得關(guān)注的是，多家央企最近大手筆“試水”該領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，上述三類企業(yè)在 養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資額已逾千億元。

但在盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖看來，現(xiàn)階段中國的養(yǎng)老地產(chǎn)，近95%都是地產(chǎn)商打著養(yǎng)老的噱頭拿地賣地產(chǎn)，賣概念大于實際服務(wù)。

位于杭州良渚文化村的萬科隨園嘉樹可謂是經(jīng)典案例。據(jù)媒體報道，作為萬科集團在高端養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的試點，該項目于今年8月首度發(fā)售即售罄。但與萬科設(shè)想不同的是，一群40歲左右的少壯派成為這個項目的主要消費人群。

“中國現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)實際上還是忽悠的多。”遠洋地產(chǎn)總裁李明認為，目前市面上做養(yǎng)老地產(chǎn)的就兩種類型，一種是打著養(yǎng)老的旗號做地產(chǎn)，如只是與一些養(yǎng)老機構(gòu)合作經(jīng)營，增加針對老年人的服務(wù)；還有一種是“候鳥式”養(yǎng)老，比如說寒冷的冬天到海南三亞、廣東珠海等地方避寒休養(yǎng)，這種形式更傾向于旅游，并不針對老年人提供適齡服務(wù)。

以位于西塘古鎮(zhèn)的保利·西塘越為例，盡管其配置了約9000平方米國際護理中心等養(yǎng)生配套，但項目依然以銷售別墅和電梯小高層公寓為主，開發(fā)形式與傳統(tǒng)地產(chǎn)并無太大差異。

英國最大地產(chǎn)商邦瑞集團中國區(qū)總裁白兮直言，全球范圍內(nèi)從來沒有養(yǎng)老地產(chǎn)這個業(yè)態(tài)，中國版養(yǎng)老地產(chǎn)或許更多只是一個概念。

難題：回報周期過于漫長/

“真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，應(yīng)該稱為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其核心內(nèi)容并非開發(fā)，而是服務(wù)。”黃立沖告訴記者，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)營運涉及與醫(yī)療機構(gòu)無縫對接，配套設(shè)施應(yīng)契合老人需求，這對于向來追求“高周轉(zhuǎn)、短平快”的房地產(chǎn)企業(yè)而言是一大難題。

“高品質(zhì)服務(wù)、快速反應(yīng)、低成本營銷一直是開發(fā)商的短板，尤其對于大多數(shù)中小型開發(fā)商而言，它們不具備向客戶提供服務(wù)和產(chǎn)品的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和能力。”黃立沖認為，開發(fā)商的主要盈利點還是獲取廉價土地，通過一定時間的持有，等待土地的升值，而在概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、建筑工程、營銷、銷售等環(huán)節(jié)都可長期采用外包模式，全程的分段外包不利于開發(fā)商建立和磨合運營能力。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)正在設(shè)立自由的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理機構(gòu)以提高服務(wù)營運能力。

保利地產(chǎn)在2012年與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元成立了北京保利安平養(yǎng)老投資管理有限公司，致力于為養(yǎng)老市場提供高端養(yǎng)老護理、醫(yī)療康復(fù)、老年會所等健康產(chǎn)業(yè)的服務(wù)、產(chǎn)品及養(yǎng)老生活社區(qū)建設(shè)。但是，大部分參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的中小地產(chǎn)商并沒有足夠的資金實力來搭建上述模式。

與此同時，養(yǎng)老地產(chǎn)漫長的投資回收周期也令很多開發(fā)商頭疼。黃立沖認為，要確保高水平的管理、經(jīng)營和服務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)必須長期持有物業(yè)，這意味著養(yǎng)老地產(chǎn)必須通過租賃而不是出售實現(xiàn)盈利。

黃立沖表示，在養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有明確政策優(yōu)惠的情況下，依靠租賃實現(xiàn)盈利幾無可能。

以保利地產(chǎn)首個自持經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目保利安平·北京市和熹會老年公寓為例，該項目負責(zé)人表示，該項目預(yù)計需要30年才能收回成本。

在黃立沖看來，在目前國內(nèi)房地產(chǎn)價值高企的環(huán)境下，純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)通過租賃與服務(wù)實現(xiàn)盈利幾無可能，銷售也就成了實現(xiàn)盈利的唯一出路。