每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

去年11月，隨著內(nèi)地房企業(yè)績回暖，停滯已久的赴港IPO大閘由旭輝控股（00884，HK）的上市再度開啟，為很多房企擴增了新的融資渠道。

截至今年9月，新城控股（01030，HK）、金輪天地（01232，HK）、五洲國際（01369，HK）、當代置業(yè)（01107，HK）和利福地產(chǎn)（02183，HK）等內(nèi)地房企均已成功赴港IPO。不過，讓投資者大失所望的是，“新一季”赴港上市的內(nèi)房企中，目前除旭輝控股和五洲國際外，其他房企均跌破了發(fā)行價。

分析人士認為，上述房地產(chǎn)企業(yè)“重資產(chǎn)輕運營”的模式，以及上市后增長乏力的業(yè)績，成為這批地產(chǎn)股被看空的主因。

“地攤價”上市仍破發(fā)/

自去年11月內(nèi)地房企赴港上市開閘以來，成功上市的企業(yè)中僅旭輝控股和五洲國際“保發(fā)”。

截至9月26日收盤，旭輝控股收盤價為1.34港元，僅高出1.33港元的發(fā)行價0.01港元；五洲國際收盤價為1.26港元，僅較1.22港元的發(fā)行價高出3%。

其余赴港上市內(nèi)房企的表現(xiàn)則更為慘淡。數(shù)據(jù)顯示，截至9月26日收盤，新城控股收盤價為0.92港元，較1.45港元的發(fā)行價下跌36.6%；金輪天地收于0.97港元，較1.68港元發(fā)行價下跌超過42.3%；當代置業(yè)、利福地產(chǎn)也均較發(fā)行價略微下滑。

實際上，大多數(shù)赴港IPO的房企都希望擁有一個長期的海外融資平臺，因此上市的定價已經(jīng)非常“便宜”。

瑞銀投資銀行部中國區(qū)聯(lián)席主管兼亞洲區(qū)副主席趙駒在上個月底參加博鰲房產(chǎn)論壇時曾表示，今年在H股上市的內(nèi)地房企，首發(fā)價格都非常低。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，旭輝地產(chǎn)、新城地產(chǎn)、當代置業(yè)、金輪天地的發(fā)行市盈率均在4~5倍之間。公開資料顯示，內(nèi)地房企以往赴港上市的發(fā)行市盈率在7倍左右。

一家香港地產(chǎn)公司的董秘透露，和A股市場看重概念炒作不一樣，H股市場更認定企業(yè)的經(jīng)營，只有業(yè)績做得好，股價才能做高，“去年那波上市地產(chǎn)公司很可能是把今年的業(yè)績給提前透支了，股價破發(fā)完全與其業(yè)績相對應(yīng)。”

多家房企凈利潤縮水/

事實上，許多中小內(nèi)房企在成功赴港IPO后，表現(xiàn)均不盡如人意。

新城控股去年11月上市，首次公開發(fā)售募集到20.56億港元，今年1月和4月又分別發(fā)行了5年期2億美元的優(yōu)先票據(jù)和3年期15億元人民幣的優(yōu)先票據(jù)，公告籌集資金約合43億元人民幣。

2013年中期業(yè)績報告顯示，融資后的新城控股上半年合約銷售額為76.09億元，同比增加7.7%。但是，銷售額的增加并沒有為股東帶來更多利潤。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)扣稅后的全面收益總額為2.72億元，同比下滑超過兩成；歸屬公司權(quán)益持有人之核心溢利則跌破億元至8510萬元，同比較少43.8%。

今年上半年，新城控股76億元的銷售額僅完成全年200億元目標的38%。對此公司方面表示，下半年將在蘇州、常州等地新開盤11個，總貨量價值約為280億~290億元之間。

今年首家成功赴港上市的內(nèi)地房企金輪天地曾經(jīng)憑借在地鐵上蓋物業(yè)的商業(yè)模式一度收到熱捧，得到高于80倍超額認購。但是，公司上市后的半年業(yè)績卻大幅下滑，公司收益由去年同期的6.62億元銳減八成至1.29億元，股東應(yīng)占溢利也減少66%至7039萬元。公司表示，收益減少主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部分的收入減少所致。面對此次業(yè)績變臉，不少投資者選擇了離場。

作為一家綜合型商業(yè)及住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、持有者及營運商，金輪天地專注開發(fā)江蘇省及湖南省內(nèi)連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項目，旗下金輪國際廣場、金輪時代廣場、金輪新都匯及金輪星光名座都屬此類項目，“地鐵物業(yè)”成為其年初發(fā)行時受到追捧的主要原因。

但細看財報不難發(fā)現(xiàn)，投資物業(yè)公平值的變動是其利潤的重要來源。今年上半年公司獲得的7038萬元溢利及全面收入總額中，投資物業(yè)公平值收益占比達71.6%。如果除去這部分物業(yè)重估收益，金輪天地的利潤將大幅縮水。

盛富資本和協(xié)眾國際總裁黃立沖認為，投資物業(yè)公平值收益占凈利潤比例過高，不僅會導(dǎo)致未來的利潤增長乏力，而且如果為了持有資產(chǎn)導(dǎo)致公司債務(wù)增加，反而會致使利潤減少。他分析認為，商業(yè)物業(yè)的租金產(chǎn)生的回報率普遍在2%～3%之間，但即便是銀行債務(wù)抵押貸款，一年的利率最少也有6%~7%?？梢?，公允價值受益并不意味著能為投資者帶來良好的回報。

《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)金輪天地公告數(shù)據(jù)粗略計算，公司上半年物業(yè)租賃及經(jīng)營管理收益為5840萬元，而投資物業(yè)價值達33.05億元，以此計算租金收入占投資物業(yè)值的比重為僅為1.77%。而上半年公司平均借貸成本達6.8%，相當于租金回報的3倍多。