◎周俊生

為進(jìn)一步做好房地產(chǎn)用地的管理和調(diào)控，保持城市地價(jià)平穩(wěn)，國土資源部日前召開部分城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控座談會(huì)，要求做好近期和下一階段工作，切實(shí)穩(wěn)定土地市場。

今年以來，各地的房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，國家統(tǒng)計(jì)局逐月公布的全國70城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)表明，除了個(gè)別城市的房價(jià)出現(xiàn)下降，近段時(shí)間絕大多數(shù)城市的房價(jià)都出現(xiàn)了快速上升。

與房價(jià)快速上漲匹配的是，各地的土地供應(yīng)也呈現(xiàn)出快速增加的勢頭，今年1~8月，全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比增加34.4%，勢頭前所未有。在土地供應(yīng)大幅增長的同時(shí)，各地還出現(xiàn)了新一輪“地王”涌現(xiàn)的情景。就在9月份，各大城市的土地拍賣會(huì)上，“地王”頻頻出現(xiàn)，其中上海徐家匯中心地塊在9月5日由新鴻基拍下，總價(jià)高達(dá)217.7億元，樓面地價(jià)37264.4元/平方米，溢價(jià)24.21%。這種令民眾嘆為觀止的“地王”頻現(xiàn)，對于翹首盼望房價(jià)下行的民眾無疑是沉重的打擊。

地價(jià)上漲，預(yù)示著未來房價(jià)的進(jìn)一步上漲。面對這種“野蠻生長”的“地王”，我們當(dāng)然可以批評房地產(chǎn)開發(fā)商無視控制房價(jià)的要求，利用資本優(yōu)勢來對抗房地產(chǎn)調(diào)控的瘋狂，但是，更為重要的是，在這種“地王”的背后，真正的得益者是地方政府。今年以來，隨著經(jīng)濟(jì)增速的減退，地方政府的財(cái)政收入普遍下降，對于通過土地拍賣增加財(cái)政收入表現(xiàn)出了比前幾年更迫切的沖動(dòng)，正是在這種欲求之下，地方上的推地才會(huì)出現(xiàn)一個(gè)又一個(gè)高潮，開發(fā)商也表現(xiàn)得有恃無恐，爭當(dāng)“地王”。

在前幾年的房地產(chǎn)調(diào)控過程中，地方政府通過拍地制造“地王”增加財(cái)政收入的問題也曾有輿論指出，但調(diào)控決策部門一系列行政手段大多是指向了市場，一方面通過限購、限貸限制市場需求，另一方面卻對土地市場的亂象聽之任之，其結(jié)果便是使市場產(chǎn)生了難以抑制的房價(jià)上漲動(dòng)力。調(diào)控之所以陷入僵局，與調(diào)控指向的這種失誤有直接的關(guān)系，特別是一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，影響市場預(yù)期，對抬升房價(jià)起到了直接的作用。在地價(jià)高漲的情況下要求房價(jià)下降，顯然是不切實(shí)際的。

因此，此次國土資源部要求穩(wěn)定土地市場，是找到了遏制房價(jià)的要害。要讓房地產(chǎn)調(diào)控收到實(shí)效，只有從市場最前端的一個(gè)環(huán)節(jié)入手，嚴(yán)防高地價(jià)的出現(xiàn)。但如何采取有效措施讓地價(jià)降下來，還需要政府拿出靠得住的方案。從表面上看，土地拍賣是一種市場行為，地方政府遵循的是價(jià)高者得的原則，政府為此多增加賣地收入，何樂而不為？但是，由于這種高地價(jià)一方面將直接推高房價(jià)，另一方面又對市場釋放了錯(cuò)誤信號(hào)，因此必須采取堅(jiān)決措施加以遏制，而遏制它的最有效手段便是國土部有必要采用嚴(yán)厲的行政手段來控制地價(jià)。

在以往的房地產(chǎn)調(diào)控中，政府推出的不少措施是行政性手段，用“看得見的手”來干預(yù)市場，其中最為顯著的便是限購、限價(jià)和限貸。實(shí)踐已經(jīng)證明，這種行政手段放到市場上，其效果并不好。但是，土地拍賣市場本身是一個(gè)由地方政府操控的市場，因此運(yùn)用行政手段來控制這個(gè)市場不僅名正言順，而且行之有效。比如，地方政府一方面必須進(jìn)一步增加土地供應(yīng)，特別是加大住宅用地的供應(yīng)，必要時(shí)要壓縮其他用途土地的供應(yīng)規(guī)模，用供求關(guān)系的改變來調(diào)節(jié)地價(jià)，另一方面，對于住宅用地的供應(yīng)，要看到目前流行的“招拍掛”模式對推高地價(jià)的重要作用，著手進(jìn)行改革。而這種改革最重要的前提便是政府要放棄在房地產(chǎn)市場的逐利沖動(dòng)，只有將地價(jià)切實(shí)地降下來，才能讓房價(jià)出現(xiàn)合理的回歸。