每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 金微 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 金微 發(fā)自北京

隨著黨的十八屆三中全會(huì)召開(kāi)臨近，土地改革成為關(guān)注的焦點(diǎn)，坊間流傳的改革版本，不斷地?cái)噭?dòng)著資本市場(chǎng)。之前走勢(shì)疲弱的土地流轉(zhuǎn)概念股在9月23日卷土重來(lái)，羅牛山當(dāng)天漲停后，又連漲兩天；輝隆股份在25日出現(xiàn)漲停。

國(guó)土部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云日前表示，未來(lái)土地流轉(zhuǎn)是大勢(shì)所趨，但這不是一項(xiàng)政策就能夠解決的問(wèn)題，其難點(diǎn)在于利益分割與產(chǎn)權(quán)明晰。

有業(yè)內(nèi)人士表示，土改政策是一個(gè)自下而上，從試點(diǎn)到全范圍的過(guò)程，這也是這一波概念股不斷被炒作的主要因素之一。市場(chǎng)期待十八屆三中全會(huì)能夠破解難題。

放開(kāi)流轉(zhuǎn)是突破口/

9月初，有消息稱(chēng)一份事關(guān)農(nóng)村土地改革進(jìn)程的重要文件——《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）已下發(fā)至河北、遼寧、吉林等18個(gè)省份。這被外界視為中央釋放出的三中全會(huì)土地改革信號(hào)。

盡管隨后國(guó)土部發(fā)布“辟謠”信息，稱(chēng)相關(guān)文件仍在調(diào)整完善中，但“十八屆三中全會(huì)或?qū)⒊雠_(tái)新土地改革的有關(guān)框架性思路”的傳聞，令包括輝隆股份、海南橡膠、上實(shí)發(fā)展、北大荒等在內(nèi)的新土地改革概念股創(chuàng)下了六個(gè)交易日五漲停的記錄。

但在9月17日，有媒體又刊登了一則消息：新土地改革或無(wú)緣三中全會(huì)議程。結(jié)果僅一天，土地流轉(zhuǎn)概念股普遍下挫，其中海南橡膠、上實(shí)發(fā)展一度跌停。

而最近的土地流轉(zhuǎn)概念股再次集體上漲，表明市場(chǎng)對(duì)三中全會(huì)涉及土地改革仍有期待。

有國(guó)土部?jī)?nèi)部人士透露，上述《意見(jiàn)》的內(nèi)容將主要集中在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的前提條件、流轉(zhuǎn)的范圍、流轉(zhuǎn)形式、用地來(lái)源、退出機(jī)制等。其中，最大的亮點(diǎn)在于宅基地流轉(zhuǎn)將采取單獨(dú)列項(xiàng)的形式。

我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度，是30多年前確立的以家庭聯(lián)產(chǎn)承包為核心的土地制，即農(nóng)村集體所有制土地，除了耕地、林地等農(nóng)用地以外，還有大量集體建設(shè)用地。

公開(kāi)資料顯示，截至2012年底，全國(guó)家庭承包耕地流轉(zhuǎn)比例已達(dá)21.2%，按中央文件精神，耕地流轉(zhuǎn)的目的主要是為了發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。日前，農(nóng)業(yè)部部長(zhǎng)韓長(zhǎng)賦在太原舉行的全國(guó)農(nóng)業(yè)廳局長(zhǎng)座談會(huì)上表示，構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，要積極穩(wěn)妥引導(dǎo)土地有序流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

農(nóng)地改革中，最為敏感的是農(nóng)村集體建設(shè)用地。按照社科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英的估計(jì)，農(nóng)村集體建設(shè)用地估計(jì)約有18萬(wàn)平方公里。這相當(dāng)于目前中國(guó)城市建成區(qū)的3倍以上。

這些農(nóng)村集體建設(shè)用地如果放開(kāi)流轉(zhuǎn)，即它可以不經(jīng)政府征地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，直接入市交易，將打破土地市場(chǎng)的高度壟斷。如此一來(lái)，不僅意味著房地產(chǎn)價(jià)格將由市場(chǎng)重新發(fā)現(xiàn)，更將帶來(lái)中國(guó)土地市場(chǎng)格局的巨變。

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等被視為土地制度改革突破口，業(yè)界歷來(lái)爭(zhēng)論激烈。

土地改革涉及面廣/

目前，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)已在部分地區(qū)展開(kāi)。今年8月，溫州出臺(tái)《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》，規(guī)定從10月1日起，溫州12類(lèi)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)可在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)交易。媒體以“縣域內(nèi)交易”為視點(diǎn)進(jìn)行了多角度解讀，隨后溫州市委農(nóng)辦出面澄清表示，農(nóng)房交易僅限同村。

而廣東省政府法制辦公布了《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法 （送審稿）》關(guān)于農(nóng)村宅基地可在本鎮(zhèn)、本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)的條例也引廣泛關(guān)注。消息層面的不同解讀，也引起土地流轉(zhuǎn)概念股的大起大落。

事實(shí)上，關(guān)于農(nóng)村土地管理制度改革方向，在2008年召開(kāi)的十七屆三中全會(huì)就提出了集體土地和國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等改革目標(biāo)。而針對(duì)農(nóng)用地，則強(qiáng)調(diào)要逐步縮小政府行政征地的范圍。

社科院學(xué)部委員張曉山在接受采訪時(shí)說(shuō)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，這個(gè)大方向不會(huì)變，另外土地確權(quán)也一直在做。“確權(quán)是最根本的前提，確權(quán)之后，資源變資產(chǎn)，推行憑證化、證券化、股份化、市場(chǎng)化。”

但由于土地改革牽一發(fā)而動(dòng)全身，中央政府要考慮社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題，地方政府要考慮變革之后財(cái)政收入驟減問(wèn)題，農(nóng)民則是考慮流轉(zhuǎn)之后會(huì)不會(huì)失地的問(wèn)題，這些問(wèn)題都會(huì)制約土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展步伐。

值得關(guān)注的是，如果農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)起來(lái)，現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)及土地財(cái)政也會(huì)受到影響。華中科技大學(xué)中國(guó)鄉(xiāng)村治理研究中心主任賀雪峰說(shuō)，“特殊的土地制度，也推動(dòng)著我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。另外，如果農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)起來(lái)，土地財(cái)政沒(méi)有了，這會(huì)對(duì)快速推進(jìn)城鎮(zhèn)化帶來(lái)影響”。

鄒曉云也表示，失去對(duì)土地資源的控制權(quán)，地方政府要安排項(xiàng)目就會(huì)變得很困難，土地流轉(zhuǎn)之后，地方政府的土地收入會(huì)大幅降低，所以從管理模式和利益調(diào)整都存在非常大的困難。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究部研究室主任劉云中日前接受采訪時(shí)說(shuō)，新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略是解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)困局的良方，所提出的一系列改革要求將待十八屆三中全會(huì)決議，而戶籍、財(cái)稅、土地三大改革將成為改革核心，“土地改革是三大改革中最難達(dá)成共識(shí)的改革，三中全會(huì)上預(yù)計(jì)突破有限。”