每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自東戴河    

每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自東戴河

隨著東戴河新區(qū)建設(shè)開(kāi)啟以來(lái)，各大開(kāi)發(fā)商紛紛涌入這座2011年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值僅122億元的華北與東北交界的小城——遼寧綏中縣。數(shù)十個(gè)綜合地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)，而佳兆業(yè)遼寧東戴河項(xiàng)目，占地總面積11平方公里、擬總投資500億元、規(guī)劃6~8年內(nèi)完成，將成為中國(guó)北部最大的濱海旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目，在因“大體量”引來(lái)關(guān)注的同時(shí)，也帶來(lái)了外界對(duì)其是否“激進(jìn)”的爭(zhēng)論。

對(duì)此，深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)旅游地產(chǎn)這類(lèi)較為特殊的項(xiàng)目進(jìn)行考量時(shí)，不能以一般成熟產(chǎn)品的運(yùn)行規(guī)律為標(biāo)準(zhǔn)。

項(xiàng)目“大體量”引關(guān)注/

從北京首都機(jī)場(chǎng)出發(fā)4個(gè)小時(shí)之后，即可到達(dá)位于遼寧省葫蘆島市東戴河新區(qū)的佳兆業(yè)·東戴河項(xiàng)目。入秋的東戴河在海風(fēng)的吹拂下已能感覺(jué)到?jīng)鲆?，但前?lái)看房想購(gòu)“海景房”的人仍不少。記者隨機(jī)詢(xún)問(wèn)前來(lái)看房的人，基本來(lái)自葫蘆島市和秦皇島等周邊城市。

于2011年底開(kāi)盤(pán)的佳兆業(yè)集團(tuán)首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——佳兆業(yè)遼寧東戴河一期，在其第3年銷(xiāo)售旺季即將結(jié)束的9月底對(duì)外宣布，已累計(jì)銷(xiāo)售5000套，共完成銷(xiāo)售額20億元。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員介紹，目前一期銷(xiāo)售均價(jià)為6500元／平方米，靠海住房為7800元／平方米，主要為48平方米一居和114平方米兩居，以及一部分酒店式公寓。記者從當(dāng)?shù)厥鄯烤W(wǎng)站了解到，綏中縣縣城新盤(pán)均價(jià)在3500元~4500元／平方米。

佳兆業(yè)綏中公司總經(jīng)理柴文東介紹稱(chēng)，目前項(xiàng)目銷(xiāo)售套數(shù)已超過(guò)5000套，銷(xiāo)售額近20億元，銷(xiāo)售均價(jià)按年穩(wěn)健增長(zhǎng)約12%。

對(duì)于這一較為緩慢的 “銷(xiāo)售速度”，宋丁認(rèn)為，新區(qū)，加之是位于北方濱海這種季節(jié)性較強(qiáng)的區(qū)域，市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)屬于正常現(xiàn)象，不能以成熟產(chǎn)品的規(guī)律來(lái)考量旅游地產(chǎn)。“在這個(gè)地方做這樣的項(xiàng)目肯定是慢工夫。北方濱海旅游地產(chǎn)，一年中至多有半年時(shí)間可以停留在此，因此對(duì)新城內(nèi)的旅游項(xiàng)目，人們會(huì)對(duì)其有一個(gè)認(rèn)知的過(guò)程。”

按照此前規(guī)劃顯示，佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目的建設(shè)周期將在6~8年，8年之后，這一原址為玉米地的區(qū)域上將形成包括五星級(jí)酒店、會(huì)所、馬術(shù)和游艇俱樂(lè)部、大劇院、博物館與文化中心以及公寓、住宅在內(nèi)的區(qū)域內(nèi)最大的復(fù)合型旅游業(yè)項(xiàng)目，總體量將達(dá)1000萬(wàn)平方米，總投資將達(dá)500億元。

深圳一名在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員在向記者談及新區(qū)開(kāi)發(fā)大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)表示，國(guó)家政策調(diào)控迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向開(kāi)發(fā)多種產(chǎn)品形態(tài)轉(zhuǎn)型，“在新區(qū)建大盤(pán)，這在開(kāi)發(fā)成本上存在優(yōu)勢(shì)，后期收益較為豐厚，但項(xiàng)目培育期長(zhǎng)且初期投資額度較高。”

當(dāng)提起佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目時(shí)，上述人士表示，一直堅(jiān)持做舊改的佳兆業(yè)在項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)作和資金運(yùn)作上具備較大優(yōu)勢(shì)。

佳兆業(yè)的北上之路/

佳兆業(yè)2010年公告顯示，該年12月14日，佳兆業(yè)通過(guò)招拍掛方式，以1.31億元購(gòu)入位于遼寧省葫蘆島市綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的兩幅合共占地約42萬(wàn)平方米的旅游用地，折合樓面均價(jià)為每平方米約310元。兩幅地塊將打造成度假型酒店項(xiàng)目。

2011年7月，佳兆業(yè)以3.23億元拿下該地總建筑面積約74萬(wàn)平方米的7宗土地；2012年7月6日，佳兆業(yè)又以1.96億元價(jià)格獲得東戴河總建筑面積達(dá)57萬(wàn)平方米的4宗土地。

如果按照目前6500元／平方米的均價(jià)計(jì)算，佳兆業(yè)東戴河的地價(jià)成本不到房?jī)r(jià)的5%。

根據(jù)2012年佳兆業(yè)綏中區(qū)域董事長(zhǎng)田永久透露的消息稱(chēng)，佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目第一期投資額達(dá)20億元。相關(guān)資料顯示，佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目一期也即啟動(dòng)區(qū)建筑面積共達(dá)50萬(wàn)平方米，主要工程項(xiàng)目包括18棟99米觀海酒店式公寓、48棟低層高檔住宅、4.7萬(wàn)平方米的大型濱海廣場(chǎng)以及4.7公里沿海沙灘整治工程，以及大型商業(yè)中心，餐飲和超市等配套。

該項(xiàng)目相關(guān)人士向記者介紹稱(chēng)，目前已回收的20億元款項(xiàng)主要來(lái)源于已出售的超5000套的公寓和低層住宅。

“目前東戴河銷(xiāo)售均價(jià)按年增長(zhǎng)的速度也較快，隨著周邊配套的完善，這一價(jià)格跟周邊的北戴河和南戴河2.5萬(wàn)元／平方米和1.2萬(wàn)元／平方米的均價(jià)比較來(lái)看，后期還有較大的增長(zhǎng)空間。”佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目相關(guān)人士向記者表示。

在東戴河項(xiàng)目之前，佳兆業(yè)在旅游地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)上的試水已在惠州完成。2007年，佳兆業(yè)在惠州展開(kāi)了2500畝的造城計(jì)劃。隨著惠州房地產(chǎn)價(jià)值攀升，佳兆業(yè)從惠州項(xiàng)目中獲得了豐厚回報(bào)。

2010年8月23日，佳兆業(yè)與遼寧綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)簽署合作框架協(xié)議，而11平方公里的體量是此前惠州項(xiàng)目的10倍。

據(jù)了解，在佳兆業(yè)集團(tuán)上市之后不久，佳兆業(yè)就已開(kāi)始北上。2009年12月31日，佳兆業(yè)在沈陽(yáng)購(gòu)入青年大街項(xiàng)目，開(kāi)啟了佳兆業(yè)集團(tuán)進(jìn)軍北方之路。

根據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)2012年年報(bào)顯示，在2012年共計(jì)23.9百萬(wàn)平方米的總建筑面積中，環(huán)渤海地區(qū)占比34.9%，僅次于其在大本營(yíng)珠三角地區(qū)38.3%的占比。

盡管從2011年下半年之后，佳兆業(yè)開(kāi)始將視線從此前的三線及更低級(jí)別城市轉(zhuǎn)至一、二線城市，但其在東北城市的擴(kuò)張之路并未就此停止。在2012年佳兆業(yè)新進(jìn)駐的4座城市中，東北占兩席，累計(jì)已進(jìn)入沈陽(yáng)、大連、丹東、本溪等9個(gè)城市。

在2012年全年合約銷(xiāo)售中，佳兆業(yè)環(huán)渤海地區(qū)累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)46.3萬(wàn)平方米，占總合約銷(xiāo)售面積257.7萬(wàn)平方米的18%；環(huán)渤海地區(qū)累計(jì)合約銷(xiāo)售金額達(dá)2959百萬(wàn)元，占總銷(xiāo)售額的17%。

“空城”爭(zhēng)議與新區(qū)商機(jī)/

根據(jù)克而瑞此前發(fā)布的《2012~2013中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展年報(bào)》顯示，截至2012年年底，環(huán)渤海地區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目已達(dá)275個(gè)，盡管從數(shù)量上來(lái)看與海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目1016個(gè)還存在較大差距，但在統(tǒng)計(jì)入該年報(bào)的五大片區(qū)中僅次于海南和西南地區(qū)。

克而瑞旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯在9月28日舉行的“對(duì)話東戴河·第二屆中國(guó)濱海旅游地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”上表示，因?yàn)楸狈降臍夂蚣竟?jié)性較強(qiáng)，此前北戴河這一片區(qū)一直未被列為旅游發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，但隨著旅游產(chǎn)業(yè)和道路交通的發(fā)展，北方推出的“針對(duì)區(qū)域性”群體的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將有發(fā)展空間。

據(jù)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)人士介紹稱(chēng)，今年年內(nèi)，東戴河高鐵即將開(kāi)通，屆時(shí)，東戴河將實(shí)現(xiàn)京津冀一小時(shí)生活圈。

佳兆業(yè)集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，東戴河項(xiàng)目購(gòu)房對(duì)象中，北京客戶(hù)占比超過(guò)80%，以度假、養(yǎng)老人群為主。其他客源多來(lái)自臨近的天津、沈陽(yáng)、唐山、秦皇島。

然而，對(duì)于北方濱海地帶季節(jié)性較強(qiáng)，以及新區(qū)“造城”會(huì)在初期面臨周邊配套不完善的困境，或?qū)?dǎo)致周邊項(xiàng)目成為“空城”的爭(zhēng)議聲，從佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目開(kāi)始到一期銷(xiāo)售即將收尾從未停止。

佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目相關(guān)人士認(rèn)為，新區(qū)項(xiàng)目的前景與周邊配套十分重要。此前佳兆業(yè)集團(tuán)在面對(duì)外界的質(zhì)疑時(shí)也曾強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目所在地處于東戴河新區(qū)，規(guī)劃160萬(wàn)平方公里的新區(qū)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展是大利好，并且佳兆業(yè)旅游地產(chǎn)兼顧多重目標(biāo)。

根據(jù)公開(kāi)信息顯示，在佳兆業(yè)落戶(hù)綏中濱海新區(qū)2年之后，2012年該地更名為遼寧東戴河新區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，致力于打造“海岸中關(guān)村、生態(tài)新城區(qū)”的東戴河新區(qū)面積擬達(dá)160平方公里，共分4個(gè)功能區(qū)域，即遼寧（萬(wàn)家）數(shù)字技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、東戴河新城、高嶺工業(yè)園區(qū)以及沿海地區(qū)與碣石大遺址公園。

而佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目規(guī)劃中，五大片區(qū)中有專(zhuān)門(mén)片區(qū)用于承接高新產(chǎn)業(yè)集群的商務(wù)外延以及為新區(qū)綜合配套中心提供服務(wù)，而其他規(guī)劃片區(qū)中也有眾多專(zhuān)門(mén)針對(duì)周邊商務(wù)人士的運(yùn)動(dòng)與休閑配套設(shè)施。

“在未來(lái)的3~5年，這里將建立起占地10平方公里的東戴河數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群，這將成為對(duì)休閑度假業(yè)起支撐作用的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。”遼寧省葫蘆島市副市長(zhǎng)楊維在上述論壇上表示。

據(jù)了解，東戴河新區(qū)自2012年成立以來(lái)，已完成了30平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和相關(guān)配套，目前新區(qū)累計(jì)簽約項(xiàng)目373個(gè)，開(kāi)工項(xiàng)目203個(gè)，包括中國(guó)云計(jì)算創(chuàng)新實(shí)踐區(qū)、中國(guó)高端經(jīng)濟(jì)論壇會(huì)議中心等重點(diǎn)項(xiàng)目。

根據(jù)2012年綏中縣扶貧開(kāi)發(fā)辦公室對(duì)外發(fā)布的相關(guān)信息顯示，截至2012年3月，新區(qū)已有近20家綜合地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)，2012年預(yù)計(jì)開(kāi)工面積達(dá)504萬(wàn)平方米。這其中包括北京盛邦基業(yè)投45億元打造的山海同灣項(xiàng)目、合生創(chuàng)展擬總投資40億元建合生·天戴河項(xiàng)目以及佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目。

無(wú)論是佳兆業(yè)，還是其他已經(jīng)進(jìn)駐東戴河的開(kāi)發(fā)商，東戴河新區(qū)規(guī)劃能否順利實(shí)施，均與其休戚相關(guān)。