每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

沒有休息時間，他剛剛坐定，攝像機、閃光燈便已迫不及待，左手邊堆起如小山的錄音筆，所有關于他的問題在這個不大的專訪室一觸即發(fā)。

“開始吧。”大連萬達集團董事長王健林語速極快。即便前一秒他身邊環(huán)繞著來自好萊塢及國內一線大牌明星，此時他才是輿論關注的焦點，所有人都想找到一個答案：作為一個地產(chǎn)商，他究竟是找到了怎樣一個支點，撬動了好萊塢和整個電影圈。

從商業(yè)地產(chǎn)到文化旅游，王健林正在通過全球并購、項目投建等一步步完成這一全新帝國的構建。而他一手描繪完成的投資路徑也為其后的每一次新戰(zhàn)略鋪路。東方影都這一全球最大影視基地的投建，早在去年萬達收購美國AMC院線時，就已經(jīng)埋下了伏筆。

問題就在于，逐步被拉長的產(chǎn)業(yè)鏈，王健林又該怎樣去運作，專長商業(yè)地產(chǎn)的萬達，怎樣去征服一個全新的領域？做文化產(chǎn)業(yè)，萬達還缺什么？

商業(yè)地產(chǎn)到文化旅游/

“之所以還沒有退休，是我的目標還沒有達到。”在接受包括《每日經(jīng)濟新聞》記者在內的媒體采訪時，王健林表示，在將萬達打造成全球最大的不動產(chǎn)公司之后，他新的目標是，做全世界最好的文化集團之一。

為了打造這樣的文化集團，萬達最近的一大動作就是在青島建設“東方影都”。第一次來訪中國的萊昂納多·迪卡普里奧，第一次參與支持其他電影節(jié)的奧斯卡學院……在“東方影都”奠基儀式上，前所未有的豪華嘉賓陣容為王健林的 “文化夢”站臺。

這不僅僅是一句口號。一位萬達內部人士曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露了一個細節(jié)：目前王健林對于出席活動的選擇十分嚴格，很少會出席地產(chǎn)的活動，而更青睞文化活動。

從2010年萬達涉足旅游地產(chǎn)起，萬達陸續(xù)在長白山、西雙版納、大連、武漢等地布局，加上最近幾個規(guī)模百億的萬達城，3年來萬達累計投資文化旅游地產(chǎn)2300億元。在外界看來，萬達投建文化旅游地產(chǎn)的步子邁得“有點快”。但對于這一速度，王健林卻表示，“很正常”。

“如果按正常走的話，我們也許做不到世界第一。美國的那些公司都發(fā)展了100年，才在這個行業(yè)中排在前面，我們要排在前面要走100年的話，我就看不到了，所以我們要更快。”王健林說道。

他進一步指出，對于萬達來說，“快速”同樣是其保持競爭力的一個秘訣，“就一個購物中心而言，其他開發(fā)商也許需要三到五年來完成，但萬達只需要兩年。提前一年，所節(jié)約的財務成本就高達一個億。”

“所以萬達堅守了20多年的標準就是：銷售為首，現(xiàn)金為王。”王健林直言，“快速運轉、急速擴張”的發(fā)展狀態(tài)是萬達的核心競爭優(yōu)勢之一，也是萬達的核心商業(yè)模式，“除非我退休，否則萬達的發(fā)展速度不會放慢”。

串起完整文化產(chǎn)業(yè)鏈/

事實上，萬達的文化旅游產(chǎn)業(yè)，與原來的商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)了“有機結合”，其中也包括500億元投建的東方影都項目。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，該項目明年將會啟動一些商業(yè)地產(chǎn)項目，還包括為滿足將來拍攝人員需要的小型公寓進行銷售。“我們的立意不完全是辦電影，而是以電影產(chǎn)業(yè)作保證，拉動整個區(qū)域的旅游和商業(yè)繁榮。”王健林表示。

唯一不確定的是，類似的大型文化旅游項目，不僅在萬達的產(chǎn)品線上是一種創(chuàng)新，在國際上亦無成熟的復制樣本。王健林在公開場合不止一次提到拉斯維加斯秀場帶來的靈感，但靈感最終能否轉變成“真金白銀”，還是未知數(shù)。

“其實，這類文化旅游產(chǎn)品某種程度上還是符合萬達目前第三代的產(chǎn)品形態(tài)。”一位長期跟蹤萬達的分析人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在經(jīng)歷了兩次調整后，萬達的產(chǎn)品結構也由最初的單體商業(yè)的一層散售，到只租不售而最終到目前的部分自持，住宅、寫字樓商鋪銷售。

分析人士指出，隨著產(chǎn)品優(yōu)化，萬達也找到了最適合自己的資金周轉模式，“首要的一點是，基于與各地政府的良好關系，以低價獲得城市核心區(qū)域的地塊，通過分期支付的方式來支付土地出讓金，降低項目的啟動資金。”

以東方影都項目為例，王健林在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時也表示，項目總投資為500億元，完成時間在8~10年，先期包括拿地的啟動資金部分在50億元左右。

“現(xiàn)在萬達地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金，僅有20%來源于萬達的直接投資，其余部分則來源于銀行貸款以及企業(yè)自行投資。”上述分析人士表示，“換句話說，萬達僅需要20億資金就可以完成100億的項目建設，杠桿為5倍。”

但文化畢竟不同與商業(yè)，電影更是一個極具風險的行業(yè)，王健林也十分清楚。“電影本身就是高風險產(chǎn)業(yè)”，王健林在現(xiàn)場坦言，萬達建設影視產(chǎn)業(yè)的想法多年前就已經(jīng)產(chǎn)生，青島項目的規(guī)劃設計進行了四年多，從選址到內容反復斟酌修改，但一直沒有進入實施階段，主要原因就是沒有解決電影產(chǎn)業(yè)鏈問題。

“產(chǎn)業(yè)建成后，誰來拍攝、誰來制作，現(xiàn)金流在哪里？2012年并購AMC以后，才下決心投資建設。”王健林說，單一功能的影視產(chǎn)業(yè)基地，這種文化投資的現(xiàn)金流不可預測，拿回投資的可能性很小。所以他最后決定“把所有的功能集中在一起，還是要搞旅游”，項目的電影外景區(qū)、制作區(qū)的前臺，是旅游、文化、主題表演秀，出發(fā)點是考慮投資回報效益。

在東方影都啟動儀式后的一場電視論壇錄制中，光線傳媒董事長王長田也感嘆道：“每次影片上市，我都很忐忑，很少有人準確判斷票房多少。”

產(chǎn)業(yè)鏈越長意味著風險與挑戰(zhàn)越大，王健林直言，萬達目前最大的短板就是人才，“文化、創(chuàng)意需要人才，但萬達這類人才多來自境外，這個是將來需要著力解決的問題。”

投資重點仍在國內/

事實上，王健林的商業(yè)嗅覺一向靈敏。此前，他在倫敦的收購獲得了巨大成功。收下巨虧的AMC，王健林不但使其從虧損3000萬美元到盈利近6000萬美元，還利用其為萬達鋪就了一條“東方好萊塢”之路。

從踏出海外投資第一步開始，王健林就發(fā)現(xiàn)，如何將全球資源調動起來，成為決定項目成功的根本。在專訪現(xiàn)場，但凡獲得提問機會的外媒記者，第一個問題都會問王健林，是否有興趣到其所在國家投資。

“我們對巴西是有興趣的，因為它本身是金磚國家，再來就是人口眾多，據(jù)了解，巴西的全國平均年齡不到25歲，這是一個具有巨大人口紅利的市場，目前在巴西還沒有什么項目落地，但是我們已經(jīng)有人在洽談。”除了巴西，王健林還計劃在法國投資酒店。

“我們在歐美的投資，第一步的主體還是8~10個城市投資超五星酒店。接下來可能比較感興趣的是結合文化產(chǎn)業(yè)方面的并購，或者是國外講的娛樂產(chǎn)業(yè)。我們不會設定一個額度，然后一定達到那個額度再去投資，那是很傻的方法。國際投資方面，目前占我們集團整個投資比重還是偏少的，萬達不會把主要的經(jīng)濟投資放在境外，這是不太現(xiàn)實的。”王健林表示，萬達會堅持中國投資為主，境外投資為輔的原則。

而對于目前電商對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊，王健林似乎并不擔心，對于萬達的電商，王健林的定義是：我們不做淘寶、京東，也不做騰訊或者搜索類產(chǎn)品，我們是要把萬達廣場做成智能廣場。

“當今商業(yè)，不觸電恐怕都有風險。”王健林表示，目前萬達的電商是在做大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，即在萬達廣場的消費人數(shù)，到2015年會達到20億人次，“希望這些人至少80%能注冊成為我們的會員，這樣就能在電子商務的系統(tǒng)下，準確掌握他們的消費數(shù)據(jù)。”通過大數(shù)據(jù)的建立，從而調整招商策略，并為商家提供更準確的消費群分析。

不止一次在公開場合表示“萬達進入的行業(yè)，其他人別想做到第一”的王健林，在專訪最后，更是霸氣十足地說了這樣一句話：總而言之，我們是干這個行業(yè)的老手，中國房地產(chǎn)從開發(fā)到現(xiàn)在，時間最早，到現(xiàn)在還在“混”，混得還不錯的僅我一人。