每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

上海自貿區(qū)僅掛牌七天，海關總署就推出了跨境通業(yè)務，境外的海淘網(wǎng)站只要繳納關稅，就可以向境內居民銷售商品，價格要比上海核心商業(yè)圈專柜價格便宜三成。

此前，仲量聯(lián)行就電商對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊進行過調查，認為電商會沖擊部分零售商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務，與此同時，這股新趨勢也為開發(fā)商在物流倉儲市場創(chuàng)造了新機遇。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)研究部總監(jiān)柯志謙表示，當前的主流觀點對零售地產(chǎn)市場的發(fā)展前景過于悲觀，同時電商市場結構在向B2C（企業(yè)對消費者）不斷轉型的過程中，將為物流倉儲行業(yè)創(chuàng)造發(fā)展機遇。

電商崛起加速商業(yè)地產(chǎn)整合

摩根士丹利數(shù)據(jù)顯示，2012年中國電子商務市場的總規(guī)模略大于日本，達到1260億美元。美國電子商務市場自2003年以來年均增長率穩(wěn)定在17%左右，而中國的電子商務市場近5年的年均增長率達到90%，增速超越了其他所有主要國家。

事實早已證明，在發(fā)達國家，電子商務的崛起會對實體零售業(yè)造成強烈沖擊。在國內市場，盡管包括低端散售在內的一些細分市場存在著一定風險，但當前主流觀點對零售地產(chǎn)市場的發(fā)展前景表現(xiàn)得較為悲觀。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜對《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，網(wǎng)購并不會使實體零售業(yè)全部消亡，但某些零售業(yè)態(tài)確實會因為電商失去競爭力。其中風險最大的一類要數(shù)那些低價且高度分散無品牌的大眾服飾，而以這些商品類型為主要租戶的低端散售型購物中心將最先受到?jīng)_擊。整棟持有型購物中心的運營者，可以采用自上而下的策略來適應大環(huán)境。

網(wǎng)購催生物流開發(fā)新機遇

對物流開發(fā)商來說，電子商務的發(fā)展毫無疑問是有積極影響的。作為中國最大的物流開發(fā)商，普洛斯（GLP）在其年報中披露，在其中國大陸可租賃的倉庫面積中，電商租賃面積的占比已從2011年中期的14%上升至2012年末的20%。

由于越來越多的零售商開始在平臺網(wǎng)站上設立店鋪，同時建立完善自有網(wǎng)站，因此零售商需要更多的倉儲空間來滿足線上訂單需求。作為物流開發(fā)商，也正著眼于新興消費群中心的主要內地城市，并考慮在該些區(qū)域建設新的倉儲設施，以順應未來的倉儲租賃需求。線下零售商也需要通過建立更加集中的配送管理體系來完善供應鏈，同樣對現(xiàn)代倉儲空間形成了巨大需求。

高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，至2013年第二季度末，上海優(yōu)質物流物業(yè)平均租金為人民幣1.20元/天/平方米，環(huán)比上漲0.3%，同比上漲4.0%。租金企穩(wěn)的原因是因市場內的優(yōu)質物流物業(yè)近乎滿租，并且季內無新增供應入市。

受上海租賃空間有限及租金成本上升影響，長三角區(qū)域二、三線城市持續(xù)吸引著尋求物流倉儲及廠房物業(yè)的企業(yè)。這些城市為物流物業(yè)發(fā)展商和潛在租戶提供了更多的選擇，而且其基礎建設在過去幾年中得到了顯著的改善。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險和機遇

很顯然，開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)有樂觀的前景，然而這些開發(fā)商面對的也有風險。此前，一些大型B2C平臺開始探索建立自己的物流網(wǎng)絡，自行持有和管理倉儲設施。

不過，仲量聯(lián)行中國工業(yè)部總監(jiān)司徒藝認為，建設和管理電商配送專屬的倉儲設施是一項十分復雜的工作，只有個別電商會自建倉儲地產(chǎn)，更多公司仍會選擇與專業(yè)物流開發(fā)商合作。因為，與電商合作不但能為開發(fā)商帶來優(yōu)質的租戶，也會因為能夠確保優(yōu)質電商租戶入駐而更容易從政府處獲得土地。

地方政府在向開發(fā)商出讓工業(yè)用地時，往往著眼于那些能夠給地方帶來稅收并創(chuàng)造就業(yè)機會的經(jīng)濟活動。制造業(yè)項目由于昂貴的設備具有較高的注冊資本和產(chǎn)能，并且流水線需要眾多勞動力，恰恰符合政府的標準。

而倉儲設施造價便宜、雇員較少，且鮮有公司根據(jù)貨物存放的地點交稅，因此政府通常對物流用地出讓較為謹慎。

“但如果物流地產(chǎn)開發(fā)商能夠保證其倉庫有電商入駐，那么地方政府或許會更愿意接受物流用地?！彼就剿嚤硎尽?/p>

除了電商自建倉儲的風險，也有報道稱一些租賃大量倉儲面積的電商開始轉租過剩的空間或試圖重新商議租期。業(yè)內分析認為，這一問題緣于國內電商迅猛發(fā)展的頭幾年，電商銷售額年增長率可達100%以上。然而，隨著市場日益成熟，增長率減緩到穩(wěn)定增長的速度，加上電商內部的整合，一些公司的倉儲面積明顯過剩。

不過，仲量聯(lián)行方面表示，網(wǎng)購銷售額的增長以及對高效配送服務的需求，表明電商對倉儲空間的需求將會持續(xù)增加。

對開發(fā)商來說，開發(fā)工業(yè)倉儲地產(chǎn)，其實和開發(fā)普通的住宅或商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別并不大?？硕鹧芯靠偙O(jiān)薛建雄表示，目前已有開發(fā)商可以采用分割銷售的形式快速回籠資金，目前北京已有不少物流開發(fā)商采用這種方法，一般分割銷售面積在500~1500平方米。