每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

“3600、4800、6000、7200，一個季度內(nèi)上漲了一倍，同行的經(jīng)紀人證書報價上漲太瘋狂。”這是上海一位從事房地產(chǎn)經(jīng)紀人證書租賃業(yè)務(wù)的中介9月底在其微信上的留言。

按照上海市工商部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的管理規(guī)定，任何房屋中介機構(gòu)要開設(shè)一家新的門店，必須擁有五名以上的持證房地產(chǎn)經(jīng)紀人。租賃經(jīng)紀人證書的業(yè)務(wù)因此變得格外紅火。

因此，經(jīng)紀人證書的租賃價格，往往是反映上海房地產(chǎn)中介行業(yè)的“晴雨表”。租賃價格越高，也就意味著中介業(yè)擴張趨勢越猛。據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計，截至今年9月，上海二手房的成交套數(shù)已經(jīng)達到24.6萬宗，較前一年增長近80%。

然而，過去幾年上海樓市的歷史顯示，每一輪中介業(yè)的擴張，幾乎都伴隨大規(guī)模關(guān)店潮。與此同時，善于逆勢擴張的中介企業(yè)，往往就趁關(guān)店潮發(fā)生時確立自己在行業(yè)中的領(lǐng)先優(yōu)勢。上海中介企業(yè)似乎陷入一個怪圈中——不擴張，就可能無法享有房地產(chǎn)牛市帶來的紅利；擴張，則可能為公司未來的經(jīng)營留下隱患。

二手房中介市場競爭白熱化

9月份，多家房屋中介公司提出了很高的目標(biāo)。老牌地產(chǎn)中介公司中原開出了其在上海的第400家門店，成為擁有門店最多的房屋中介商。近來勢頭很猛的德佑地產(chǎn)則提出，要在2018年實現(xiàn)市場銷售額第一名的目標(biāo)。21世紀不動產(chǎn)雖然沒有提出明確的擴張或者銷售目標(biāo)，但也躍躍欲試。

對于中介公司而言，每多開出一家店，成本非常高昂。除了本文開頭所提到的租賃經(jīng)紀人證書的費用外，還必須租賃店鋪、雇傭大量經(jīng)紀人、添置服裝、統(tǒng)一招牌,加起來每個月至少需要花費二三十萬元。

“北京、南京、廣州的房屋中介市場，最大的公司市場份額都超過了40%，而上海最大的公司只有10%?！?1世紀上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪道出了上海中介行業(yè)不惜代價開店搶市場份額的真正原因。和這些城市相比，上海的二手房市場份額不夠集中，但單家中介的規(guī)模卻遠遠超過了北京、廣州、南京等城市。

雖然今年前9月近25萬套的二手房交易量創(chuàng)歷史新高，但葉厚彪認為，未來上海的二手房成交量還有繼續(xù)攀升的可能。原因不僅僅是目前的購房人群多為自住需求，幾乎不受宏觀調(diào)控影響，也不是上海建設(shè)自貿(mào)區(qū)后會有更多的外來人口流入，還因為上海新房的供應(yīng)越來越稀缺，新房的購房需求將會擠到二手房市場。

與此同時，上海的二手房銷售網(wǎng)絡(luò)也已經(jīng)變成新房銷售的一種渠道。不僅本地開發(fā)商會通過中介分銷樓盤，異地和境外的項目目前也多通過上海的房屋中介門店銷售房屋。

出于上述原因，上海幾乎成了大型房地產(chǎn)中介企業(yè)的必爭之地。不管是北京的鏈家、我愛我家，還是發(fā)源于香港的中原、漢宇，乃至于總部位于美國的全球最大中介公司21世紀不動產(chǎn)都非?？粗厣虾Ｊ袌觥Ｉ虾５闹薪闃I(yè)競爭已經(jīng)進入到白熱化階段。

高速擴張存隱憂

不過，門店的高速擴張也伴隨著風(fēng)險，這些風(fēng)險不僅來自于市場成交量的大幅波動，也因為行業(yè)人才儲備的匱乏。葉厚彪回憶，在21世紀不動產(chǎn)進入上海的9年時間里，至少經(jīng)歷過兩次大的關(guān)店潮，原因都是宏觀調(diào)控政策出臺。他表示，只要有錢，中介門店擴張不是難事，但能不能持續(xù)有效地運營是個問題。

一家地產(chǎn)中介公司的高管告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，很多經(jīng)紀人甚至剛剛上崗只有幾個月，基本技能都沒怎么熟練，就被公司派任為新門店的店長。

與此同時，經(jīng)營效率欠佳，也為企業(yè)高速擴張埋下了隱患。上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，房地產(chǎn)中介行業(yè)是個“二八原則”體現(xiàn)得最為明顯的行業(yè)，即全行業(yè)80%的業(yè)績，是由20%的經(jīng)紀人完成，出單率非常低。這些因素導(dǎo)致了房屋中介業(yè)在迅速開店之后，往往會因為市場的調(diào)整，而不得不快速關(guān)店。一些經(jīng)營較好的房屋中介公司則往往趁市場不好的時候，逆勢擴張，進而搶占市場的絕對份額。