每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自廈門    

每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自廈門

在國(guó)家推進(jìn)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的背景下，各地雖有農(nóng)村住房抵押貸款試行，但一直存在實(shí)施難點(diǎn)。

近日，廈門市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《市金融辦、市國(guó)土房產(chǎn)局、市財(cái)政局關(guān)于廈門市農(nóng)村房屋抵押融資試點(diǎn)工作總體方案》（以下簡(jiǎn)稱方案），明確提出廈門試點(diǎn)鎮(zhèn)街的村民今后申請(qǐng)貸款時(shí)，可用自己的房屋作為抵押物。

不同于其他試點(diǎn)地區(qū)，廈門的方案中提出：對(duì)出現(xiàn)農(nóng)村房屋抵押貸款無法履行債務(wù)的情形，將由政府出資按金融機(jī)構(gòu)抵押貸款在具體個(gè)案中本金最終損失的50％進(jìn)行補(bǔ)償。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日（10月10日）采訪發(fā)現(xiàn)，目前廈門農(nóng)村商業(yè)銀行的試行網(wǎng)點(diǎn)還沒有真正展開該項(xiàng)業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然政策已經(jīng)出臺(tái)，但由于農(nóng)房抵押貸款的條件比較嚴(yán)，真正能夠滿足貸款條件的農(nóng)戶并不多。

抵押貸款需“兩證”

據(jù)悉，廈門農(nóng)房抵押貸款首批試點(diǎn)鎮(zhèn)街選在集美灌口鎮(zhèn)、海滄東孚鎮(zhèn)、同安大同街道、翔安馬巷鎮(zhèn)，今后將逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

而農(nóng)村房屋抵押貸款執(zhí)行政策性優(yōu)惠利率。房屋的價(jià)值可由抵押當(dāng)事人協(xié)商確定，也可通過評(píng)估確定。貸款抵押率由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的實(shí)際情況確定，原則上不超過房屋評(píng)估價(jià)值的70%。即評(píng)估價(jià)100萬元的房產(chǎn)，最高可申請(qǐng)70萬元貸款。

昨日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電試點(diǎn)中的廈門農(nóng)商行網(wǎng)點(diǎn)了解該項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理情況，而相關(guān)人士則表示，目前該項(xiàng)業(yè)務(wù)還停留在政策層面，“申請(qǐng)抵押貸款的農(nóng)房必須要有兩證，但是目前很多農(nóng)民都沒有領(lǐng)到兩證?！?/p>

該人士介紹說，另外擬辦理農(nóng)村房屋抵押貸款的村（居），應(yīng)提供村（居）民大會(huì)或村（居）民代表會(huì)議關(guān)于農(nóng)村住房抵押貸款相關(guān)事項(xiàng)的決議，并由所在地承辦金融機(jī)構(gòu)向村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行整體授信?！皩?duì)于要申辦該業(yè)務(wù)的農(nóng)民來說，要求還是比較嚴(yán)的，所以目前能夠滿足條件的人并不多?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士表示，農(nóng)村住房抵押貸款試點(diǎn)的推行，雖能拓寬了農(nóng)民融資渠道，但仍面臨土地、房屋登記等難題。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，宅基地的使用權(quán)在農(nóng)民手里，房屋權(quán)屬也很明晰，但目前還有許多農(nóng)民并沒有領(lǐng)到《集體土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。一旦兩證不齊，銀行便無法辦理有效的抵押登記。

農(nóng)房評(píng)估難、變現(xiàn)難

據(jù)記者了解，雖然在此次方案下，廈門還配套出臺(tái)了《廈門市農(nóng)村房屋抵押融資管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱辦法），但是對(duì)于銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)控制依然是其最關(guān)心的問題。

一旦在借款人不能按期償還貸款，金融機(jī)構(gòu)就面臨呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)，而涉及集體性質(zhì)土地的抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),抵押物的受讓對(duì)象須為所在村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織，或該村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合規(guī)定的權(quán)屬登記轉(zhuǎn)移條件的成員。由此看來，由于土地性質(zhì)的原因，農(nóng)房變現(xiàn)只能在本村進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

農(nóng)房評(píng)估難也是個(gè)難題。農(nóng)村房屋大多為村民自建房，未經(jīng)過相關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，房屋建造價(jià)格難以準(zhǔn)確估算，導(dǎo)致辦理抵押貸款時(shí)不能對(duì)抵押物價(jià)格作出合理、準(zhǔn)確的判斷。但是農(nóng)房對(duì)外真正的市場(chǎng)價(jià)值卻不高，流轉(zhuǎn)的可能性不大，對(duì)于農(nóng)信社來說，即便是走司法渠道，官司打贏了，要實(shí)現(xiàn)債權(quán)依然很困難。

而金融機(jī)構(gòu)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)低估農(nóng)房?jī)r(jià)值，甚至在部分試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民抵押房屋后只能獲得2萬~3萬元貸款。

不過，值得一提的是，這次廈門市的農(nóng)房抵押辦法中，提出了由政府“埋單”，來分擔(dān)一半的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)辦法，將由廈門市、區(qū)財(cái)政共同出資設(shè)立農(nóng)村房屋抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金，用于分擔(dān)補(bǔ)償試點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村房屋抵押融資業(yè)務(wù)的壞賬損失。

該資金的用途是：對(duì)出現(xiàn)農(nóng)村房屋抵押貸款無法履行債務(wù)的情形，按金融機(jī)構(gòu)抵押貸款在具體個(gè)案中本金最終損失的50%進(jìn)行補(bǔ)償。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于銀行而言，該補(bǔ)償政策一定程度能夠提高參與的積極性。