每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“為什么要拼？”在9月底北京“限房價、競地價”的環(huán)?？萍紙@地塊高溢價成交后，華遠地產(chǎn)董事長任志強在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時說道。

當日，中鐵建以18.1億元力挫其他7家房企，將海淀環(huán)保科技園地塊收入囊中。這也是北京今年以來推出的第三宗“限房價、競地價”的地塊。有跡象表明，“國五條”北京版細則中提到的增加“限房價、競地價”土地供應的政策正在加速落地。但在任志強看來，這依然不能解決根本問題。

“用政策解決房價不如用市場調(diào)節(jié)來解決問題，政府只負責群眾的基本保障就行了。”任志強對記者透露，下個月三中全會以后，很可能會對土地政策和相關政策做一些調(diào)整，所謂的長效機制，最根本的問題就是要解決土地問題。

華遠二線城市儲地超300萬平方米/

貼在任志強身上的標簽很多，但他的第一身份仍然是 “商人”。一旦參與拿地，這塊土地未來的升值空間會有多少，銷售價格幾何，他心里都有數(shù)。

“這塊地 （上述環(huán)?？萍紙@地塊）實際上靠的是不限價那部分，這部分如果把商業(yè)做成四、五十年產(chǎn)權的商業(yè)園，按照現(xiàn)在的價格，每平方米可以賣到4萬多元，不限價的兩三萬元每平方米的面積差不多就是12億元。”在任志強看來，這一地塊不限價的部分應該就能把成本打平。但即便如此，他仍堅持他的拿地原則。“為什么要拼（地王），王石都不拼了，我們更不能拼。”

“我們拿不著地王就去別的地方，沒有一、二線城市就沒有地王。我們很早就去了二線城市，儲備的土地面積大概有300多萬平方米。”任志強說。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從華遠內(nèi)部獲悉，目前，華遠地產(chǎn)已經(jīng)把持續(xù)新增土地儲備定為長期戰(zhàn)略。根據(jù)華遠地產(chǎn)2013年中期報告顯示，公司已在北京、西安、青島、長沙等多地布局。而對于華遠地產(chǎn)的大本營北京來說，任志強也并沒有停止布局。

繼去年底，華遠地產(chǎn)以10.05億元在通州拿地之后，今年2月，又通過掛牌出讓的方式獲取“北京市密云縣新城0202街區(qū)0901、0902、0903地塊二類居住、文化娛樂、社會停車場用地項目（配建限價商品住房）”國有建設用地使用權。

“一線城市我們也在增加土地儲備，但不是以地王的方式拿的。”任志強說道。

根據(jù)公開資料統(tǒng)計，華遠地產(chǎn)在公開市場徹底沉寂近兩年后，從2012年11月開始發(fā)力，不到一年時間，已先后在北京和西安低調(diào)斬獲五幅土地，拿地支出總計為26.54億元。

對此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，華遠地產(chǎn)上述拿地花費與萬科、保利等大型房企或許無法相比，但從華遠地產(chǎn)自身來看，公司正在穩(wěn)中“求變”并加快擴張步伐。

沖刺百億軍團的目標/

對任志強進行這次專訪時，正值華遠集團三十年，相比于這個微博擁有上千萬粉絲的“明星”來說，華遠的“名氣”似乎暗淡了幾分。

“那是因為你們理解片面。”任志強表示，“房地產(chǎn)只是華遠集團的一部分，此外還包括金融、科技和服務業(yè)。華遠同時也是北京銀行和招商銀行的股東之一。”

“從1996年到1998年，我們可以說是全國第一，那時候80多億元的總資產(chǎn)是萬科的四倍。在上市企業(yè)里，我們沒從市場拿一分錢，但給股東是現(xiàn)金分紅最多的。”

但正如任志強自己所言，不從資本市場上拿錢直接影響到了華遠的擴張速度。“企業(yè)不在于大小，而在于股東給你一塊錢，你給他賺了多少錢。所以我們一直強調(diào)收益率和回報數(shù)額。”據(jù)任志強介紹，在整個房地產(chǎn)行業(yè)中，華遠地產(chǎn)的收益率水平前兩年排在第七位，去年稍有下降，在12位左右。“從回報來說，我們在全國還是靠前，這就是核心競爭力。”

在任志強的競爭名單中，似乎一直都有萬科的名字。當郁亮提到房地產(chǎn)行業(yè)的“天花板”以及萬科的第四個“十年”時，任志強則以退休為由回避了這個問題。但在他的謀劃中，華遠的目標則是在盡可能短的時間內(nèi)沖刺百億軍團，進入新的發(fā)展平臺。

根據(jù)年報，華遠地產(chǎn)2012年銷售額已達56.2億元，加之近一年時間內(nèi)，公司斥資27億元加緊 “存貨”，“預計未來兩年內(nèi)，華遠躋身地產(chǎn)‘百億軍團’可期。但要達成既定目標，華遠還需繼續(xù)加快融資和土地儲備。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，如果華遠想順利實現(xiàn)百億元銷售規(guī)模，以其目前超過300萬平方米的土地儲備來看，其每年新增土地儲備要達到30萬平方米至50萬平方米（建筑面積）。

不單是地產(chǎn)銷售，在整個行業(yè)都談“轉(zhuǎn)型”的大趨勢之下，任志強也沒有落后。據(jù)華遠地產(chǎn)客服中心總經(jīng)理譚宇青介紹，目前華遠對于業(yè)主居住服務的范圍在不斷擴大，而華遠旗下樓盤“重復購買”率已經(jīng)超過了40%。

“三中全會可能會促進資本市場發(fā)展，這樣我們通過再融資就可以迅速發(fā)展。”任志強說。

大佬們的政策預期/

當記者提及，華遠在接下來的拿地方向是否會更側重于這類“限房價、競地價”的地塊時，任志強說道，“我們不會去搶地，限房價的地塊我們搶了幾個都沒搶上。”

但對于逐漸在土地市場增多的這種特殊地塊，任志強表示，“只是達到了房地產(chǎn)銷售價格的要求，我不認為對市場有好處。”在其看來，這類用地建設的住宅在住房資格審查上沒有任何規(guī)定，也就造成到最后不知道究竟賣給了誰。

在采訪中，當談及對下一步房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的走勢的判斷時，任志強直言，“要加強政府責任，要把市場和保障分清楚，政府就負責保障。用政策解決房價不如用市場調(diào)節(jié)來解決問題，政府只調(diào)節(jié)群眾的基本保障就行了。”

在華遠集團三十年的論壇活動上，茅于軾、樊綱、張維迎、周其仁、寧高寧、劉曉光等著名經(jīng)濟學家、企業(yè)家紛紛出席，并對未來房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控做出了判斷。

著名經(jīng)濟學家樊綱指出，中國的土地一定是有限的，但是在有效的土地供給上不能再人為地體制供給，“只要提高了土地利用效率，我們還是可以在土地上供給更多的房子。內(nèi)地這么多土地，土地容積率遠未達到香港地區(qū)的水平，抑制房地產(chǎn)供給的東西再不改，那肯定是房價不斷上漲。”

“現(xiàn)在我們也拿不準政策是否要調(diào)整，據(jù)說要增加中等收入群體限價房，這個比重在40%左右，這樣的話，誰拿到地就占到便宜了。”首創(chuàng)集團總經(jīng)理劉曉光做出判斷，在未來五年的時間內(nèi)，剛性的改善型需求依然會持續(xù)向上發(fā)展。

劉曉光表示，未來其更關注中國沿海發(fā)達城市形成的新的城市群和城鎮(zhèn)化，譬如江蘇、浙江、福建、廣東、山東都將是有發(fā)展的市場。“北京、上海的房子很貴，沒有辦法，為什么呢？因為它已經(jīng)不是一個純粹購買住房的問題，還有很多復雜的社會角色。”

任志強告訴記者，在接下來的三中全會以后，很可能會對土地政策及相關政策做一些調(diào)整，所謂的長效機制，最根本的問題是要解決土地制度，“比如基于土地流轉(zhuǎn)問題，建設用地進入市場的問題，方案中可能會有這些說法，但最后確定什么還要看三中全會。”