每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 岳琦 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 岳琦 發(fā)自成都

一個(gè)始于2009年,被譽(yù)為“代言昆明城市的名片級(jí)作品”的20億元地產(chǎn)高端項(xiàng)目，在經(jīng)歷五年的審批、規(guī)劃后，最終項(xiàng)目地塊面臨著被轉(zhuǎn)讓的境地，五礦地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱五礦地產(chǎn)）布局西南地區(qū)的昆明戰(zhàn)略亦或受挫。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在來自北京產(chǎn)權(quán)交易所的一則看似平常的股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中，發(fā)現(xiàn)了重要信息：昆明嘉盛置業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱昆明嘉盛）全部股權(quán)及債權(quán)擬以9.7億元的掛牌價(jià)轉(zhuǎn)讓，其凈資產(chǎn)評(píng)估溢價(jià)近30倍。值得注意的是，標(biāo)的公司高溢價(jià)背后正是毗鄰滇池的256畝土地，但早在掛牌轉(zhuǎn)讓之前，一家河南房企已成為意向接盤方。

資料顯示，昆明嘉盛母公司隸屬于五礦地產(chǎn)，原本五礦地產(chǎn)將利用上述200余畝土地打造昆明高端度假酒店，這也被視為其發(fā)力西南市場(chǎng)之作。

據(jù)熟悉上述項(xiàng)目的昆明一位資深地產(chǎn)人士透露，該地塊原本為住宅用地，但后來規(guī)劃幾經(jīng)變更成為酒店及商業(yè)用地，建設(shè)要求苛刻致使開發(fā)投資回報(bào)難以保證，昆明嘉盛的開發(fā)經(jīng)費(fèi)也長(zhǎng)期靠母公司內(nèi)部借款維持。不過，五礦地產(chǎn)總經(jīng)理田景崎對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目是國(guó)資委的要求，因?yàn)橐?guī)劃為酒店項(xiàng)目，國(guó)資委認(rèn)為不符合公司主業(yè)。

昆明嘉盛已投入數(shù)億元/

從“觀景道18號(hào)”到“南亞國(guó)際合作交流中心”，再到“萬景園”，滇池東北角的256畝土地被五礦地產(chǎn)賦予了諸多想象。從“頂級(jí)別墅”到“商務(wù)會(huì)所、總部基地”，再到“超五星級(jí)酒店”，五礦地產(chǎn)一步步地被現(xiàn)實(shí)拉了回來，最終不得不面臨變賣土地的殘酷現(xiàn)實(shí)。

昆明嘉盛主要開發(fā)位于昆明滇池附近的“萬景園”項(xiàng)目，目前已累計(jì)拖欠五礦地產(chǎn)湖南開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱五礦湖南）3.57億元債務(wù)。公告顯示，截至今年6月末，昆明嘉盛的凈資產(chǎn)為2655.9萬元，評(píng)估凈資產(chǎn)逾6億元，溢價(jià)近30倍。其中，核心資產(chǎn)為256畝項(xiàng)目用地。而2012年度審計(jì)報(bào)告顯示，昆明嘉盛資不抵債，所有者權(quán)益156.47萬元，凈利潤(rùn)虧損1178萬元。

早在2008年9月，中國(guó)五礦集團(tuán)就看上了昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)（以下簡(jiǎn)稱滇池度假區(qū)）這片寶地,開始布局西南。滇池度假區(qū)官網(wǎng)顯示，彼時(shí)度假區(qū)以BT方式與昆明嘉盛合作建設(shè)環(huán)湖東路大漁片區(qū)段，預(yù)計(jì)投資11.5億元。

記者注意到，2008年7月，滇池度假區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局下發(fā)了上述項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)，幾乎與BT項(xiàng)目同時(shí)上馬。

昨日（10月14日），昆明嘉盛母公司湖南嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱嘉盛地產(chǎn)）總經(jīng)理?xiàng)钪就颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者透露，公司已在項(xiàng)目上投入了好幾億元，但不方便透露具體的盈虧情況。對(duì)于前述BT項(xiàng)目與標(biāo)的項(xiàng)目之間有無關(guān)聯(lián)，楊志威表示這屬于商業(yè)機(jī)密。

值得注意的是，去年底，昆明市國(guó)土局發(fā)布消息稱，“萬景園”項(xiàng)目地塊用途變更為商務(wù)金融、住宿餐飲用地，該土地來源為昆明嘉盛自有存量用地。今年7月，昆明國(guó)土部門公布的前6個(gè)月國(guó)有土地使用權(quán)登記情況中，前述項(xiàng)目的土地證號(hào)才首次對(duì)外公布，領(lǐng)證日期為“2013年2月”。

而早在2009年10月，位于滇池度假區(qū)內(nèi)，東接云南民族文化村，西臨草海觀景大堤，南依海埂公園，北靠滇池南郡等高檔別墅區(qū)的 “觀景道18號(hào)”項(xiàng)目出現(xiàn)在了五礦湖南的官網(wǎng)上。該地塊亦被描述為“滇池片區(qū)內(nèi)之絕版地塊，可謂天生麗質(zhì)，是打造頂級(jí)別墅的絕佳之地。”

然而，在隨后幾年，五礦地產(chǎn)打造別墅的想法被破滅。

成文于2010年8月的昆明嘉盛“萬景園”一期建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)報(bào)告顯示，“萬景園”項(xiàng)目即原 “南亞國(guó)際合作交流中心”項(xiàng)目，該項(xiàng)目建筑內(nèi)容包括五星級(jí)酒店及商業(yè)、度假村、中國(guó)五礦企業(yè)總部基地。其中，中國(guó)五礦企業(yè)總部基地主要是企業(yè)會(huì)所。項(xiàng)目建設(shè)期為2010年9月至2012年3月。

“快速做好一切開工前的各項(xiàng)工作，將項(xiàng)目打造成五礦地產(chǎn)在云南的精品樓盤。”五礦湖南官網(wǎng)宣稱。直到2012年6月，中國(guó)五礦集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人視察“萬景園”項(xiàng)目時(shí)，仍存有商業(yè)住宅的想法，當(dāng)年11月該項(xiàng)目才開工奠基。

據(jù)接觸過前述項(xiàng)目的昆明某資深地產(chǎn)人士透露，土地為住宅用地的時(shí)候，開發(fā)商的意愿都還是很明確的，而變成商業(yè)、商務(wù)用地就很難做了，酒店就更難了，“萬景園”項(xiàng)目還有公共建筑文化藝術(shù)項(xiàng)目，投資回報(bào)基本沒有保證。

不過，田景崎在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)解釋稱，“他們屬于央企，國(guó)資委要求16家央企不能做酒店業(yè)務(wù)，才轉(zhuǎn)讓了昆明項(xiàng)目。”

意向接盤者永威置業(yè)/

在五礦地產(chǎn)公開轉(zhuǎn)讓昆明項(xiàng)目之前，已有“神秘”的意向受讓方出現(xiàn)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)近10億元的轉(zhuǎn)讓價(jià)，這個(gè)意向受讓方不是一線房企巨頭，而是一家河南的房企——永威置業(yè)。

2011年4月，嘉盛地產(chǎn)與永威置業(yè)簽署了合作開發(fā)“萬景園”項(xiàng)目協(xié)議。一年后，在永威置業(yè)舉行的前述項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案研討會(huì)上，參會(huì)方包括楊志威等合作方高層。會(huì)上，永威置業(yè)進(jìn)一步透露了開拓該項(xiàng)目的雄心，并認(rèn)為“昆明項(xiàng)目的拓展，進(jìn)一步擴(kuò)大了公司的投資領(lǐng)域，為公司在外省做復(fù)合型地產(chǎn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)”。

這家成立于2005年的河南房企，曾以“永威鑫城”項(xiàng)目走紅鄭州，目前旗下?lián)碛?個(gè)住宅在售項(xiàng)目與1個(gè)商業(yè)待售項(xiàng)目，主要集中在鄭州市，開發(fā)面積逾200萬平方米，2012年實(shí)現(xiàn)銷售額30億元。

近日，永威置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，公司在收購(gòu)資金上沒有任何問題。對(duì)于昆明嘉盛的轉(zhuǎn)讓溢價(jià)水平，馬水旺認(rèn)為，項(xiàng)目旗下主要是土地，不好評(píng)價(jià)。

對(duì)于接盤后的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)率，在馬水旺看來，這個(gè)項(xiàng)目主要是規(guī)劃問題，大部分面積都要修建酒店，因?yàn)榫频昕头坎荒苌鲜袖N售，但商品房可以一套一套地售賣，公司目前主要以住宅開發(fā)為主，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的約束條件來看，這要比一般項(xiàng)目苛刻。掛牌公告顯示，依據(jù)規(guī)劃內(nèi)容，約9.5萬平方米的酒店用地要求打造超五星級(jí)酒店，且不準(zhǔn)設(shè)置除文化藝術(shù)以外的非酒店功能，臨路配建體量不低于3000平方米的公共文化項(xiàng)目等。

在田景崎看來，永威置業(yè)只是其中一家意向受讓方，但最終誰能勝出，這要看哪家的收購(gòu)方案最優(yōu)。

五礦年內(nèi)拿地耗資82億/

巨資拿地、與地產(chǎn)大鱷綠地集團(tuán)結(jié)盟、頻頻牽手地方政府……背靠央企巨頭五礦集團(tuán)的五礦地產(chǎn)，正行走在擴(kuò)張的道路上。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)得出，五礦地產(chǎn)年初至今，征戰(zhàn)了北京、長(zhǎng)沙、沈陽與南京四地，僅拿地耗資逾82億元，土地面積總計(jì)68萬平方米。其中，今年3月，五礦地產(chǎn)以38.6億元巨資成功競(jìng)得南京13.6萬平方米土地，而沈陽項(xiàng)目曾刷新了當(dāng)?shù)?ldquo;地王”記錄。值得注意的是，前述四個(gè)項(xiàng)目地塊均位于核心城市有增長(zhǎng)潛力的區(qū)域。

對(duì)于擴(kuò)張所帶來的財(cái)務(wù)壓力，田景崎地表示，旗下公司資產(chǎn)負(fù)債率一般都要求控制在70%以下，不會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。田向記者透露，今年至今已取得項(xiàng)目銷售額逾70億元，若按照這一業(yè)績(jī)快速發(fā)展，年底就有可能實(shí)現(xiàn)百億元計(jì)劃。

“我們進(jìn)入的城市一般都會(huì)首選直轄市、一線城市或省會(huì)城市等，這些地方風(fēng)險(xiǎn)小。”田景崎表示，為了加速業(yè)務(wù)擴(kuò)張與整合，目前五礦集團(tuán)已為五礦地產(chǎn)旗下四家企業(yè)增資20億元，已完成增資計(jì)劃的2/3。

據(jù)了解，五礦地產(chǎn)旗下?lián)碛形宓V置業(yè)、五礦建設(shè)（00230，HK）、湖南二十三冶建設(shè)集團(tuán)、五礦（營(yíng)口）產(chǎn)業(yè)園四家實(shí)體企業(yè)，項(xiàng)目遍布全國(guó)十余個(gè)省市，涉足住宅、商業(yè)與工業(yè)等多種地產(chǎn)業(yè)態(tài)。

根據(jù)五礦地產(chǎn)的區(qū)域安排，五礦置業(yè)旗下?lián)碛形挥诒本?、天津等直轄市和省?huì)城市的多家項(xiàng)目公司，主要布局環(huán)渤海區(qū)域；五礦建設(shè)主要業(yè)務(wù)集中在珠三角和長(zhǎng)三角；嘉盛地產(chǎn)作為湖南二十三冶建設(shè)集團(tuán)的唯一地產(chǎn)平臺(tái)，側(cè)重西南、西北區(qū)域，主要是以長(zhǎng)沙為基地，目前有昆明及長(zhǎng)、株、潭地區(qū)8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；五礦(營(yíng)口)產(chǎn)業(yè)園則主要以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為專業(yè)方向。

尤其是對(duì)于嘉盛地產(chǎn)，今年8月，公司表示要確保2015年完成80億元的銷售額，力爭(zhēng)挑戰(zhàn)百億目標(biāo)，深耕長(zhǎng)株潭，全面布局中西部，新增土地儲(chǔ)備300萬平米、新開工面積186萬平米。

不過，昆明萬景園項(xiàng)目作為嘉盛地產(chǎn)最早布局西南地區(qū)的唯一一枚棋子，隨著此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，在業(yè)內(nèi)人士看來，五礦地產(chǎn)的西南戰(zhàn)略布局或?qū)⒂龃臁?/p>