每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 葉燕婷 發(fā)自成都、深圳    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 葉燕婷 發(fā)自成都、深圳

截至2013年9月30日，花樣年年內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約56.3億元，累計(jì)銷售面積約73.53萬(wàn)平方米，僅完成全年目標(biāo)（100億元）的56.3%。相比而言，富力集團(tuán)同期已完成銷售目標(biāo)的70%左右，恒大已完成75%，融創(chuàng)中國(guó)甚至已完成80.93%。

雖然業(yè)績(jī)目標(biāo)完成并不出眾，但對(duì)于公司今年完成100億元的目標(biāo)和明年完成30%~50%的增長(zhǎng)，花樣年總裁潘軍表示仍有信心，并稱公司已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，去年起開(kāi)始加大住宅比例，減少商業(yè)。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，花樣年上半年的銷售額中，56%來(lái)自城市綜合體，住宅占比較去年底不升反降，轉(zhuǎn)型效果并未顯現(xiàn)。

同時(shí)，潘軍掛在嘴邊的 “輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型則仍處探索階段，不僅短期內(nèi)收益不大，或還將因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)資金回籠緩慢而受到影響。

結(jié)構(gòu)調(diào)整暫未見(jiàn)效果

潘軍在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司去年起開(kāi)始加大住宅比例，減少商業(yè)，“從去年底到今年初開(kāi)始，拿的土地基本上都是住宅用途。在未來(lái)三個(gè)月里將有數(shù)十萬(wàn)平方米的剛需住宅產(chǎn)品推向市場(chǎng)?！?/p>

雖然花樣年對(duì)住宅產(chǎn)品的重視已經(jīng)提上市場(chǎng)，但從實(shí)際銷售額占比來(lái)看，上半年花樣年對(duì)城市綜合體銷售的依賴仍未改變，結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果尚未得到顯現(xiàn)?；幽臧肽陥?bào)顯示，從不同產(chǎn)品類型的合同銷售額占比來(lái)看，2013年上半年城市綜合體占56%，精品高檔住宅占29%，中高檔住宅占15%；2012年報(bào)中顯示，城市綜合體占49%，精品高檔住宅占31%，中高檔住宅占20%。

從地區(qū)來(lái)看，花樣年的銷售重鎮(zhèn)成都大區(qū)合同銷售額約13.8億元，占集團(tuán)總銷售額比重38%，同比上升9個(gè)百分點(diǎn)。從項(xiàng)目來(lái)看，上半年花樣年美年廣場(chǎng)銷售了2.58億元，而其余包括成都大溪谷、成都美年國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目均只帶來(lái)百萬(wàn)至千萬(wàn)級(jí)別的微小銷量。半年報(bào)顯示，花樣年在成都的土地儲(chǔ)備占比達(dá)51%，成都市場(chǎng)的下一步表現(xiàn)將直接影響花樣年能否實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士分析，該片區(qū)內(nèi)旅游文化類高端住宅產(chǎn)品以及商業(yè)項(xiàng)目的走貨速度快慢將直接影響公司全年業(yè)績(jī)。

住宅項(xiàng)目集中在郊縣

目前，花樣年在成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)僅布點(diǎn)了成都與大理，其中大理僅有“藝墅華鄉(xiāng)”一個(gè)項(xiàng)目。按照花樣年的戰(zhàn)略思路，公司目前正在向文旅、酒店與養(yǎng)生地產(chǎn)等服務(wù)板塊發(fā)力，將逐步由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。公開(kāi)資料顯示，目前成都花樣年正在開(kāi)發(fā)香年廣場(chǎng)、美年廣場(chǎng)、福年廣場(chǎng)、龍年國(guó)際中心等商業(yè)綜合體及住宅項(xiàng)目“花樣城”，還有文旅、養(yǎng)生項(xiàng)目“大溪谷”和“君山”等。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從成都市區(qū)乘車前往位于溫江區(qū)的花樣城5期踩盤，路上足足耗時(shí)2個(gè)多小時(shí)。據(jù)花樣城5期的多名置業(yè)顧問(wèn)透露，國(guó)慶期間第5期賣了2棟樓盤、300余套剛需房源，均價(jià)在4600元/平方米，一套最高不超過(guò)36萬(wàn)元?；映前肽陥?bào)透露，成都花樣城均價(jià)在10719萬(wàn)元/平方米，已售建筑面積1015平方米，攬金1088萬(wàn)元。成都業(yè)內(nèi)人士表示，這應(yīng)是花樣城的高端產(chǎn)品，目前營(yíng)銷策略有所調(diào)整，以推售剛需樓盤為主。

目前，號(hào)稱“西部第一個(gè)文化產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目的龍年國(guó)際中心正在推售“花生唐”商業(yè)，其住宅部分才陸續(xù)開(kāi)盤。據(jù)獨(dú)家代理銷售的成都偉業(yè)我愛(ài)我家置業(yè)顧問(wèn)介紹，該商鋪的運(yùn)營(yíng)模式是投資者首付一半資金，剩下一半由開(kāi)發(fā)商來(lái)還月供，并由其統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，租金收益的一部分還按揭，另一部分與投資客分成，平均回報(bào)率為10%，約13年回本。

成都某商業(yè)地產(chǎn)資深專家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這種回報(bào)率有點(diǎn)難，項(xiàng)目所在的郫筒鎮(zhèn)不過(guò)10多萬(wàn)人口，已有龍湖時(shí)代天街等幾大商業(yè)項(xiàng)目云集，投資風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。

轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)還在準(zhǔn)備

事實(shí)上，潘軍近幾年已多次表達(dá)花樣年向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的意圖，“目前的房地產(chǎn)行業(yè)走到了這樣的一個(gè)拐點(diǎn)上，任何一家開(kāi)發(fā)企業(yè)單純靠開(kāi)發(fā)來(lái)獲利，必將被市場(chǎng)淘汰；不轉(zhuǎn)型的房企也必將喪失未來(lái)十年的行業(yè)話語(yǔ)權(quán)”。

2011年，花樣年設(shè)立了彩生活服務(wù)集團(tuán)，并在今年提出分拆上市計(jì)劃。在潘軍的設(shè)想中，彩生活將發(fā)展為電商社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)O2O實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)日常消費(fèi)、金融、深圳養(yǎng)老等綜合服務(wù)。

潘軍也曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者強(qiáng)調(diào)，不要把花樣年歸類于傳統(tǒng)地產(chǎn)公司，而應(yīng)該看成一個(gè)“金融控股集團(tuán)”。資料顯示，目前集團(tuán)包括金融服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、文化旅游及養(yǎng)生養(yǎng)老等，被潘軍視作“輕資產(chǎn)化”。他稱，花樣年的服務(wù)面積將在未來(lái)十年內(nèi)超過(guò)10億平方米，而開(kāi)發(fā)與服務(wù)的比例由原來(lái)的9：1，變成5：5。

花樣年總裁唐學(xué)斌向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2012年彩生活實(shí)現(xiàn)收入1.85億元，同比增長(zhǎng)48%，凈利率達(dá)14%。不過(guò)，這離轉(zhuǎn)型目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

更令人擔(dān)憂的是，彩生活模式目前并沒(méi)有得到業(yè)主的廣泛認(rèn)可，甚至有業(yè)主表示，因?yàn)椴噬钗飿I(yè)服務(wù)的糟糕，有賣房搬家的打算。

分析師表示，花樣年輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)在還處于探索期，執(zhí)行起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)很大，盡管總體資金投入不多，但卻會(huì)耗費(fèi)公司管理層極大的精力。另外，由于這些業(yè)務(wù)都需要一定的培育期，短期內(nèi)收益不大，公司資金仍要依靠地產(chǎn)銷售。