每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

10月19日，周六。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌沒有休息，他要參加一個(gè)臨時(shí)擴(kuò)大到60人的研討會(huì)，討論對(duì)象是融創(chuàng)中國(guó)在北京拿下的兩個(gè)“地王”。

今年8月以來，融創(chuàng)中國(guó)連續(xù)拿下3個(gè)“地王”，分別是樓面價(jià)近2.8萬元的北京亦莊一地塊、樓面價(jià)達(dá)7.3萬元的北京農(nóng)展館地塊，以及總價(jià)103.2億元的天津南開區(qū)天拖地塊，依次創(chuàng)區(qū)域單價(jià)、全國(guó)單價(jià)、天津總價(jià)紀(jì)錄，孫宏斌也隨之成為焦點(diǎn)人物。

“北京這兩塊地，我覺得挺便宜的，關(guān)鍵看跟誰比，相對(duì)市場(chǎng)還是相對(duì)售價(jià)。”孫宏斌在接受包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在內(nèi)的媒體采訪時(shí)直言，農(nóng)展館地塊計(jì)劃推出一層一戶一湖的產(chǎn)品，“臨湖的售價(jià)可以超過30萬元/平方米。”

但看似矛盾的是，孫宏斌說，他一直不看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。

孫氏拿地邏輯/

北京亦莊、農(nóng)展館、天津天拖，從8月14日開始的短短36天內(nèi)，融創(chuàng)中國(guó)制造了3個(gè)“地王”。一時(shí)間，孫宏斌被問到最多的問題便是：是不是有點(diǎn)激進(jìn)？

“挺有意思，激進(jìn)這個(gè)詞好像永遠(yuǎn)摘不掉。”孫宏斌無奈地笑。

約十年前，孫宏斌帶領(lǐng)著順馳四處攻城略地，所到之處的“地王”紀(jì)錄被頻頻改寫，但最終順馳以失敗告終，“摔了一跤，我現(xiàn)在爬起來重新跑，只不過跑得快了一些，身體好才能跑得快。”

但孫宏斌并不認(rèn)可拿下這幾個(gè)“地王”是“激進(jìn)”所致。

“當(dāng)天在現(xiàn)場(chǎng)的4家公司報(bào)價(jià)（樓面價(jià)）都超過了7萬元，即使沒有舉牌的也在7萬元以上，在所有參與競(jìng)拍的公司看來，7萬元是一個(gè)底線。”孫宏斌說，如果不是融創(chuàng)中國(guó)奪下農(nóng)展館地塊，換了任何一家一樣會(huì)成為“地王”，只不過對(duì)他來說這塊地?zé)o論從區(qū)位還是價(jià)格，都值。

孫宏斌另一個(gè)不認(rèn)可 “激進(jìn)”說法的原因，是融創(chuàng)中國(guó)目前相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。“去年底我們賬面現(xiàn)金是有130億元，到今年6月份是140億元，我們把土地款都付清之后還有百億元左右的現(xiàn)金，我覺得不能算激進(jìn)。”孫宏斌說。

為了更讓大家認(rèn)同他所言，孫宏斌起身，打開了之前準(zhǔn)備的PPT，親自當(dāng)起解說，對(duì)于上述3地塊的位置、優(yōu)勢(shì)、賣點(diǎn)一一介紹，力證他做出的決策。

“為什么孫河（地塊）我們放棄了，那里有七八家房企在做同樣的產(chǎn)品，沒法做，亦莊更好。”大屏幕上亦莊地塊被明顯的色塊標(biāo)出，“在這里我是莊家”。

而對(duì)于農(nóng)展館地塊，孫宏斌坦承，如果售價(jià)是在15萬元/平方米，“我們的利潤(rùn)不高”。

孫宏斌透露，農(nóng)展館項(xiàng)目臨湖的房源售價(jià)將超過30萬元/平方米。

最怕拿不到合適的地/

“但我一直不看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。”孫宏斌語出驚人。他解釋道，“現(xiàn)在來看，北京有些很遠(yuǎn)很偏的房?jī)r(jià)還那么高肯定是有問題的，都說今年的市場(chǎng)熱，但只是個(gè)別的城市熱——北京或上海，其他區(qū)域的市場(chǎng)是冰涼的。”

對(duì)于政策的判斷，孫宏斌給出的答案是：高端放開，中端限購(gòu)限價(jià)以及低端保障，“大致的方向已經(jīng)明確：保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)”。

孫宏斌說，“我一直支持房產(chǎn)稅，市場(chǎng)在分化，政策也必須區(qū)別對(duì)待。”對(duì)于房產(chǎn)稅的征收比例，孫宏斌預(yù)測(cè)是在1%左右。

孫宏斌認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從最初簡(jiǎn)單地靠土地升值來獲取利潤(rùn)，轉(zhuǎn)而靠產(chǎn)品自身溢價(jià)獲利。這一點(diǎn)，在牽手綠城之后，孫宏斌感觸更深。

“即使不賺錢我也高興，這種項(xiàng)目一輩子也就做這么一次。”孫宏斌所說是融創(chuàng)與綠城合作開發(fā)的蘇州桃花源項(xiàng)目。這個(gè)昔日在蘇州金雞湖畔誕生的“地王”，在爭(zhēng)議和猜測(cè)中度過了4年，一經(jīng)面世便獲得了7億元的意向成交金額。而這個(gè)項(xiàng)目只是融創(chuàng)業(yè)績(jī)狂飆的一個(gè)縮影。

10月2日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布9月財(cái)報(bào)，截至2013年9月底，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額364.2億元 （人民幣，下同），包括合同銷售金額326.1億元，以及預(yù)訂合同金額38.1億元，與去年同期相比增長(zhǎng)71%。其中9月實(shí)現(xiàn)新增預(yù)訂合約金額64.5億元，合同銷售金額人民幣50.7億元。

不僅如此，融創(chuàng)前9個(gè)月累計(jì)銷售面積177.6萬平方米，合約銷售均價(jià)為2.05萬元/平方米。其中9月銷售面積25萬平方米，銷售均價(jià)1.987萬元/平方米。

截至上半年末，融創(chuàng)中國(guó)持有現(xiàn)金145億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期債務(wù)65.7億元，且短期貸款占總債務(wù)的比重不足30%。

“今年1~9月份，各個(gè)項(xiàng)目在售的基本是去年帶過來的庫存，光上海一個(gè)城市，剩下的3個(gè)月，同時(shí)會(huì)有4個(gè)項(xiàng)目開盤，而這4個(gè)項(xiàng)目，至少會(huì)再帶來80億~100億元的銷售額。”融創(chuàng)中國(guó)一位高層人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

但在孫宏斌看來，融創(chuàng)中國(guó)目前面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)是“拿地”，而非政策的不確定，“后面拿地太難了，資金不是問題，但以合適的價(jià)格拿到合適的地比較難。”

從上半年業(yè)績(jī)來看，融創(chuàng)中國(guó)今年完成500億元的銷售目標(biāo)觸手可及，但當(dāng)記者問到，有沒有計(jì)劃何時(shí)沖擊千億元時(shí)，孫宏斌反問：“沒想過，千億又能怎么樣?”

兩三年后考慮二三線城市？/

從2010年83億元的銷售額，到今年“鐵定”完成的500億元，融創(chuàng)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度甚至超過了一些龍頭房企。

“沒什么特殊的秘訣，就是做好定位，使勁兒賣。”在會(huì)后，孫宏斌對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。

但答案不完全如此，上述融創(chuàng)高層人士告訴記者，融創(chuàng)極強(qiáng)的營(yíng)銷能力一方面源自“產(chǎn)品單一”，“就是做高端精品項(xiàng)目，另一方面，這類產(chǎn)品最重要的就是對(duì)于老客戶資源的維護(hù)，”相比之下，融創(chuàng)在線上推廣的力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他同級(jí)別的房地產(chǎn)企業(yè)。

“維護(hù)一個(gè)老客戶的成本是開發(fā)一個(gè)新客戶的三分之一。”該人士告訴記者，目前融創(chuàng)經(jīng)營(yíng)十年以上的城市只有兩個(gè)——大本營(yíng)天津和重慶。“目前重慶市場(chǎng)我們的銷售排行第二，但從去年一年到今年上半年的數(shù)據(jù)顯示，重慶500萬元總價(jià)以上的項(xiàng)目每成交10套，其中有6套是融創(chuàng)的產(chǎn)品。”

同時(shí)，大步快走的融創(chuàng)在管理半徑的擴(kuò)展上非常謹(jǐn)慎，截至目前，融創(chuàng)在全國(guó)僅擁有5家地方公司，相比同級(jí)別的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，融創(chuàng)的管理半徑是最小的。“全國(guó)化其實(shí)是一把雙刃劍，現(xiàn)在很多企業(yè)正在面臨這樣的難題，進(jìn)駐一座城市容易，撤出卻很難，所以融創(chuàng)不會(huì)將戰(zhàn)線拉得很大。”上述內(nèi)部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。

然而，一線城市拿地的競(jìng)爭(zhēng)壓力是否會(huì)促使孫宏斌轉(zhuǎn)移視線？對(duì)此，孫宏斌未置可否，“我們也看了很多城市，深圳、成都、廈門，估計(jì)看個(gè)兩三年就有感覺了”。

融創(chuàng)1月3“地王”

8月14日，融創(chuàng)聯(lián)合葛洲壩以41.2億元拿下北京亦莊兩幅地塊，其中一地塊樓面價(jià)2.8萬元，創(chuàng)區(qū)域新高

9月4日，融創(chuàng)以21億元加配建27.8萬平方米的條件獲得北京農(nóng)展館地塊，折合樓面價(jià)7.3萬元，成為全國(guó)單價(jià)“地王”

9月18日，融創(chuàng)以103.2億元拿下天津南開區(qū)天拖地塊，創(chuàng)天津總價(jià)紀(jì)錄