◎余豐慧

對于市場關(guān)心的近期多家商業(yè)銀行收緊房貸的問題，央行發(fā)言人表示，繼續(xù)貫徹落實好差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求，這個政策方向沒有改變。從調(diào)查來看，各商業(yè)銀行并未出臺明確的個人房地產(chǎn)按揭貸款停貸政策。

（10月21日央行網(wǎng)站）

央行政策未變，各商業(yè)銀行總行也沒有下達停貸要求。但是一些基層銀行房貸收緊確是不爭的事實。數(shù)據(jù)顯示，一些基層銀行房貸占個貸比例已經(jīng)由此前的80%下降到55%。筆者猜測，一些銀行停貸或者延長貸款時間、嚴格房貸條件，完全是商業(yè)銀行特別是基層銀行內(nèi)部掌控的結(jié)果。

首先，從經(jīng)營利潤和資金流動性狀況分析，目前商業(yè)銀行按照基準利率吸收存款資金來源已經(jīng)越來越困難了。無可奈何之下，通過大量發(fā)售理財產(chǎn)品變相提高利率來吸收資金，但其成本畸高，按照這個成本發(fā)放房貸特別是首套利率優(yōu)惠住房貸款，銀行根本不賺錢甚至賠錢。同時，目前銀行業(yè)資金普遍緊缺，對及時回收變現(xiàn)的流動性要求越來越高，而個人住房貸款動輒10年、20年甚至30年，流動性極差，又沒有資產(chǎn)證券化市場轉(zhuǎn)讓渠道。

除了利差小、不賺錢、流動性差等原因以外，筆者認為更重要的原因是，商業(yè)銀行已經(jīng)感受到房地產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險。房價非理性上漲助推的金融泡沫風(fēng)險正在加劇，嚇退了銀行房地產(chǎn)貸款，包括個人住房按揭貸款。房貸由過去的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成高風(fēng)險資產(chǎn)。

目前，無論從收入房價比、租售比、房價物價比，還是與世界發(fā)達國家城市房價相比，我國樓市存在泡沫風(fēng)險都是不爭的事實。按照兩個最常用標(biāo)準來看，中國樓市泡沫都很嚴重：一線城市的房價收入比已經(jīng)普遍在25倍以上；而房產(chǎn)的售價與月租價之比也普遍達到了500~600倍，甚至出現(xiàn)了超過800倍的。

筆者完全贊同張庭賓先生的觀點：中國內(nèi)地房價泡沫堪比2007年的股市，現(xiàn)在中國內(nèi)地房價泡沫程度相當(dāng)于2007年10月16號上證指數(shù)最高6124.04點位的A股泡沫。從國際環(huán)境看，美國暫緩量化寬松退出，必將使得金融泡沫越吹越大，但退出只是時間問題，最遲在明年底以前必將徹底停止，到時候可能會刺破中國樓市泡沫。

從國內(nèi)看，目前一線和省會城市房價已經(jīng)遠遠超出大部分居民收入的承受能力，過高的價格已經(jīng)使得需求完全喪失了信心。同時銀行業(yè)已經(jīng)紛紛收緊房貸，使得需求者的最重要資金來源被卡死。

一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，引發(fā)的金融風(fēng)險絕不能輕視。截至9月末，主要金融機構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額14.17萬億元，其中個人住房貸款余額8.7萬億元。一旦出現(xiàn)違約斷供潮，不良貸款將急劇增加。

政策選擇有二：一是主動調(diào)控和引導(dǎo)，使得房地產(chǎn)泡沫有所控制地慢慢消退，盡量減輕其對經(jīng)濟的沖擊，二是放任自由市場調(diào)節(jié)，讓無形之手刺破房地產(chǎn)泡沫，代價也許大一些，對經(jīng)濟沖擊也許猛烈一些，但是代價大也有好的一面，那就是容易使得我們長記性，徹骨之痛才能記憶深刻。