每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

從年初8萬(wàn)套的庫(kù)存量到現(xiàn)在的不足6萬(wàn)套，北京樓市旋即陷入一場(chǎng)“庫(kù)存危機(jī)”。

截至昨日（10月22日）下午5時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢北京市住建委網(wǎng)站了解到，目前北京市場(chǎng)可售新房及未簽約住宅的套數(shù)總計(jì)58370套，這也是自10月9日樓市庫(kù)存首次跌破6萬(wàn)套以來(lái)，連續(xù)下滑的第14天。

雖然還未觸及歷史最低點(diǎn)，但在供需矛盾一直緊張的北京，這足以成為一個(gè)“殺傷力”極強(qiáng)的數(shù)字。

庫(kù)存總量不足6萬(wàn)套

不足6萬(wàn)套的庫(kù)存意味著什么？

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月第三周（10月13日~19日），新建商品住宅（含保障房）成交2564套，環(huán)比上漲10.0%?？鄢Ｕ戏亢螅兩唐纷≌山?795套，環(huán)比上漲13.4%。對(duì)于純商品住宅不足2000套的成交水平，在鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭看來(lái)，這一數(shù)據(jù)低于9月份周均水平，但受制于供應(yīng)不足，未來(lái)的周成交量都難以突破2000套。

如果按照這一數(shù)據(jù)來(lái)看，大約6萬(wàn)套的庫(kù)存總量可以用來(lái)消化的周期也的確僅有半年左右。

“沒(méi)有這么夸張，庫(kù)存是一個(gè)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，有消化也有供應(yīng)，庫(kù)存在8萬(wàn)~10萬(wàn)套是一個(gè)合理水平，樓市的表現(xiàn)也會(huì)相對(duì)穩(wěn)定?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅認(rèn)為。

“目前庫(kù)存嚴(yán)峻的另一個(gè)原因是二手房的成交被遏制。”陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖告訴記者。

二手房市場(chǎng)究竟有多大？以北京為例，2012年北京銷售商品房1943.7萬(wàn)平方米，過(guò)去十年，北京住宅銷售面積基本都處于1000萬(wàn)~2000萬(wàn)平方米，蓄積了足夠大的二手房市場(chǎng)。記者登錄了一家二手房交易網(wǎng)站，該網(wǎng)站顯示，目前北京在售的二手房源共計(jì)564937套，即便排除掉一些無(wú)效或虛假房源，這一數(shù)字也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新房市場(chǎng)的存量。

但現(xiàn)在，二手房市場(chǎng)并未有起到“緩解需求”的作用，反而因高額的稅費(fèi)將一部分剛需擠到了新房市場(chǎng)，加速了供需矛盾。

被庫(kù)存推高的房?jī)r(jià)

“因?yàn)楣┣箨P(guān)系出現(xiàn)惡化，盡管政府層面說(shuō)還有很大量的存量住房，但這些存量是不足以滿足需求的?！比ツ甑?，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)曾提到，存量房在最高峰時(shí)大約維持在15萬(wàn)套左右。

而當(dāng)時(shí)的庫(kù)存量，在任志強(qiáng)看來(lái)僅夠消化3個(gè)月，這也是他之所以會(huì)說(shuō)“明年3月房?jī)r(jià)會(huì)暴漲”的主要依據(jù)。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月，一線城市的價(jià)格漲幅較高，北上廣深四個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格同比上漲分別為20.6%，20.4%，20.2%，與20.1%，均為首次超過(guò)20%。

“本輪房?jī)r(jià)上漲，主要是受人口年齡分布以及人口流動(dòng)影響，使得盡管在政策調(diào)控下，新增的剛性需求以及改善性需求仍比較旺盛，預(yù)計(jì)將持續(xù)幾年?！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缃展_(kāi)表示。

一邊是逐漸減少的庫(kù)存數(shù)據(jù)，一邊是不斷壯大的日光盤(pán)隊(duì)伍，看似毫無(wú)交集的兩條趨勢(shì)線，實(shí)際上都是因?yàn)椤靶枨蟆碑a(chǎn)生了不同的影響。

“現(xiàn)在的庫(kù)存是一個(gè)低點(diǎn)，主要是由于大家對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期空前，除了之前因限購(gòu)政策壓抑了很久的需求，還有一部分對(duì)于未來(lái)會(huì)持續(xù)漲價(jià)的恐懼疊加的需求?！痹诜缎_看來(lái)，“供求矛盾”之下帶來(lái)的結(jié)果便是房?jī)r(jià)預(yù)期的不斷推高。

剛剛過(guò)去的周末，北京連開(kāi)四盤(pán)，其中位于亦莊的珠江四季悅城項(xiàng)目更是將開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)搬到了北京工業(yè)大學(xué)奧運(yùn)館。10月20日，足足可以容納5400人的工大奧運(yùn)館上座率接近100%，據(jù)了解，當(dāng)日有超過(guò)5000名購(gòu)房者前來(lái)選房，項(xiàng)目當(dāng)期推出的1200套房源被“搶購(gòu)一空”。

從當(dāng)前的市場(chǎng)成交來(lái)看，市場(chǎng)熱度依然不減。北京市建委網(wǎng)站顯示，于10月2日入市的中加榮園，推出412套房源，目前僅剩29套房源可售；9月29日入市的華潤(rùn)九里，推出91套房源，目前僅剩3套可售；9月28入市的樂(lè)匯家園，推出的4、8、9號(hào)樓中僅剩4套房源可售。

據(jù)記者了解，11月北京預(yù)計(jì)入市的樓盤(pán)僅16個(gè)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，從今年剩下的兩個(gè)多月情況來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)短缺的態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)，并且由于前期入市項(xiàng)目的熱銷，使得大量房企相繼完成全年銷售計(jì)劃，最后兩月逐漸進(jìn)入年終盤(pán)點(diǎn)階段，項(xiàng)目入市積極性將進(jìn)一步回落。

供需矛盾或明年緩解

北京市統(tǒng)計(jì)局10月21日發(fā)布的前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，北京商品房新開(kāi)工面積為2464萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.5%，其中住宅新開(kāi)工面積為1248萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.2%，漲幅較1~8月擴(kuò)大13.3個(gè)百分點(diǎn)，是5個(gè)月以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。

“已開(kāi)工的施工面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米。按照套均100平方米測(cè)算，潛在供應(yīng)量也在30萬(wàn)套。如果按照去年9.6萬(wàn)套的年銷售量來(lái)算，足夠再賣3年?！北本┦蟹繀f(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示。

“今年以來(lái)，市場(chǎng)嚴(yán)重供需倒掛的現(xiàn)象，使得項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)一路上漲的局面，這一局面也將延續(xù)到年底甚至明年初。從明年二季度開(kāi)始，隨著今年大量出讓土地的逐漸集中入市，價(jià)格上漲的幅度也會(huì)逐漸放緩?！备呱赫f(shuō)道。

對(duì)此，郭毅告訴記者，目前一些項(xiàng)目為了規(guī)避限購(gòu)政策，大多計(jì)劃開(kāi)發(fā)至現(xiàn)房后再推向市場(chǎng)，“限價(jià)令”的存在客觀上造成了期房供應(yīng)的減少，“初步估算，上半年北京市場(chǎng)受到 ‘限價(jià)令’影響的項(xiàng)目至少有40~60個(gè)。”但在其看來(lái)，在接下來(lái)的四季度供求矛盾未必會(huì)激化，“一是傳聞三中全會(huì)將明確下一步的調(diào)控方向，其次，北京房?jī)r(jià)目前已經(jīng)到達(dá)高位，這兩點(diǎn)都會(huì)一定程度上減少購(gòu)房需求?！?/p>