每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

北京土地市場或?qū)⒂瓉泶笠?guī)模放量。

10月25日，朝陽、昌平、密云、門頭溝再次掛牌4宗地塊，其中密云和門頭溝地塊已經(jīng)明確將配建自住型商品房。記者了解到，這是自發(fā)布自住型商品房政策之后，北京市首次密集推出相關(guān)地塊。除此之外，北京市政府已經(jīng)開始考慮，對在京企事業(yè)單位將自有土地用于 “自住型改善型商品住房”開發(fā)“打開綠燈”。

“供應(yīng)量大漲，明顯動(dòng)搖了市場看漲房價(jià)的最大理由——供需緊張。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從合計(jì)供應(yīng)的20宗土地看，供應(yīng)的自住型面積已經(jīng)有望接近或超過2萬套，商品房住宅部分年內(nèi)供應(yīng)的土地也有望突破10萬套，這將緩解明后年北京的住宅供需結(jié)構(gòu)。

首次密集推出自住房地塊/

日前，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》（以下簡稱《意見》）。根據(jù)《意見》，自住型商品住房供地，可以采取集中建設(shè)或者配建等多種形式，由開發(fā)商通過“限房價(jià)、競地價(jià)”等出讓方式公開競得。這意味著，將來有一部分樓盤是純“自住型商品住房”，而另外一部分樓盤是由普通商品房和“自住型商品住房”構(gòu)成。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已經(jīng)成交住宅用地49宗，規(guī)劃建筑面積854.44萬平方米，再加上北京目前掛出的正在出讓的20宗住宅用地，合計(jì)規(guī)劃建筑面積350萬平米，北京住宅類土地供應(yīng)今年有望超過1200萬平方米。

值得注意的是，據(jù)中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，目前北京市場與自住型住房相關(guān)的地塊已有20宗，其中8地塊明確了面積，除已經(jīng)出讓的3地塊外，還有通州于家務(wù)、門頭溝、密云、房山、豐臺(tái)王佐等5地塊，預(yù)計(jì)這8地塊合計(jì)自住住房面積為90萬平方米，折算成住宅的套數(shù)為1萬~1.1萬套。

其他未明確面積的12塊住宅類土地，全部為超過限價(jià)競爭配建的自住型住宅面積，這12地塊合計(jì)建筑面積178萬平方米，按照北京最近幾個(gè)月住宅類土地供應(yīng)的情況，預(yù)計(jì)這些土地中的30%~40%以上將被配建為自住型住宅，預(yù)計(jì)在70萬平方米左右。按照單套面積90平米計(jì)算，預(yù)計(jì)這部分供應(yīng)的套數(shù)預(yù)計(jì)將超過8000套。

據(jù)地產(chǎn)中國網(wǎng)消息，通州區(qū)的商品房價(jià)格在“漲聲”中已接近3萬元/平方米。而根據(jù)已供應(yīng)地塊的信息統(tǒng)計(jì)，價(jià)格最低的自住型商品房位于通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)，銷售限價(jià)僅為1萬元/平方米，可以說是將 “萬元”房價(jià)再度拉入公眾視野。

張大偉分析認(rèn)為，這一政策如果真能帶來土地市場的集中放量，將有可能導(dǎo)致房山、大興等剛需集中的區(qū)域，剛需、首改商品房的物業(yè)市場重新洗牌。同時(shí)，也會(huì)改變市場預(yù)期，恐慌性搶房很可能消失，商品房項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)加快開盤的情況，避免與這類型房源直接競爭客戶。

“對于一般商品房來說，從拿地到銷售需要至少10個(gè)月的時(shí)間，全盤銷售周期平均也要3年以上。但這種項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)捂盤，不存在銷售問題。價(jià)格也已確定，不需要等待入市時(shí)機(jī)，開盤日光也不需要營銷包裝。對于房企來說，這種項(xiàng)目清盤甚至可能不到1年，雖然利潤率較低，但周轉(zhuǎn)期也較快。”張大偉說道。

欲盤活在京企事業(yè)單位自有用地/

在密集推出自住房地塊的同時(shí)，日前，北京市政府已經(jīng)開始考慮，對在京企事業(yè)單位將自有土地用于“自住型改善型商品住房”開發(fā)“打開綠燈”。

所謂企事業(yè)單位自有用地是指，按照企事業(yè)單位成立批復(fù)或資產(chǎn)登記，屬于企事業(yè)單位自有并用于企事業(yè)單位運(yùn)營、經(jīng)營的土地。這些土地的用途基本為非住宅用地，在由屬地政府批復(fù)變更土地用途前，原則上不能用于住宅開發(fā)建設(shè)。

有《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，在《意見》正式下發(fā)之前的討論過程中，在提及確保并逐步增加 “自住型改善型商品住房”用地供應(yīng)時(shí)，有參與討論的人士提出，可以通過有計(jì)劃、有條件地盤活在京企事業(yè)單位自有土地的方式，增加此類商品住房的用地供應(yīng)。

在向市政府匯報(bào)的過程中，政府對這一提議表示認(rèn)可，但提出要求住建委、國土資源局等部門考慮，如何能夠通過有效的機(jī)制設(shè)計(jì)，讓在京企事業(yè)單位能夠有“積極性”地將自有土地用于 “自住型改善型商品住宅”的商業(yè)開發(fā)。

一家目前在京有開發(fā)項(xiàng)目的房企營銷總監(jiān)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，密集推出自住型商品住房供地，將拉低北京房價(jià)，推出地塊數(shù)量和房價(jià)降幅直接掛鉤。

張大偉認(rèn)為，北京收緊調(diào)控的舉措將影響到其他城市，這也是首次針對調(diào)控做的加法，之前的限購、限貸、限價(jià)等都只是治標(biāo)。增加自住型商品房供應(yīng)有望明顯緩解市場需求，預(yù)計(jì)最近很可能在全國一、二線城市價(jià)格上漲較快的區(qū)域出現(xiàn)一波調(diào)控收緊政策，這有可能對四季度市場走勢有明顯影響。