每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

第一太平洋戴維斯近日發(fā)布第三季度世界級城市報告稱，包括上海、香港、莫斯科及孟買等在內(nèi)的新興經(jīng)濟(jì)體，由于租金回報率遠(yuǎn)低于國債收益率，意味著房價必定大跌，在租金收益率提升之前，房價維持高增長的可能性極低。

過去五年中，一些世界級城市住宅價格增長較快，新興經(jīng)濟(jì)體城市表現(xiàn)尤為明顯，自2008年以來，其住宅價格平均增長率達(dá)58%。其中，上海普通住宅價格漲幅高達(dá)70%。

第一太平洋戴維斯全球研究部觀點認(rèn)為，問題不在于房價上漲多少，而在于這種漲幅是否具有持續(xù)性。一些住宅的價格增幅超過其租金漲幅，這意味著可能存在樓市投資泡沫，投資需求膨脹已造成收入比不上房價的現(xiàn)象。

上海：房價、租金不平衡

雖然政府年初出臺“國五條”政策用以調(diào)控市場，但上海住宅市場表現(xiàn)依舊強勢。即使住宅價格增速自2009年達(dá)到峰值后已放緩，然而2013年上半年，在經(jīng)濟(jì)增長放緩、高首付比例要求以及二套房購買受限的背景下，上海住宅市場指標(biāo)依然呈上升態(tài)勢，半年內(nèi)住宅價格增長2.1%。

與強勢的房價相比，上海住宅的租金回報卻不盡如人意。第一太平洋戴維斯全球研究部，通過比較租金和價格進(jìn)行對比，自2005年以來，盡管上海住宅價格已經(jīng)上漲了148%，但此期間內(nèi)的租金水平卻只提升了15%，租金回報率僅為2.4%，從而使得上海住宅價格與租金之間產(chǎn)生了嚴(yán)重落差。

與普通住宅相比，高端住宅租賃市場的表現(xiàn)更弱。當(dāng)前跨國公司傾向收緊高管的住房預(yù)算，導(dǎo)致高端市場租金增長乏力。

上海成為未來金融中心的預(yù)期，顯然已經(jīng)在房產(chǎn)價格中有所體現(xiàn)。由于投資渠道匱乏，上海住宅已成為國內(nèi)富裕群體重要的投資流向地，強勁的需求持續(xù)推動市場上揚。

隨著上海金融行業(yè)迅猛發(fā)展，不斷夯實的人口基礎(chǔ)與企業(yè)大客戶租賃需求使得未來租金增長預(yù)期明顯。然而若要租金增幅與價格增幅匹配，則還需要很長一段時間。

第一太平洋戴維斯觀點認(rèn)為，上海房價與租金的再平衡過程并不平坦，尤其考慮到投資者傾向于空置新建房屋以避免產(chǎn)生“新車效應(yīng)”，即任何新建住宅居住后將造成貶值，類似情況將扭曲市場供應(yīng)。

而在東京、紐約、巴黎、倫敦等成熟經(jīng)濟(jì)體世界級城市，住宅租金回報率高出債券收益率約2.5%，這些城市的租金和房價漲幅基本保持同步。

德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，住宅類物業(yè)其投資屬性相比商業(yè)辦公類物業(yè)會弱一些，因此商業(yè)地產(chǎn)從租金回報率來衡量相比住宅更具有參考意義。如果從上海住宅的租金回報率來看，投資房產(chǎn)根本是不合算的。實際上目前購房的人，最主要還是看重的房產(chǎn)本身的升值。