鄂爾多斯神木房?jī)r(jià)暴跌調(diào)查

在經(jīng)歷民間借貸危機(jī)、房地產(chǎn)泡沫破滅后，鄂爾多斯、神木當(dāng)?shù)孛癖婇_(kāi)始漸漸摒棄“購(gòu)房崇拜”式的暴利幻想。而如何讓手中的財(cái)富實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的保值升值，則是他們下一步亟須惡補(bǔ)的財(cái)富管理課

⊙記者 陳俊嶺

當(dāng)一線(xiàn)城市樓市再度迎來(lái)“金九銀十”、并讓外界對(duì)高房?jī)r(jià)擔(dān)憂(yōu)之時(shí)，以鄂爾多斯、神木為代表的部分三四線(xiàn)城市，卻仍未走出上一輪房地產(chǎn)調(diào)控的“冰谷”。

過(guò)去幾年間，伴隨煤炭漲價(jià)，在源源不斷從地下挖掘“黑金”帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)作用下，各地大量民間資本和掘金者紛紛涌入，并在當(dāng)?shù)孛耖g借貸的推波助瀾下，上述地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速膨脹，其房?jī)r(jià)一度直追一線(xiàn)城市。

然而，與當(dāng)?shù)赜邢薜某Ｗ∪丝诓幌鄥f(xié)調(diào)的是，上述地區(qū)的樓市供應(yīng)量過(guò)剩程度令人咋舌，大多數(shù)房產(chǎn)并非因?yàn)?ldquo;剛需”，而是以滿(mǎn)足身份榮耀和財(cái)富欲望的中國(guó)式“購(gòu)房崇拜”。

2011年下半年以來(lái)，民間借貸熱潮悄然蔓延并最終演化為一場(chǎng)危機(jī)，成為擠破上述地區(qū)房?jī)r(jià)泡沫的“最后一根稻草”。在遭受一場(chǎng)危機(jī)浩劫后，當(dāng)?shù)孛癖娊K于在一堂風(fēng)險(xiǎn)教育課中幡然醒悟，財(cái)富管理則是他們亟須惡補(bǔ)的下一課。

神木：滿(mǎn)城盡是拋房客

時(shí)隔兩年，上證報(bào)記者再次來(lái)到這座有“中國(guó)科威特”之稱(chēng)的神木縣城——該縣緊鄰中國(guó)最大的神府東勝煤田，一度因“陜西第一強(qiáng)縣”和“全民免費(fèi)醫(yī)療”而名聲大噪，后又因出了個(gè)擁有41套房的“龔愛(ài)愛(ài)”而廣為人知。

與兩年前高層建筑尚不多見(jiàn)、外觀稍顯破舊的縣城相比，如今，一片片外觀洋氣的高層建筑群矗立在穿城而過(guò)的窟野河兩岸，一座高數(shù)十米的高架橋貫穿縣城東西，一幅由當(dāng)?shù)卣拇蛟斓?ldquo;最美縣城”藍(lán)圖初具雛形。

不過(guò)，在繁華的表象下，當(dāng)?shù)貥鞘姓?jīng)歷一場(chǎng)“寒流”。分布于縣城各個(gè)角落的信息欄則成為洞察房?jī)r(jià)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。位于縣政府南門(mén)外的信息欄，被一層層房產(chǎn)租賣(mài)廣告糊得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，“急售”、“急租”是幾乎每張廣告的關(guān)鍵詞。

這天中午，家住附近的王阿姨提著一個(gè)裝滿(mǎn)“房屋急售”廣告的塑料袋，她要轉(zhuǎn)讓的是她名下某新樓盤(pán)的三套房，面積均為158平方米，盡管她的期望值已經(jīng)從去年的180萬(wàn)一路下跌到120萬(wàn)，但最終多少萬(wàn)能成交，她心中并沒(méi)有底。

據(jù)了解，王阿姨名下的三套房均為拆遷補(bǔ)償所得，因此并不存在“割肉”一說(shuō)，看著房?jī)r(jià)一天天縮水，現(xiàn)在她只想早日脫手。“有時(shí)間就重貼一遍，否則很快會(huì)被淹沒(méi)。”與記者說(shuō)這話(huà)，她就朝不遠(yuǎn)處的另一信息欄走去。

“趕著貼廣告”的并不止類(lèi)似王阿姨這樣的個(gè)人售房者，位于縣城人民廣場(chǎng)附近的一處信息欄，兩位衣著筆挺的房地產(chǎn)中介也趕來(lái)貼售房廣告。

在其中一位房產(chǎn)中介看來(lái)，神木房?jī)r(jià)是從前年就開(kāi)始跌了，只是沒(méi)有那么明顯，“去年房子還是幾萬(wàn)幾萬(wàn)得跌，今年就是十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)地跌。今年七八月份你沒(méi)來(lái)，那時(shí)候跌得最兇。”他說(shuō)。

隨后，記者在這位房產(chǎn)中介的帶領(lǐng)下，來(lái)到了位于縣城核心位置的某小區(qū)，一套160平方米的大三居毛坯房，現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)130萬(wàn)(需全款)，而在房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，200萬(wàn)都很難搶到很好的戶(hù)型。

行走在神木縣城東興街上，隨處可見(jiàn)類(lèi)似“此樓整體或分割出租”、“低價(jià)出售高檔寫(xiě)字間”、“此樓11層、12層整體出租出售”等掛在顯眼處的廣告。樓市下行，昔日火爆一時(shí)的部分高檔會(huì)所也掛出整體轉(zhuǎn)讓的招牌。

鄂爾多斯：“頂賬房”腰斬入市

如果說(shuō)神木樓市入冬尚不足一年的話(huà)，那么距這里200多公里外的鄂爾多斯的情況則更糟糕一些。實(shí)際上，自2011年下半年起，隨著當(dāng)?shù)孛耖g借貸危機(jī)的爆發(fā)，鄂爾多斯樓市就已陷入停滯狀態(tài)。

尤其是最近一年來(lái)，盡管以北京為代表的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，但鄂爾多斯的房?jī)r(jià)自上一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，就再也沒(méi)有緩過(guò)勁了。期間，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)暴跌的消息更是頻見(jiàn)報(bào)端。為一探究竟，記者兩年來(lái)第五次奔赴鄂爾多斯。

10月中旬，記者跟隨地產(chǎn)中介來(lái)到位于康巴什新區(qū)的公務(wù)員小區(qū)，其中一套150平方米的三室兩廳的“頂賬房”售43萬(wàn)，單價(jià)每平方米2800元。兩年前，該小區(qū)以低于周邊商品房20%的4100元定向出售給當(dāng)?shù)毓珓?wù)員。

事實(shí)上，在鄂爾多斯二手房銷(xiāo)售市場(chǎng)上，類(lèi)似以“腰斬價(jià)”急售的“頂賬房”并非少數(shù)。迫于債權(quán)人步步緊逼的償債壓力，很多房產(chǎn)持有人不得不以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)掛牌，盡管如此，能賣(mài)出去仍屬幸運(yùn)。

“由于現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)力差，降價(jià)也難以拉動(dòng)銷(xiāo)量，表面上開(kāi)發(fā)商降價(jià)幅度有限，但實(shí)際上，真實(shí)的成交價(jià)低得驚人。甚至只要能拿出30萬(wàn)元現(xiàn)金，100平方米內(nèi)的房子可以隨便挑。”鄂爾多斯一位知情人士告訴記者。

在東勝通往康巴什的必經(jīng)之路的中段，兩年前開(kāi)盤(pán)的高檔社區(qū)“星河灣”，最初標(biāo)價(jià)每平方米2.4萬(wàn)的精裝房，目前正以毛坯房每平方米1萬(wàn)元的價(jià)格促銷(xiāo)，而在二手市場(chǎng)，更低至每平方米幾千元拋售。

民間借貸成壓倒房?jī)r(jià)的“最后一根稻草”

房?jī)r(jià)腰斬、門(mén)店歇業(yè)、售樓處人去樓空、低價(jià)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租廣告遍布街頭巷尾……在鄂爾多斯、神木等地，所見(jiàn)所聞皆觸目驚心。而比房?jī)r(jià)暴跌令當(dāng)?shù)厝藫?dān)心的是，由于外來(lái)人口的急劇減少，即便再降價(jià)也根本賣(mài)不動(dòng)。

“當(dāng)?shù)厝硕加型赓~收不回來(lái)，他還怎么買(mǎi)房？煤價(jià)暴跌、地產(chǎn)停工，外地人掙不上錢(qián)怎么可能留在哪？人人逃離的結(jié)果只能是惡性循環(huán)，無(wú)量下跌。”一位曾在鄂爾多斯做生意的知情人士表示，并斷言五年之內(nèi)不可能恢復(fù)了。

“人口外流對(duì)住房需求減少，尤其減少了住房租賃性需求，缺乏人流和資金流支持的房地產(chǎn)，泡沫勢(shì)必破裂。” 曾多次參與調(diào)研的高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量嚴(yán)重過(guò)剩以及外來(lái)人口大批流失，是造成當(dāng)?shù)貥鞘械兔缘闹饕颉?/p>

來(lái)自鄂爾多斯官方公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年末全市常住人口130萬(wàn)人，比年初減少了3萬(wàn)人。而根據(jù)蘇鑫一行的調(diào)研，當(dāng)?shù)厝丝谕饬骺赡芨訃?yán)重，僅僅東勝區(qū)去年就走了10萬(wàn)人。

房地產(chǎn)超量供給、本地人口有限、務(wù)工人口外流——同樣的悲劇也發(fā)生在縣城人口僅有30萬(wàn)的陜北神木。

在煤價(jià)暴漲的帶動(dòng)下，神木GDP與外來(lái)人口迅速增加，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)也由2007年時(shí)的三四千元漲至最高時(shí)近兩萬(wàn)元。而當(dāng)煤炭?jī)r(jià)格步入下行通道，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)也開(kāi)始拐頭向下，隨之外來(lái)人口也大量消失，只剩下失去人口支撐的樓市泡沫。

對(duì)于類(lèi)似鄂爾多斯、神木等中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)泡沫，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]認(rèn)為，根本原因正是房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩。因?yàn)檫@些地區(qū)土地并不稀缺，在地方政府追求政績(jī)的利益驅(qū)動(dòng)下，土地供應(yīng)加大，而人口也相對(duì)有限。

“東勝總共才多少人，這些年瘋狂建了多少房子，這么多房你們賣(mài)給誰(shuí)，能不出問(wèn)題嗎？” 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“大躍進(jìn)”，上述知情人士疑問(wèn)稱(chēng)，“百十來(lái)萬(wàn)人口的小城，非要按照上千萬(wàn)的規(guī)模發(fā)展，真把自己當(dāng)?shù)习萘耍?rdquo;

如果說(shuō)嚴(yán)重失衡的房地產(chǎn)供給醞釀了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，那么民間借貸危機(jī)的爆發(fā)，則是壓倒當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的“最后一根稻草”。

今年4月，重點(diǎn)擔(dān)負(fù)處理當(dāng)?shù)孛耖g借貸糾紛的鄂爾多斯市公安局東勝分局“打非辦”，已由原國(guó)貿(mào)大廈搬至橋西區(qū)舊車(chē)管所辦公，在辦公室外的公告欄內(nèi)，張貼著最近幾個(gè)月數(shù)十宗民間借貸案件的償債公告。

2011年9月，鄂爾多斯中富房地產(chǎn)有限公司法人代表王福金因身陷2.63億元債務(wù)危機(jī)而自盡身亡，也被視為當(dāng)?shù)孛耖g借貸泡沫的破滅，此后，大量民間借貸糾紛被訴至“打非辦”，一時(shí)間鄂爾多斯全城盡是“討債人”。

為應(yīng)付眾多盈門(mén)而來(lái)“債權(quán)人”的償債壓力，長(zhǎng)期依靠民間借貸供血的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不得不賤賣(mài)所持房地產(chǎn)，于是大批“抵押房”、“頂賬房”紛紛入市，至此，由民間資金涌入房地產(chǎn)導(dǎo)致的泡沫風(fēng)險(xiǎn)已然顯現(xiàn)。

相似的情形同樣發(fā)生在神木。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年半年內(nèi)，神木縣法院受理的民間借貸糾紛案件已達(dá)兩千七百余件，幾乎是2011年的四倍。巨量民間借貸資金的撤離，給了房?jī)r(jià)泡沫破滅釜底抽薪的沉重一擊。

“這些房子是以高息的民間借貸支撐的，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，多米諾骨牌將砸倒游戲的所有參與者。”眼下此景此情，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)[微博]的警戒言猶在耳。

從“購(gòu)房崇拜”到“談房色變”

提及神木房地產(chǎn)神話(huà)，有一個(gè)人無(wú)論如何都不能繞過(guò)，她就是年初被北京警方證實(shí)在京擁有41套房產(chǎn)的“房姐”龔愛(ài)愛(ài)。

事實(shí)上，偏好“炒房”、“囤房”的龔愛(ài)愛(ài)，只是神木當(dāng)?shù)赜绣X(qián)人對(duì)“購(gòu)房崇拜”的一個(gè)縮影。他們對(duì)房產(chǎn)的噬命式占有已遠(yuǎn)超神木本地，榆林、鄂爾多斯、西安、呼和浩特、太原、北京、三亞等地都有神木買(mǎi)房人的身影。

“一聽(tīng)是陜北口音，就知道財(cái)神爺來(lái)了！”在西安開(kāi)發(fā)商印象中，神木人買(mǎi)房不是一套一套地買(mǎi)，而是整棟整棟地買(mǎi)，即一個(gè)人買(mǎi)了，其親戚、朋友也跟著來(lái)，到最后一個(gè)單元甚至整棟樓都被神木人“包圓”了。

緣何神木人對(duì)購(gòu)房如此崇拜？神木當(dāng)?shù)匾晃唤鹑谌耸繉?duì)記者解釋稱(chēng)，當(dāng)?shù)赜绣X(qián)人大多以煤炭起家，后又參與民間借貸賺取暴利，他們習(xí)慣粗獷但卻簡(jiǎn)單暴利的投資方式，而對(duì)銀行存款、信托理財(cái)?shù)裙淌疹?lèi)投資工具不屑一顧。

相比之下，具有有形的房地產(chǎn)或名車(chē)，對(duì)于有錢(qián)人而言更是一種身份的象征。而有人“上午買(mǎi)了房子，下午就能賺個(gè)十幾萬(wàn)”等暴利神話(huà)，更讓當(dāng)?shù)赝顿Y房地產(chǎn)演變?yōu)樨?cái)富增值的搖錢(qián)樹(shù)。

“神木房地產(chǎn)市場(chǎng)這種邏輯并非是個(gè)案，它如同鄂爾多斯樓市一樣，是中國(guó)15年房地產(chǎn)市場(chǎng)化的縮影。只不過(guò)，這兩個(gè)地方的樓市以壓縮的時(shí)間近乎漫畫(huà)式地表達(dá)出來(lái)。”房地產(chǎn)專(zhuān)家朱大鳴表示。

而隨著鄂爾多斯、神木兩地房地產(chǎn)泡沫的破滅，一場(chǎng)由煤炭資源帶來(lái)的人間悲喜劇正在上演——資源價(jià)格上漲造就億萬(wàn)富豪，富豪借高利貸拉高房?jī)r(jià)，而當(dāng)民間借貸泡沫謝幕，一場(chǎng)棄房悲劇也就戛然而止。

在“龔愛(ài)愛(ài)”事件曝光后，巨額債務(wù)纏身的龔本人曾一度想自殺。與此同時(shí)，神木富豪也開(kāi)始排隊(duì)注銷(xiāo)戶(hù)口，在神木的大街小巷上，各類(lèi)低價(jià)拋售房產(chǎn)的廣告信息一度充斥當(dāng)?shù)厝说囊暰€(xiàn)，盡管此時(shí)敢于逆勢(shì)接盤(pán)者寥寥。

仿佛一夜間，神木就從昨日的“購(gòu)房崇拜”變?yōu)楫?dāng)下“談房色變”，而一直充當(dāng)房地產(chǎn)造血機(jī)器的神木當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行，此時(shí)也開(kāi)始畏懼，幾乎暫停了年內(nèi)所有的房貸業(yè) 務(wù)。

10月中旬的一天，記者以買(mǎi)房能否申請(qǐng)到房貸問(wèn)題，先后咨詢(xún)了位于神木東興街的工商銀行(3.82, 0.01, 0.26%)、中國(guó)銀行(2.82, 0.00, 0.00%)、浦發(fā)銀行(10.33, -0.26,-2.46%)、長(zhǎng)安銀行等多家銀行，得到的均是“支行沒(méi)有權(quán)利”、“不能”、“資金緊張”等否定答復(fù)。

盡管在神木樓市擠泡沫時(shí)期，從銀行申請(qǐng)房貸已不復(fù)昔日輕松。但這對(duì)于商業(yè)銀行而言，神木民間借貸和地產(chǎn)泡沫破滅，卻是難得的入場(chǎng)時(shí)機(jī)。

在神木最顯眼的十字路口，招商銀行(10.74, -0.17, -1.56%)巨大的戶(hù)外廣告十分顯眼。自去年下半年以來(lái)，浦發(fā)銀行、招商銀行等金融機(jī)構(gòu)紛紛在神木開(kāi)設(shè)分行，財(cái)富管理和私人銀行業(yè)務(wù)是這些入駐銀行最看好的著力點(diǎn)，目標(biāo)是盯準(zhǔn)神木巨量的民間財(cái)富。

“鄂市的房?jī)r(jià)再次上漲需要漫長(zhǎng)的等待。通脹因素固然存在，但是鄂市人經(jīng)過(guò)危機(jī)的洗劫，購(gòu)買(mǎi)力一去不返，投資與投機(jī)早在一年前就已基本消失，信心五年之內(nèi)是不可能恢復(fù)的。”鄂爾多斯某民間借貸機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者稱(chēng)。

在經(jīng)歷民間借貸危機(jī)、房地產(chǎn)泡沫破滅后，鄂爾多斯、神木當(dāng)?shù)孛癖娫谶@場(chǎng)親身實(shí)踐“風(fēng)險(xiǎn)教育課”中，都開(kāi)始漸漸摒棄“購(gòu)房崇拜”式的暴利幻想，而如何讓手中的財(cái)富實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的保值升值，則是他們下一步亟須惡補(bǔ)的財(cái)富管理課。