每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

10月29日下午，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。中共中央總書記習(xí)近平在主持學(xué)習(xí)時強(qiáng)調(diào)，只有堅持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求。要總結(jié)我國住房改革發(fā)展經(jīng)驗，借鑒其他國家解決住房問題的有益做法，深入研究住房建設(shè)的規(guī)律性問題，加強(qiáng)頂層設(shè)計，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。

細(xì)心的業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時說，他發(fā)現(xiàn)新華社的報道中，沒有提及房價。在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部專家也曾表示，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制將在十八屆三中全會中出臺。

習(xí)近平的講話，無疑為未來樓市調(diào)控的長效機(jī)制奠定方向。有專家認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場將減少行政機(jī)制，在保證供需的前提下，歸政府管的，就會完全有個托底；歸市場的，就會完全交給市場調(diào)節(jié)。

現(xiàn)行房地產(chǎn)體制面臨改革/

1998年下半年，我國推進(jìn)住房分配貨幣化改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時也帶來了房價上漲過快等問題。2003年~2013年十年間，我國先后多次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。雖然取得了一定成效，但效果并不理想。

從歷次出臺的調(diào)控政策來看，在調(diào)控著力點方面，既有增加供給，也有抑制需求，注重促進(jìn)供需平衡。在調(diào)控手段方面，既有行政干預(yù)（如限價、限購、大幅度增加保障性住房建設(shè)），也有經(jīng)濟(jì)手段（如首付比例、利率等差別化信貸政策，營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅等稅收政策）。同時，還加強(qiáng)市場管理（如商品房明碼標(biāo)價、預(yù)售資金監(jiān)管、住房信息系統(tǒng)建設(shè)等）?？梢哉f，調(diào)控范圍比較廣、手段相當(dāng)齊全。然而，為何調(diào)控效果不盡如人意？

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，可能因為采取的有些措施針對性不強(qiáng)。

對于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時表示，長效機(jī)制涉及兩個層面，一是市場問題，要求平穩(wěn)和健康；二是關(guān)于住房的問題，要求“人有所居”，這兩個層面互相關(guān)聯(lián)，又是不同的角度。

顧云昌進(jìn)一步指出，未來的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制會進(jìn)一步改革，不同消費(fèi)者、不同的收入家庭，有不同的供應(yīng)政策和供應(yīng)體系。此外，困擾房地產(chǎn)發(fā)展的體制問題，比如土地政策、財稅政策、金融政策等也需長效機(jī)制來解決，特別是大家關(guān)注的土地問題，這對房價起了關(guān)鍵性的作用。目前來說，房地產(chǎn)的稅務(wù)制度比較亂，涉及房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和保有三個環(huán)節(jié)。其中保有環(huán)節(jié)還沒有稅收，而流通環(huán)節(jié)稅負(fù)過高，導(dǎo)致了市場的不活躍；開發(fā)環(huán)節(jié)稅多、亂，導(dǎo)致了稅負(fù)過重。過去的稅務(wù)體制是適合計劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的，是以公有住房為主體的住房制度，現(xiàn)在是以私有住房為主體，稅費(fèi)要改過來。金融方面，融資渠道比較單一、狹窄。房地產(chǎn)金融體系改革，有助于整個房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)發(fā)展，長效機(jī)制無非是住房方面和房地產(chǎn)市場方面。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟也認(rèn)為，房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制，更多的是采用市場化調(diào)控手段，運(yùn)用信貸政策、稅收政策和土地供應(yīng)政策等三個措施的手段去調(diào)控。

限購令暫不會退出/

亞豪機(jī)構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，習(xí)近平的講話說明，未來中央會加強(qiáng)住房保障，商品房部分逐步轉(zhuǎn)向市場自行調(diào)節(jié)，減少行政手段干預(yù)。

陳晟預(yù)測，未來更多會依靠長效的市場機(jī)制，減少行政機(jī)制，在不影響供需的情況下，歸政府管的，就會完全有個托底，歸市場的，就會完全歸市場。針對商品房的，會有一個正常的市場調(diào)節(jié)的環(huán)境和機(jī)制。

但是，限價、限貸措施并不會因此馬上退出。多位專家表示，由于涉及多方利益，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建立是一個漸進(jìn)的過程。相應(yīng)地，以“限購令”為代表的行政手段退出，也應(yīng)是漸進(jìn)的過程。

顧云昌認(rèn)為，長效機(jī)制建立起來之后，限價限購就會取消，但是長效機(jī)制還沒建立，所以限價限購的取消還要一個過程。不同的城市，情況不一樣，288個大城市，只有50個限購，最晚取消的應(yīng)該是北京、上海這樣的大城市。所以，一是長效機(jī)制將逐步建立，購房限制規(guī)則會退出，二是根據(jù)不同市場的發(fā)展情況來逐步取消。此外，房產(chǎn)稅肯定要實施，但現(xiàn)在主要還是試點階段，上海、重慶雖然有一定的效果，但不是很理想，而房產(chǎn)稅的方案力度很大，大眾或接受不了，這樣就有一個緩慢的過程，逐步增加試點。試點成功了，再全面展開。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池也表示，限購政策會根據(jù)不同的城市采取差異化政策，對于人口吸引力不大的城市，供求相對平衡或供過于求的城市，不需要采取限購政策。

陳晟也認(rèn)為，等市場達(dá)到了相對平穩(wěn)的狀態(tài)，限購這種非市場化的手段會逐步退出的，前提是要有供需基本平衡的狀態(tài)。

趙秀池也同意這個觀點。她認(rèn)為，對于一線城市、熱點城市限購令應(yīng)該還會繼續(xù)，因為目前房價上漲的原因還是供不應(yīng)求所致，所以通過限購手段，限制投資性和投機(jī)性需求非常有必要。不過，其中一部分城市可能會退出。