每經(jīng)評論員 葉檀

保障房基本框架似乎已經(jīng)落定，提高保障效率，減少尋租空間，成為重中之重，可以預(yù)料，開著寶馬住豪華經(jīng)適房的現(xiàn)象不會大規(guī)模出現(xiàn)。

這是件大好事，多年摸索，終于摸到了保障房的門道——住者有其居絕不意味著擁有廉價商品房，更不意味著可以享受高額的商品房溢價。

近日，取消經(jīng)濟(jì)適用房傳播甚廣。公租房與廉租房并軌運(yùn)行，通過財政發(fā)放房租補(bǔ)貼的方式，區(qū)別對“城市低保人群”“城市中低收入人群”等進(jìn)行住房保障的手段，對于“低?！比巳禾峁┐蟊壤饨鹧a(bǔ)貼，并逐級根據(jù)保障對象收入水平，制定與之對等的租金補(bǔ)貼政策，完成對應(yīng)人群的住房保障。不僅如此，此前，北京已決定開始提供自住型商品房，上海早已提供購買者與政府共有產(chǎn)權(quán)住房。

三層保障體系顯現(xiàn)，最低收入人群獲得政府高補(bǔ)貼的公租房，較低收入人群獲得較少補(bǔ)貼入住公租房，踮起腳尖可以購買的收入夾心層，可以獲得有限產(chǎn)權(quán)房。三層保障還有意料不到的好處，一些城市逐漸放低門檻，取消了戶籍限制，戶籍的含金量逐漸下降，為未來的戶籍一體化提供了一定的前置條件。

住者有其居，而不是住者有其屋，首先擺脫了政府提供產(chǎn)權(quán)住房的束縛，政府的補(bǔ)貼給予無力購買商品房的低收入人群。據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，目前，上海、合肥、石家莊等特大型城市和省會城市已經(jīng)開始進(jìn)行“公租房并軌”試點工作。住建部已經(jīng)著手匯總這些試點城市的有關(guān)情況。在住建部著手考慮提速公租房并軌的可能性之后，北京市已經(jīng)開始籌備在相關(guān)公租房項目試點廉租房公租房并軌運(yùn)行和管理，并逐步推廣到全市。

由于公租房等不能對外銷售，實際上將加大地方政府的財政負(fù)擔(dān)。但租賃房可以全部用在保障低收入人群居住的刀刃上，實際上是提高了補(bǔ)貼資金使用效率。如果輔之以居住租賃房者的信用審核，自住率審核，以及對失信者的嚴(yán)厲懲處，可以將欺詐比例降到最低。如果媒體報道屬實，住建部已經(jīng)開始著手研究制定吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營相關(guān)指導(dǎo)和引導(dǎo)政策，地方政府適當(dāng)讓度土地出讓金比例，則可以解決公租房的資金難題。

對于夾心層而言，他們面對的是北京的自住型商品房、上海的共有產(chǎn)權(quán)房，這兩類保障房可以實現(xiàn)租金的自我循環(huán)，甚至還可以有部分收入補(bǔ)貼租賃房租金。自住型商品房與共有產(chǎn)權(quán)房，最大限度地減少了經(jīng)濟(jì)適用房的尋租空間，原來經(jīng)濟(jì)適用房中類似商品房的投資溢價受到控制。

北京自住型商品房按照周邊商品房市場價的70％推向市場，將供應(yīng)京籍、非京籍符合限購條件的家庭；京籍無房家庭、限價房輪候家庭可優(yōu)先購買。購買“自住型商品房”5年內(nèi)不得租售，5年后上市收益的30%須上繳財政。這幾乎保障了購買自住型商品房者不太可能獲得高額溢價。

上海的共有產(chǎn)權(quán)房設(shè)計更精妙，政府與居民按照約定共享住房產(chǎn)權(quán)，出售時政府享有優(yōu)先回購權(quán)，開發(fā)企業(yè)有3％左右的利潤，由于居民有部分產(chǎn)權(quán)，還能改變通常廉租房小區(qū)無人負(fù)責(zé)的臟亂差現(xiàn)象。

2009年底，上海在徐匯、閔行兩區(qū)實施共有產(chǎn)權(quán)房試點，2011年受益家庭達(dá)到3.7萬戶。上海共有產(chǎn)權(quán)房的門檻越降越低，申請家庭人均月可支配收入的標(biāo)準(zhǔn)從試點期的2300元，先后放寬到2900元、3300元，人均家庭財產(chǎn)等相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)不斷下降。

門檻降低，受益者增加，卻沒有出現(xiàn)瘋狂爭搶的局面，原因就是尋租空間下降，保障效率提升，這對于夾心收入人群是福音：當(dāng)他們擁有一定的經(jīng)濟(jì)實力后，可以進(jìn)入商品房市場；如果他們不愿意為房屋費神，可以安心地住在共有產(chǎn)權(quán)房內(nèi)，不必?fù)?dān)心有人趕他們走。

我們依然會在廉租房、自住型商品房中看到造假與欺詐，但這無關(guān)大局，大規(guī)模的制度性漏洞已被堵上，只要逐漸改進(jìn)，就能更趨完善，找到一個適合我們這個人口眾多、城市化快速發(fā)展的大國的高效保障之路。

其他的保障體系，可以仿效保障房的體系，減少尋租、提高效率，自然前景開闊。