今年以來房價(jià)漲勢迅猛，截至今年9月，全國70個(gè)大中城市房價(jià)連續(xù)上漲14個(gè)月，房價(jià)同比漲幅超過10%的城市達(dá)到14個(gè)，一線城市甚至達(dá)到了20%以上。全國城市較大規(guī)模的上漲無疑使得較多城市的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)難以完成，今年初政府出臺(tái)的以行政主導(dǎo)為主的房地產(chǎn)調(diào)控也陷入十分尷尬的局面。顯然，面對(duì)過去房地產(chǎn)調(diào)控屢調(diào)屢漲的局面，房地產(chǎn)調(diào)控就需要轉(zhuǎn)變思路，探索更為市場化的長效調(diào)控機(jī)制。而近期習(xí)主席在政治局首次召開集體學(xué)習(xí)住房問題會(huì)議上的講話則表明政府已經(jīng)初步形成了房地產(chǎn)市場發(fā)展及其調(diào)控的思路，未來房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建設(shè)也有望加快。

中共十八大報(bào)告中曾提出要建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，而此次習(xí)近平再次強(qiáng)調(diào)了這一住房的雙軌制發(fā)展思路。他指出，從我國國情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。這表明考慮到住房兼具商品和公共品屬性，未來我國房地產(chǎn)市場也將形成多層次的供應(yīng)體系，即政府負(fù)責(zé)低收入人群的住房保障。

這無疑厘清了政府與市場在房地產(chǎn)市場的關(guān)系，政府也將可以花更多的精力和財(cái)力去完成自己的本職工作，如習(xí)主席再次強(qiáng)調(diào)了“十二五”規(guī)劃期間我國建設(shè)保障房規(guī)模將達(dá)到3600萬套，2015年全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右的目標(biāo)，并把該任務(wù)的完成提到“德政工程”的高度，這一政治任務(wù)的明確無疑有利于督促各地想方設(shè)法“全力完成”。而中央為也會(huì)為地方任務(wù)的完成創(chuàng)造多種有利條件，如要適當(dāng)加大財(cái)政性資金對(duì)保障性住房建設(shè)投入力度；要綜合運(yùn)用政策措施，吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營等。

考慮到“十二五”前三年已經(jīng)開工建設(shè)2370萬套保障房，明后兩年的建設(shè)任務(wù)大概是1230萬套，大約與今年持平，顯然在政策的強(qiáng)力推動(dòng)下，我國保障房建設(shè)的目標(biāo)將可以實(shí)現(xiàn)。

而其他收入階層的住房需求則會(huì)通過市場解決。當(dāng)然，鑒于市場也是可以分層次的，為了更好地滿足不同收入人群的住房需求，政府也可以引導(dǎo)市場形成更多元化的符合特定收入人群需要的住房供給體系，如北京（樓盤）市近期推出的自住型商品房就更多考慮了中等收入群體的住房需求，北京形成的這種高端有市場，中段有支撐(自住型商品房)，低端有保障(保障房)的三元化的房地產(chǎn)市場調(diào)控模式也有望在更多地區(qū)實(shí)踐后落地。

過去房地產(chǎn)調(diào)控屢次失敗的重要原因在于調(diào)控在行政性抑制需求的同時(shí)，也抑制了土地及住房市場的供給，由此也進(jìn)一步激化了房地產(chǎn)市場的供需矛盾。而習(xí)主席的講話表明未來房地產(chǎn)調(diào)控將更多注重?cái)U(kuò)大土地及住房市場的供給。

如何才能在當(dāng)前城市建設(shè)用地日趨緊張之際，調(diào)動(dòng)各地增大土地及住房供給的意愿呢？習(xí)主席指出只有堅(jiān)持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求。我們期望，目前僵化的阻礙土地及住房供給的土地制度將有望在三中全會(huì)后加快市場化改革的力度，如更多的城市低效工業(yè)用地將會(huì)更容易地轉(zhuǎn)換為住房用地；政府壟斷城市土地供給的局面也有望在更多地區(qū)破冰，未來將有更多的農(nóng)村建設(shè)用地可以入市；符合條件的小產(chǎn)權(quán)房也望正式納入到城鎮(zhèn)住房供給體系等。同時(shí)，明顯超過人均住房面積的家庭將會(huì)被征收房產(chǎn)稅，以此限制過度房地產(chǎn)消費(fèi)和投資。在這些機(jī)制的作用下，我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展格局才有望逐漸形成。

（作者單位：民族證券） 

原文：http://house.hexun.com/2013-11-05/159365546.html