今年以來房價漲勢迅猛，截至今年9月，全國70個大中城市房價連續(xù)上漲14個月，房價同比漲幅超過10%的城市達到14個，一線城市甚至達到了20%以上。全國城市較大規(guī)模的上漲無疑使得較多城市的房價調控目標難以完成，今年初政府出臺的以行政主導為主的房地產調控也陷入十分尷尬的局面。顯然，面對過去房地產調控屢調屢漲的局面，房地產調控就需要轉變思路，探索更為市場化的長效調控機制。而近期習主席在政治局首次召開集體學習住房問題會議上的講話則表明政府已經初步形成了房地產市場發(fā)展及其調控的思路，未來房地產調控長效機制的建設也有望加快。

中共十八大報告中曾提出要建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，而此次習近平再次強調了這一住房的雙軌制發(fā)展思路。他指出，從我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。這表明考慮到住房兼具商品和公共品屬性，未來我國房地產市場也將形成多層次的供應體系，即政府負責低收入人群的住房保障。

這無疑厘清了政府與市場在房地產市場的關系，政府也將可以花更多的精力和財力去完成自己的本職工作，如習主席再次強調了“十二五”規(guī)劃期間我國建設保障房規(guī)模將達到3600萬套，2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右的目標，并把該任務的完成提到“德政工程”的高度，這一政治任務的明確無疑有利于督促各地想方設法“全力完成”。而中央為也會為地方任務的完成創(chuàng)造多種有利條件，如要適當加大財政性資金對保障性住房建設投入力度；要綜合運用政策措施，吸引企業(yè)和其他機構參與公共租賃住房建設和運營等。

考慮到“十二五”前三年已經開工建設2370萬套保障房，明后兩年的建設任務大概是1230萬套，大約與今年持平，顯然在政策的強力推動下，我國保障房建設的目標將可以實現(xiàn)。

而其他收入階層的住房需求則會通過市場解決。當然，鑒于市場也是可以分層次的，為了更好地滿足不同收入人群的住房需求，政府也可以引導市場形成更多元化的符合特定收入人群需要的住房供給體系，如北京（樓盤）市近期推出的自住型商品房就更多考慮了中等收入群體的住房需求，北京形成的這種高端有市場，中段有支撐(自住型商品房)，低端有保障(保障房)的三元化的房地產市場調控模式也有望在更多地區(qū)實踐后落地。

過去房地產調控屢次失敗的重要原因在于調控在行政性抑制需求的同時，也抑制了土地及住房市場的供給，由此也進一步激化了房地產市場的供需矛盾。而習主席的講話表明未來房地產調控將更多注重擴大土地及住房市場的供給。

如何才能在當前城市建設用地日趨緊張之際，調動各地增大土地及住房供給的意愿呢？習主席指出只有堅持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求。我們期望，目前僵化的阻礙土地及住房供給的土地制度將有望在三中全會后加快市場化改革的力度，如更多的城市低效工業(yè)用地將會更容易地轉換為住房用地；政府壟斷城市土地供給的局面也有望在更多地區(qū)破冰，未來將有更多的農村建設用地可以入市；符合條件的小產權房也望正式納入到城鎮(zhèn)住房供給體系等。同時，明顯超過人均住房面積的家庭將會被征收房產稅，以此限制過度房地產消費和投資。在這些機制的作用下，我國房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展格局才有望逐漸形成。

（作者單位：民族證券） 

原文：http://house.hexun.com/2013-11-05/159365546.html