每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

再過幾天，就是今年的 “雙十一”節(jié)，這是電商的狂歡日，卻也是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)商最為黯然的時光。多家媒體曾報道，居然之家、紅星美凱龍等19家傳統(tǒng)家居賣場聯(lián)名簽署一份抵制意見，要求商戶抵制天貓線下活動。

電子商務對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已經(jīng)成為不爭的事實。連上海的南京路、北京的王府井等繁華路段的商業(yè)地產(chǎn)項目，也越來越多為成為電商的“試衣間”、“樣板房”。根據(jù)國信證券的樣本測算，2012年到2015年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面積的年復合增長率達到18%，屆時消費需求的增長將趕不上商業(yè)面積的增長，導致商場平均效益每年降低6%，與零售地產(chǎn)的發(fā)展休戚相關的傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)，亦在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下急速下滑。

盡管如此，開發(fā)商仍在逆勢擴張。萬達、寶龍等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)開拓疆土，泰禾、合景泰富甚至于香港地產(chǎn)私募基金豐泰地產(chǎn)等后起之秀也在大舉涌入。這讓業(yè)界詫異，既然受電商沖擊，為什么仍然要大規(guī)模開發(fā)，其中邏輯何在？商業(yè)地產(chǎn)商的機會究竟在哪兒？

靠住宅公寓回籠資金/

世邦魏理仕的研究報告顯示，目前全球在建購物中心面積達到3200萬平方米，其中1680萬平方米在中國，占全球的一半以上，在20個購物中心開發(fā)體量最大的城市中，中國占了14個，供過于求的風險日漸明顯。

萬達集團預計今年共新開業(yè)18個萬達廣場，僅在上半年新發(fā)展項目高達20個，包括哈爾濱、南昌兩個萬達文化旅游城和18個萬達廣場。部分新興房企也表態(tài)將大力發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，今年以來大肆搶地的泰禾集團高調(diào)宣布，未來3~5年內(nèi)開發(fā)10~20個地標級超大綜合體。

與此同時，紅星美凱龍也在北京太陽宮開業(yè)了全國首個非家居類商業(yè)MALL。根據(jù)計劃，到2020年，紅星國際廣場將計劃建成300座家居MALL、100座商業(yè)MALL。

一位開發(fā)商內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，開發(fā)城市綜合體所承擔風險其實并不如想象中大。

“在很多城市綜合體中，僅僅是住宅與公寓部分銷售已經(jīng)讓開發(fā)商回籠大部分資金，如果開發(fā)商預期招商效果不佳，它們會選擇將購物中心部分拉長工期、甚至推遲開業(yè)；對于萬達這種能低價拿地的龍頭企業(yè)而言，僅僅是通過出售公寓和部分商業(yè)面積已經(jīng)實現(xiàn)獲利，自持的商業(yè)部分不過是被視為沉淀下來的利潤，賺多賺少的問題?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

調(diào)整業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)差異化/

為應對電商沖擊，部分商業(yè)地產(chǎn)商正籌劃購物中心業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，在去年三季度，萬達集團決定調(diào)整萬達廣場二樓業(yè)態(tài)，減少服飾類業(yè)態(tài)、增加生活服務類業(yè)態(tài)，并在今年開業(yè)的大連高新和宜興兩個萬達廣場進行試點，效果超出預期。調(diào)整后萬達廣場的二樓客流比未調(diào)整的增加10%以上，銷售額增加8%。萬達要求，今年四季度以后開業(yè)的萬達廣場二樓全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭不招零售業(yè)態(tài)，2015年前把已開業(yè)的72個廣場二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完成。

“電商沖擊并不意味著零售地產(chǎn)缺乏生存空間，對于一些標準化程度高、不需要很強體驗感的產(chǎn)品而言，電商顯然更有優(yōu)勢；但是對于強調(diào)體驗感的產(chǎn)品，購物中心依然具備強大的優(yōu)勢”，世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉告訴記者，近年來不少商場嘗試改變營運模式，越來越強調(diào)“體驗式消費”，大幅提高餐飲、電影、娛樂的布局比重，與電商實現(xiàn)差異化競爭。

零售業(yè)態(tài)也并非完全沒有機會，款式更新快、體驗感更強的快時尚品牌正加快在二、三線城市的發(fā)展步伐。世邦魏理仕報告顯示，截至2013年6月，六大國際快時尚品牌在中國門店總數(shù)已達651家，其中，2012年后新開店鋪數(shù)為275家，平均兩天半就有一家快時尚品牌新開店。

此外，在遠郊而非市中心開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也成為開發(fā)商的一個策略。房地產(chǎn)專家蔡為民認為，這種策略不僅不易受到電商沖擊，還能填補當?shù)厣虡I(yè)的空白，推進當?shù)氐某鞘谢M程。

事實上，目前大規(guī)模進軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商都沿襲歐美做法，在傳統(tǒng)中心城區(qū)邊緣開發(fā)城市商業(yè)綜合體。如富力和合景泰富開發(fā)的嘉譽灣廣場就在上海中心城區(qū)邊緣的新江灣。易居中國克而瑞信息集團咨詢中心副總經(jīng)理陳倍麟說，因為不在城市中心，嘉譽灣廣場還擁有公園和自然風光，這些休閑場所顯然更能吸引消費者，未來商業(yè)地產(chǎn)將更加偏重于體驗式商業(yè)。

多元化發(fā)展契機/

另外，部分龍頭企業(yè)逐步試水電商，試圖實現(xiàn)線上線下的整合，挖掘大數(shù)據(jù)時代的發(fā)展機遇。

日前，家居建材購物中心居然之家宣布，其網(wǎng)上商城“居然在線”將在11月11日正式上線，以居然之家作為經(jīng)營主體，采用O2O模式，從線下向線上渠道進行覆蓋。

另據(jù)萬達集團董事長王健林透露，萬達電商將在今年下半年上線，將把萬達廣場做成智能廣場，建成一個“需求數(shù)據(jù)庫”為商家服務。

與此同時，日前萬科入股徽商銀行，成為房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展的一次真正嘗試。由于萬科坐擁300萬社區(qū)人口以及8000家供應商資源，參股銀行讓萬科未來為住戶提供社區(qū)金融服務，以及為供應商提供貸款支持提供了可能性。

一位從事商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析的業(yè)內(nèi)人士告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前萬達和寶龍都提出要開拓大數(shù)據(jù)業(yè)務，它不僅可以擴大對消費者消費習慣的研究，為旗下商家提供新的服務；同時，企業(yè)可以通過數(shù)據(jù)分析挖掘生意機會，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，為商家提供金融服務，甚至參股到更多有經(jīng)營潛力的商業(yè)項目中，獲取投資收益，成為像長江實業(yè)、和記黃埔那樣以投資見長的綜合型企業(yè)。