每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)商被老百姓認(rèn)為只是“蓋房子的”。盡管有些地產(chǎn)商也玩玩足球，拍拍電影，出張唱片，開發(fā)煤礦，鉆點(diǎn)石油……但這些都只能說是副業(yè)。不過，中國房地產(chǎn)企業(yè)“老大”萬科最近的一次收購，卻將房企的內(nèi)涵猛然擴(kuò)大，也讓人們對地產(chǎn)行業(yè)有了一次全新的認(rèn)識。

10月30日萬科入股徽商銀行令業(yè)內(nèi)外猜測紛紛，至今對其的解讀仍十分有限?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》經(jīng)過深入調(diào)查大膽猜想：萬科此舉不僅僅是率先向客戶提供領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，更將顛覆內(nèi)地房地產(chǎn)延續(xù)了二十余年的舊有經(jīng)營模式，最終成為一家利用大數(shù)據(jù)，從構(gòu)建和服務(wù)社區(qū)，走向服務(wù)和運(yùn)營整座城市，如同三星、長實(shí)、淡馬錫一樣的超級企業(yè)帝國。

10月30日，萬科公告正式宣布，以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發(fā)行，此次認(rèn)購股份數(shù)量不超過8.84億股，認(rèn)購金額不超過34.3億港元，最終持股比例將占徽商銀行擴(kuò)大后股本的約8%~8.28%之間，有望成為徽商銀行最大的單一股東。

有分析認(rèn)為，萬科入股銀行是為了融資。萬科董秘譚華杰就參股徽商銀行一事稱，“是為了更好地滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求。相對于萬科過千億的年銷售規(guī)模，此次參股徽商銀行的投資規(guī)模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供國內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競爭力。”光大證券也表示，萬科此舉是為了深拓社區(qū)服務(wù)業(yè)。

為什么萬科此舉會引起如此關(guān)注？蘭德咨詢公司總裁宋延慶道出了背后原因：此舉也許將顛覆內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)營延續(xù)了二十余年的舊有模式：以前萬科開發(fā)一個項目只能賺3~5年錢，而徽商銀行卻可以讓萬科持續(xù)賺錢。

解讀：徽商銀行是誰？/

如果不是萬科收購，徽商銀行至今仍游離于許多投資者的視野之外，籍籍無名。事實(shí)上，去年在《銀行家》雜志的榜單上，徽商銀行排在中國銀行業(yè)第27名。

《銀行家》給出的排名是有充足理由的。徽商銀行的上市文件，顯示了其在很多領(lǐng)域和資源上的優(yōu)勢。2010年~2012年上述銀行的總資產(chǎn)回報率高于所有已經(jīng)上市的商業(yè)銀行。截至今年6月30日，2013年度安徽省內(nèi)50強(qiáng)企業(yè)有47家是該行客戶，另外該行還是安徽省級財政專戶資金收支總戶的唯一開戶行，以及部分市縣政府的招投標(biāo)、國庫支付和財政資金的現(xiàn)金管理銀行。

徽商銀行的資金成本很低，2012年付息率僅為1.98%，低于A股上市城商行的平均融資成本，其平均貸款收益率超過7.16%。值得注意的是，徽商銀行在中小企業(yè)貸款方面有很強(qiáng)的優(yōu)勢，超過95%的貸款客戶是中小企業(yè)。在徽商銀行的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，除了小企業(yè)貸款，市政和基建項目貸款也占到很大一部分。此外，在資產(chǎn)管理服務(wù)方面，徽商銀行也已有較大的規(guī)模，去年其發(fā)售的對公和個人理財產(chǎn)品超過500億元。

在萬科提及的社區(qū)金融，徽商銀行有著相近的戰(zhàn)略目標(biāo)?；丈蹄y行提出加速發(fā)展零售銀行業(yè)務(wù)，完善包括分支行、電子銀行、財富管理中心和私人銀行中心等多層次的零售目標(biāo)。

很顯然，徽商銀行所擁有的資源和優(yōu)勢，不僅能滿足萬科的融資需要，為萬科業(yè)主提供社區(qū)金融服務(wù)，還能帶來更多戰(zhàn)略性資源。

潛能：萬科能得到什么？/

從財務(wù)指標(biāo)看，萬科通過認(rèn)購徽商銀行股權(quán)，得到的是一個“聚寶盆”。去年，徽商銀行的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到22.93%；創(chuàng)造了自1993年以來歷史最高水平的萬科，凈資產(chǎn)收益率才19.66%。從某種程度上來說，徽商銀行比萬科“更賺錢”。

入股徽商銀行，或許能幫助萬科保持漂亮的業(yè)績。但是，根據(jù)譚華杰之前向媒體透露的信息，萬科的野心決不僅止于此。譚華杰在電話會議中強(qiáng)調(diào)，入股徽商銀行主要是幫助與公司合作的上游企業(yè)改善貸款環(huán)境，對公司間接起到協(xié)同作用。

據(jù)萬科透露的數(shù)據(jù)顯示，萬科目前有建材供應(yīng)商及承包商約8000家合作企業(yè)，其中5000家為中小型企業(yè)。這些和萬科合作的建材供應(yīng)商及承包商的融資，一直是萬科提升凈資產(chǎn)收益水平的關(guān)鍵。一旦這些企業(yè)遇到融資困難，徽商銀行可以在按揭貸款的審批和發(fā)放上提供更多支持，有利于萬科與合作企業(yè)洽談價格，間接幫助萬科降低采購成本。

根據(jù)譚華杰介紹，萬科收購徽商銀行是要發(fā)展社區(qū)金融，而社區(qū)金融本身也對萬科意義重大。有媒體曾探究過社區(qū)金融服務(wù)的主要內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)一是可以為業(yè)主提供包括水電煤在內(nèi)的各類消費(fèi)結(jié)算，二是可向業(yè)主銷售理財產(chǎn)品。

對萬科來說，一旦能通過徽商銀行銷售理財產(chǎn)品，那么公司未來的發(fā)展機(jī)會將進(jìn)一步放大。細(xì)心的人們可以從萬科年報中看到，近年來萬科一直在與華潤集團(tuán)有限公司及其關(guān)聯(lián)公司繼續(xù)展開合作，包括同珠海華潤銀行股份有限公司簽訂貸款合同，利用華潤深國投信托有限公司信托資金和漢威資本管理有限公司旗下基金的資金。

在萬科收購徽商銀行后，上述涉及為萬科項目融資的有限合伙類的房地產(chǎn)私募，有可能借助社區(qū)金融業(yè)務(wù)的開展，擴(kuò)大募集資金的人群范圍。

萬科還可以通過涉足資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，伺機(jī)參股其他地產(chǎn)商的項目，獲取較高收益的同時，也為未來兼并收購其他企業(yè)的項目做好準(zhǔn)備。萬科半年報披露，萬科長期股權(quán)投資了上海伍翎投資中心（有限合伙）、中信萬科開發(fā)基金、上海中城聯(lián)盟投資管理有限公司三家具有房地產(chǎn)私募基金性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說，開發(fā)商成立房地產(chǎn)基金，就是想通過投資其他企業(yè)開發(fā)的項目獲取收益。在這一領(lǐng)域，金地和保利都已有所建樹，萬科還沒有明顯的動作。必要時，萬科也可以通過投資、參股各類房地產(chǎn)私募基金兼并其他房企或項目。

前瞻：如何利用“大數(shù)據(jù)”？/

萬科能為業(yè)主提供的投資方向，顯然不會僅僅是房地產(chǎn)。

馬云曾說，淘寶是一家數(shù)據(jù)公司，它比工商銀行更了解工商銀行的客戶。未來萬科在大數(shù)據(jù)方面可以開拓的空間，雖然不會有淘寶這樣的規(guī)模，但對業(yè)主生活數(shù)據(jù)收集的詳盡程度上，不會比淘寶遜色。

此前，萬科在社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域有非常多的突破。光大證券研報稱，2012年萬科升級了社區(qū)服務(wù)，后又推出了萬物倉、第五食堂和幸福驛站等設(shè)施。

涉足社區(qū)金融領(lǐng)域后，萬科不僅可以通過各個社區(qū)商鋪和服務(wù)項目來對業(yè)主的生活開支數(shù)據(jù)作詳盡收集，還可以通過徽商銀行的社區(qū)金融業(yè)務(wù)進(jìn)一步了解業(yè)主的資產(chǎn)情況，以預(yù)測業(yè)主的潛在需求，進(jìn)而調(diào)整服務(wù)內(nèi)容和社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)。

甚至，萬科以現(xiàn)有的40萬戶業(yè)主作為樣本，間接了解不同行業(yè)的景氣程度，投資有潛力的業(yè)務(wù)。在大數(shù)據(jù)的協(xié)助下，投資者可以委托萬科進(jìn)行資產(chǎn)管理，防范投資風(fēng)險，提升盈利能力。

事實(shí)上，徽商銀行所能扮演的角色，并不限于為萬科提供社區(qū)金融服務(wù)或者為上游供應(yīng)商提供中小企業(yè)借款，更可協(xié)助萬科實(shí)現(xiàn)其轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的戰(zhàn)略。

根據(jù)徽商銀行的招股說明書和此前的報道，徽商銀行的業(yè)務(wù)涉足安徽省內(nèi)的市政和基建工程以及財政資金管理。萬科總裁郁亮在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪時提及，萬科正在向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。在徽商銀行的牽線搭橋下，萬科有機(jī)會參與城市基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、運(yùn)營的機(jī)會，也間接有機(jī)會從事土地一級整理的業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)不僅可為萬科尋找到增加土地儲備的機(jī)會，本身也有非常高的收益空間。

萬科與徽商銀行“1+1”要大于2，還需掃清一些障礙。比如銀監(jiān)會今年出臺 《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于做好2013年農(nóng)村金融服務(wù)工作的通知》（銀監(jiān)辦（2013）51號）規(guī)定，允許城市商業(yè)銀行在有關(guān)轄區(qū)內(nèi)及周邊經(jīng)濟(jì)緊密區(qū)申請設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，但不得跨省設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，以抑制盲目擴(kuò)張沖動。一定程度上，這會影響萬科把握新商業(yè)機(jī)會的速度和收益。

萬科已經(jīng)邁開了重要一步。宋延慶稱，未來的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式，可能從此發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。