每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳

其實(shí)，早在9年前的“2004中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式論壇”上，王石、任志強(qiáng)、潘石屹、馮侖、張玉良、李思廉、王若雄等業(yè)界大佬就已經(jīng)以“戰(zhàn)略選擇與城市運(yùn)營(yíng)”為主題探討城市化完成后的轉(zhuǎn)型和這之前的應(yīng)對(duì)方式。

當(dāng)時(shí)一心堅(jiān)持專業(yè)化的萬科尚未真正接受這一理念。時(shí)任萬科總經(jīng)理的郁亮2005年接受《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》專訪時(shí)稱，建筑在城市建設(shè)中扮演著極其重要的角色，“但我個(gè)人不是很認(rèn)同把發(fā)展商稱為城市運(yùn)營(yíng)商，這個(gè)稱號(hào)太沉重了。”

2004年，萬科提出了未來十年的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，將在“專業(yè)化”的基礎(chǔ)上走向“精細(xì)化”，以“有質(zhì)量增長(zhǎng)”作為未來十年的戰(zhàn)略目標(biāo)。

根據(jù)2004年天津泰達(dá)董事長(zhǎng)孟群在論壇上談及關(guān)于城市運(yùn)營(yíng)核心業(yè)務(wù)的設(shè)想，共包含三個(gè)層次，一是以土地資源為主的城建土地開發(fā)，二是舊改和商業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)，三是對(duì)城市運(yùn)營(yíng)當(dāng)中專業(yè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，像酒店、餐飲、娛樂、商業(yè)、體育健身等以倉儲(chǔ)、租賃、委托承包等經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)領(lǐng)域與專業(yè)的目標(biāo)。

2004年萬科集團(tuán)客戶關(guān)系中心提出“當(dāng)萬科銷售1000億時(shí)如何面對(duì)的問題”時(shí)，想到“服務(wù)已成為價(jià)值鏈的新動(dòng)力和高利潤(rùn)區(qū)”，這與上述城市運(yùn)營(yíng)核心業(yè)務(wù)設(shè)想的第三層相關(guān)。

此外，2004年萬科將以項(xiàng)目為核心的運(yùn)營(yíng)方式轉(zhuǎn)向以客戶價(jià)值為中心的運(yùn)營(yíng)方式，也為其此后轉(zhuǎn)為服務(wù)商奠定了基礎(chǔ)。萬科2004年《客戶關(guān)系發(fā)展三年規(guī)劃》中設(shè)想，到2014年萬科累計(jì)客戶總數(shù)將約78萬戶，而萬科從2004年時(shí)起就對(duì)這些用戶實(shí)施客戶關(guān)系管理，掌握客戶的基本信息，并分析客戶行為，預(yù)測(cè)客戶需求。

然而隨后幾年，萬科一直堅(jiān)持向其最初樹立的標(biāo)桿帕爾迪學(xué)習(xí)，只做住宅開發(fā)。

萬科進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開始于2010年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2012年10月底，萬科在52個(gè)城市中獲取了約600萬平方米上用項(xiàng)目，其中潛藏著18個(gè)購物中心項(xiàng)目，面積達(dá)150萬平方米。

隨著中國(guó)城市化率從2004年的39.48%上升到2012年的52.57%，愈發(fā)靠近70%這個(gè)表征城市化基本完成的比率時(shí)，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型和城市運(yùn)營(yíng)商的話題越來越被提及，包括萬科在內(nèi)的房企也開始邁上“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型之路。

今年1月，萬科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部在北京舉行了成立儀式。萬科集團(tuán)副總裁毛大慶在今年9月東莞松山湖萬科生活廣場(chǎng)開業(yè)典禮上表示，萬科商業(yè)主要圍繞三條產(chǎn)品線展開，一類是以小社區(qū)小商鋪為主、與萬科“五菜一湯”相得益彰的“鄰里家”系列；一類是尺度適中，1萬~3萬平方米的輻射周邊社區(qū)的生活廣場(chǎng)；另一類是分布于大城市或核心城市的大型城市綜合體。

此外，萬科在其大本營(yíng)深圳投資建兒童醫(yī)院，建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)社區(qū)，首次競(jìng)拍獲得產(chǎn)業(yè)辦公用地。這一系列嘗試都是萬科在“城市運(yùn)營(yíng)商”中的專業(yè)領(lǐng)域中進(jìn)行的嘗試，這些服務(wù)都有萬科近10年客戶關(guān)系管理積累的數(shù)據(jù)庫做支撐。

如按此前的設(shè)想，“城市運(yùn)營(yíng)商”的角色中還應(yīng)包括以土地資源為主的城建土地規(guī)劃、開發(fā)。上月末，萬科入股徽商銀行的舉動(dòng)，引發(fā)外界對(duì)于萬科是否會(huì)參與徽商銀行所在地的城市規(guī)劃建設(shè)的猜想。

事實(shí)上，從2008年開始，萬科就已經(jīng)開始與一級(jí)土地開發(fā)商合作獲取土地，先后在重慶、云南、天津等地參與一級(jí)土地整理等城市建設(shè)項(xiàng)目。

今年萬科參與的前海首個(gè)企業(yè)實(shí)體辦公園區(qū)——前海公館建設(shè)，采取1.5級(jí)模式進(jìn)行開發(fā)，即以BOT（建造-運(yùn)營(yíng)-移交）模式開發(fā)的前海企業(yè)公館移交政府后，可直接在該項(xiàng)目上進(jìn)行再開發(fā)。