每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

豪宅市場復(fù)蘇跡象顯現(xiàn)。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京市2013年商品住宅單價超過5萬元/平方米的成交套數(shù)已經(jīng)達到了1952套，在前10個月就創(chuàng)造了歷史紀錄，比2012年同期的1014套上漲92.5%。中原地產(chǎn)市場研究部預(yù)計，2013年全年超過5萬元/平方米的住宅項目成交將達到2400套。

一位接近北京市住建委的權(quán)威人士在不久前的一場行業(yè)內(nèi)部交流會上表示，希望政府能做到細分管控，低端有保障、中端有支持、高端有市場，用市場的概念也就是說 “放開”。對此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴躍進分析，一旦市場松綁，豪宅產(chǎn)品將首先掙脫“限購”的束縛。

豪宅市場行情凸顯政策轉(zhuǎn)向

克而瑞研究中心的研報指出，自2011年以來，包括北京上海在內(nèi)的9大核心樣本城市豪宅市場成交走勢一直處于上升周期，市場成交量逐年遞增。就每年的年內(nèi)走勢而言，也均呈現(xiàn)出按季遞增的態(tài)勢。報告指出，在剛剛過去的2013年3季度，豪宅成交總量更是再創(chuàng)新高，已經(jīng)逼近百萬平方米大關(guān)。

該報告亦表示，與整個商品房市場相比較，豪宅市場的成交走勢表現(xiàn)出明顯差異。限購政策的全面推行，使得更多的高收入購房者偏向于購買高檔項目，因此在整體市場成交量持續(xù)下行的情況下，豪宅市場成交不降反升。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，相比之下，500萬元以下的經(jīng)濟型豪宅，則更多取決于當時市場的供求關(guān)系。在高端市場向好的背景下，占據(jù)優(yōu)勢地理位置、戶型與總價較小的優(yōu)勢性價比項目更容易在短期內(nèi)實現(xiàn)集中成交。

豪宅市場升溫的背后，是政策著眼點與重心的轉(zhuǎn)變。11月4日，“京七條”落地后，大規(guī)模土地使用權(quán)出讓在一片驚呼聲中結(jié)束。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，從受讓條件看，這8塊土地需配建的自住型商品住房及其他相關(guān)保障性住房占規(guī)劃建筑面積的72.6%?！按驂汉勒恼?，顯然將讓位于扶持保障房的政策。這也是豪宅市場變熱的一個重要原因?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴躍進分析認為。

業(yè)內(nèi)支持豪宅率先“松綁”

偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示，國家應(yīng)針對不同市場采用差異化的政策，重點在于保障房的建設(shè)與分配，保證中低價位的商品房的供應(yīng)，其他商品房市場應(yīng)該逐步放開。如果限購放開，那么順序應(yīng)該是豪宅、中端住房、普通住房。

泰禾集團總裁助理沈力男表示，以二八分配原則為例（二成豪宅、八成中端市場和低端保障市場），如果中端市場和低端保障市場房價價格漲幅過大，政府應(yīng)該干預(yù)和調(diào)控。但北京的豪宅動輒幾千萬元的價格，居住人群也是特定的，對于低端市場并沒有影響。因此，如果分類指導(dǎo)的話會好一些?！昂勒袌龅呐d起，國家還能多收稅，也可以帶動更多的行業(yè)?！彼硎?。

嚴躍進認為，應(yīng)允許豪宅在松綁的市場中進行自由交易，并將相應(yīng)的稅收等進行財富再分配，如注入保障房補貼中。這樣的市場將是一個更優(yōu)化的市場。

克而瑞提供的報告指出，近年來豪宅市場的總價走勢一直處于較大的波動中：2011年末，樣本城市的大體量商業(yè)項目出現(xiàn)集中成交，迅速推升了樣本城市豪宅成交總價水平。但自2012年2季度起，總價指數(shù)即一路下跌，至2013年3季度，指數(shù)較去年同期下跌了25個百分點，套均總價水平僅與2010年初相若。

對此，嚴躍進表示，總價指數(shù)下跌，絲豪不影響豪宅市場成交火熱的市場判斷，這與“微豪宅”產(chǎn)品的出現(xiàn)有關(guān)。從整個趨勢來看，2013年將是豪宅市場持續(xù)火熱的一年，這在大城市中尤其明顯。