專家稱，未來中國(guó)土地制度改革仍是漸進(jìn)式的，不可能一步到位。眼前可以立刻推進(jìn)的是提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。未來要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場(chǎng)，必定涉及征地制度改革和農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革

針對(duì)三中全會(huì)公報(bào)提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，多位專家昨晚表示，三中全會(huì)如人所料涉及中國(guó)土地市場(chǎng)制度改革，接下來就要看具體操作方案，漸進(jìn)可能性更大，包括穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。此外，專家也認(rèn)為，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，是指要做到農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地的公平與同權(quán)，保障農(nóng)民在土地上的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，但農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)很快“轉(zhuǎn)正”。

城鄉(xiāng)要素平等交換是方向所在

“只有改革才能解決土地資源利用低的問題，只有改革才能解決土地制度混亂問題、農(nóng)民利益無(wú)法保證等一系列問題。實(shí)際上，解決這些問題以后，能使農(nóng)村發(fā)展更好，農(nóng)民利益更大，土地資源利用效率更高。”住建部政策研究中心原副主任王玨林對(duì)上證報(bào)記者表示。

“從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，土地制度必須有一個(gè)突破性變革，因?yàn)橥恋厥亲罨镜纳a(chǎn)生活材料，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。”國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，三中全會(huì)涉及“新土改”完全在意料之中。

同時(shí)，鄒曉云也表示，“新土改”面臨的困難很大。“目前各方面對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，肯定是有分歧的，而且分歧還比較大。這意味著今后改革的難度比較大、壓力比較大。但是，改革的需求也還是很多的。”鄒曉云說，目前土地的供應(yīng)和配置都存在嚴(yán)重的問題，“土地制度的問題，目前大家都很清楚了，而且整個(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作都與土地的供應(yīng)模式密切相關(guān)，進(jìn)一步講，通脹問題、高房?jī)r(jià)問題也都與土地有關(guān)。”

他直言，“土地制度改革表面上看好像是制度設(shè)計(jì)上的難點(diǎn)，如土地管理法，以及其他法律法規(guī)。但其內(nèi)在是利益問題，或管理體制問題。即，體制制度沒有把利益格局協(xié)調(diào)好。”

另外，“土地管理模式部門化，不同的部門會(huì)有不同的看法。如國(guó)土管理部門、地方政府等也想法不一，改革可能削弱他們對(duì)土地的控制力，由此也是阻力之一。”鄒曉云說。

小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)馬上放開

專家普遍表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，對(duì)于土地制度的改革重點(diǎn)，將是農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，而且這項(xiàng)改革很可能融入城鎮(zhèn)化改革進(jìn)程之中。但在改革的路徑選擇上，漸進(jìn)可能性更大。

“對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的經(jīng)營(yíng)權(quán)可適當(dāng)放開，但是對(duì)于‘小產(chǎn)權(quán)房’還是不能馬上放開，因?yàn)槟壳?lsquo;小產(chǎn)權(quán)房’問題都還沒有解決，一放開只能更混亂。”王玨林說。

記者注意到，在三中全會(huì)開幕前，有關(guān)農(nóng)村土地改革的猜測(cè)導(dǎo)致了全國(guó)一些地方農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房買賣活躍。引起關(guān)注的國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心“383”改革方案中提出“允許農(nóng)村集體土地入市”，直接導(dǎo)致了北京等一線城市郊縣農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格上漲。

“當(dāng)前一些城市居民去農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，試圖博取三中全會(huì)后有關(guān)農(nóng)村土地改革的政策紅利。我覺得這是一種一廂情愿的政策誤讀。期待農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房能夠很快‘轉(zhuǎn)正’并不現(xiàn)實(shí)。”三農(nóng)問題專家、中國(guó)人民大學(xué)可持續(xù)發(fā)展高等研究院執(zhí)行院長(zhǎng)溫鐵軍說。

據(jù)全國(guó)工商聯(lián)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從1995年到2010年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。其中“十一五”時(shí)期，小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模就達(dá)到2.83億平方米。而在非官方統(tǒng)計(jì)里，這個(gè)數(shù)字則更為龐大。

中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英認(rèn)為，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，會(huì)加快農(nóng)村建設(shè)用地交易市場(chǎng)的形成，這需要修訂和出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)，絕不是短期內(nèi)可以完成的。小產(chǎn)權(quán)房有條件“轉(zhuǎn)正”是將來可能的方向，但只有在統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)建立起來后，才可能逐步得到解決。

專家特別稱，此次公報(bào)中有關(guān)農(nóng)村改革的內(nèi)容，此前的中央文件基本上都有提及，只是這幾年執(zhí)行得不好。因此，關(guān)鍵是看三中全會(huì)以后如何落實(shí)執(zhí)行。

農(nóng)村建設(shè)用地要和城市同權(quán)

值得注意的是，三中全會(huì)公報(bào)提出，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機(jī)制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。

“農(nóng)民最重要的資產(chǎn)是土地。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)和賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是要改變農(nóng)村建設(shè)用地和城市不能公平同權(quán)的問題。這一問題導(dǎo)致不少地方在農(nóng)村征地過程中損害了農(nóng)民應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。”溫鐵軍表示。

他說，當(dāng)前農(nóng)村土地市場(chǎng)和城市是處于隔絕的兩個(gè)市場(chǎng)。地方政府往往以非常低的價(jià)格從農(nóng)民手中獲得農(nóng)村建設(shè)用地，轉(zhuǎn)手后又用城市建設(shè)的市場(chǎng)價(jià)格售出。導(dǎo)致一些地方政府“以地生財(cái)”或者“以地套現(xiàn)”，使得農(nóng)民被動(dòng)上樓，被城鎮(zhèn)化。這樣的不良傾向，值得高度關(guān)注。

“中國(guó)土地制度改革（無(wú)論是城市還是農(nóng)村）的一條重要經(jīng)驗(yàn)是，其始終服務(wù)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要的。”中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所農(nóng)村政策研究室主任王小映說。

他稱，未來中國(guó)土地制度改革仍是漸進(jìn)式的，不可能一步到位。眼前可以立刻推進(jìn)的是提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。未來要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場(chǎng)，必定涉及征地制度改革和農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革，“它們是一個(gè)問題的兩個(gè)方面”。

“據(jù)我觀察，中國(guó)土地制度改革（無(wú)論是城市還是農(nóng)村）的經(jīng)驗(yàn)來看，土地改革最初是沒有系統(tǒng)的改革思路的，中國(guó)近三十多年土地制度改革的一條重要經(jīng)驗(yàn)，是始終服務(wù)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。”王小映說，按照中央部署，到2020年，農(nóng)村改革發(fā)展基本目標(biāo)任務(wù)是：農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制更加健全，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化體制機(jī)制基本建立。這意味著，未來必須建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地制度和市場(chǎng)。

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