繼李嘉誠(chéng)撤資內(nèi)地之后，潘石屹拋售滬上資產(chǎn)的消息不脛而走，再一次挑動(dòng)外界對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市前景擔(dān)憂(yōu)的敏感神經(jīng)。

外媒11月8日?qǐng)?bào)道，SOHO中國(guó)正為上海三個(gè)項(xiàng)目需找買(mǎi)家，其中包括虹口區(qū)的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目以及靜安區(qū)的一個(gè)商住兩用復(fù)合設(shè)施。

逃離上海？

報(bào)道援引知情人士的話(huà)表示，目前SOHO中國(guó)已開(kāi)始掛牌出售位于上海虹口區(qū)的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。對(duì)于上述項(xiàng)目，SOHO正尋求整體出售，而不是出售項(xiàng)目中的個(gè)別單位，但具體售價(jià)尚未知曉。

對(duì)此，SOHO中國(guó)方面表示，并不會(huì)改變公司的長(zhǎng)期商業(yè)模式，會(huì)繼續(xù)保留位于上海和北京的主要辦公空間。

“我們將會(huì)優(yōu)化自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并在合適的時(shí)間出售相對(duì)來(lái)說(shuō)的非核心資產(chǎn)，同時(shí)購(gòu)入主要資產(chǎn)以履行在北京和上海對(duì)等發(fā)展的目標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)最好的資產(chǎn)與資本配置。”

翻閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，SOHO中國(guó)自2010年以來(lái)一直積極買(mǎi)進(jìn)上海地塊，并在2011年4月-6月之間先后購(gòu)得上述項(xiàng)目。

2011年4月1日，SOHO中國(guó)宣布以總價(jià)約16.34億元收購(gòu)上海靜安區(qū)曹家渡萬(wàn)航渡路716弄-794弄地塊。而根據(jù)該公司網(wǎng)站最近公布的一份招標(biāo)文件顯示，目前這個(gè)地塊上在建的商住兩用復(fù)合設(shè)施的總建筑面積大約為7.6萬(wàn)平方米。

半個(gè)月之內(nèi)，SOHO中國(guó)于4月19日又宣布，以總價(jià)24.7億元摘得虹口區(qū)的地鐵10號(hào)線(xiàn)海倫路站地塊。

然而時(shí)隔不久，在2011年5月31日，SOHO中國(guó)以15億元的價(jià)格，收購(gòu)了位于虹口區(qū)地鐵10號(hào)線(xiàn)四川北路站地塊。

值得注意的是，就在潘石屹拋售上海資產(chǎn)的同時(shí)，SOHO中國(guó)有限公司首席執(zhí)行官?gòu)埿涝诓粩嗟馁?gòu)買(mǎi)海外資產(chǎn)。

據(jù)知情人士透露，張欣在前不久曾揮金2600萬(wàn)美元買(mǎi)下了位于曼哈頓東74街的一座建于19世紀(jì)的住宅樓。

而在今年上半年，張欣牽頭的一個(gè)財(cái)團(tuán)還曾以7億美元收購(gòu)了紐約通用汽車(chē)大樓40%的股權(quán)。

這不禁令人聯(lián)想起，華人首富李嘉誠(chéng)“撤離內(nèi)地”、“投資重心西移”的財(cái)富故事。而旗下的和記黃埔亦剛剛完成上海東方匯經(jīng)中心出售一事。

因而外界紛紛猜測(cè)，潘石屹或在效仿李超人，逃離上海。

盈利遇阻

不過(guò)，上海業(yè)內(nèi)并不為老潘的這次拋售動(dòng)作感到意外。

“這消息在業(yè)內(nèi)已相傳了半年左右。目前上述幾個(gè)項(xiàng)目都還是生地，沒(méi)怎么動(dòng)工。”在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，潘石屹此次“逃離”似乎顯得有些無(wú)奈。

上海資深業(yè)內(nèi)人士薛建雄分析指出，遲遲未動(dòng)工的原因主要在于SOHO看不到項(xiàng)目未來(lái)的收益。

“感覺(jué)到項(xiàng)目建成之后賣(mài)不出好的價(jià)格，所以就一直不敢動(dòng)。”他進(jìn)一步表示，倘若這些項(xiàng)目建成之后零售，資金成本將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他們?cè)镜念A(yù)期，再加上售價(jià)上不去，所以老潘“玩”不下去了。

另有分析人士亦表示，SOHO之所以決定出售在上海的部分資產(chǎn)，可能是因?yàn)閾?dān)心即將出現(xiàn)寫(xiě)字樓供應(yīng)過(guò)剩的局面以及上海的房租下跌。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年上半年，上海超甲級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)到620萬(wàn)平方米。而未來(lái)數(shù)年，上海寫(xiě)字樓新增供應(yīng)還將大大增加，空置率也將相應(yīng)增長(zhǎng)。特別是2014-2016年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)將出現(xiàn)激增態(tài)勢(shì)，2015年新供應(yīng)將達(dá)到200萬(wàn)平方米的新高。

據(jù)觀察人士指出，目前上海寫(xiě)字樓售價(jià)較平，倘若定價(jià)較高，又面臨難以出售的問(wèn)題。

“比如環(huán)球金融中心，一直在賣(mài)，但也只銷(xiāo)售了3、4成的樣子。”該人士進(jìn)一步指出，其實(shí)SOHO中國(guó)目前在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo)售也非常低迷。

顯然，這對(duì)于潘石屹來(lái)說(shuō)顯然不是一個(gè)好消息。

從2009年收購(gòu)“上海第一爛尾樓”東海廣場(chǎng)起，至今年4月在上海長(zhǎng)寧拿地為止，SOHO中國(guó)在上?？偣餐顿Y開(kāi)發(fā)了12個(gè)項(xiàng)目。而該公司項(xiàng)目總數(shù)僅為16個(gè)，上海項(xiàng)目占比超7成。作為SOHO房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主戰(zhàn)場(chǎng)，上海項(xiàng)目成敗至關(guān)重要。

但據(jù)上海當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，就在這12個(gè)項(xiàng)目之中，有9個(gè)項(xiàng)目至今仍處在工地狀態(tài)，且大部分項(xiàng)目工程進(jìn)展遲緩，其中就包括虹口SOHO、SOHO海倫廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO靜安廣場(chǎng)等重要項(xiàng)目。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，這也是潘石屹在2010、2011年大量收購(gòu)商辦地塊的遺留問(wèn)題，要同時(shí)開(kāi)發(fā)這些項(xiàng)目顯然不可能，SOHO中國(guó)只有通過(guò)分批開(kāi)發(fā)的方式來(lái)運(yùn)作。

“但現(xiàn)在看來(lái)，SOHO中國(guó)未來(lái)想要保留近年來(lái)購(gòu)入的所有項(xiàng)目將變得日益困難，特別在其轉(zhuǎn)型之后。”

上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)于SOHO中國(guó)后續(xù)盈利能力表示擔(dān)憂(yōu)。

“上海寫(xiě)字樓租金整體不高，也影響了售價(jià)，同時(shí)開(kāi)發(fā)成本、土地、建安成本很高，而這也將會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期延續(xù)的趨勢(shì)。”

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