每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 金微 李婷 發(fā)自安徽、北京、廈門    

每經(jīng)記者 查道坤 金微 李婷 發(fā)自安徽、北京、廈門

前天公布的十八屆三中全會公報剛提出 “建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”；昨天（11月13日）就傳來消息稱，一直在探索土地改革的安徽省，日前已經(jīng)宣布農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)正式開閘，共有20個縣區(qū)參與試點。

安徽省政府下發(fā)了《安徽省人民政府關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），決定在全省20個縣（區(qū)）開展農(nóng)村綜合改革示范試點工作。今后，農(nóng)村集體建設(shè)用地可以通過轉(zhuǎn)讓、出租等方式流轉(zhuǎn)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)，未來還將建設(shè)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地交易市場。

中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院教授鄭風(fēng)田在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者時表示，全國農(nóng)村有兩億畝的建設(shè)用地，這些土地是片沉睡的資產(chǎn)，農(nóng)村建設(shè)用地全面流轉(zhuǎn)后，將極大地釋放土地市場，并打破房價居高不下的局面。

無獨有偶，近日，基于對未來政策的強烈預(yù)期，廈門的一處宅基地溢價44%成功拍出。

安徽20個區(qū)縣試點/

《指導(dǎo)意見》提到，包括渦陽縣、潁泉區(qū)、臨泉縣、烈山區(qū)在內(nèi)的安徽20個縣區(qū)開展農(nóng)村綜合改革示范試點工作，將重點圍繞市場主體培育、土地市場建設(shè)、集體三資管理、公共基礎(chǔ)設(shè)施建管、信息和金融服務(wù)等6個方面開展改革試點。力爭到2015年，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體經(jīng)營面積占承包耕地50%以上，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集約化、專業(yè)化、社會化程度明顯提高。

值得注意的是，在此次農(nóng)村綜合改革的一個重點，安徽省將建立多元統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場。今后的集體土地所有權(quán)將確定到每個具有所有權(quán)的農(nóng)民集體，2015年底前實現(xiàn)農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地、農(nóng)用地、未利用地和農(nóng)村范圍內(nèi)的國有土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋。

建立宅基地退出補償激勵機制，是此次《指導(dǎo)意見》的亮點之一。根據(jù)規(guī)定，安徽省將堅持自愿、有償原則，探索建立符合農(nóng)民合理需求的宅基地退出補償激勵機制；與此同時，建立農(nóng)民通過流轉(zhuǎn)方式使用其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織宅基地的制度，探索建立農(nóng)村集體建設(shè)用地指標(biāo)儲備制度，盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地。

在依法征收農(nóng)民集體所有土地時，將提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，確保被征地農(nóng)民生活水平有提高、長遠(yuǎn)生計有保障。允許集體建設(shè)用地通過出讓、租賃、作價出資、轉(zhuǎn)讓、出租等方式依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)等。

安徽省國土部門工作人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，此舉的目的是為了讓農(nóng)民可以自由的買賣土地使用權(quán)，讓農(nóng)民的土地更加靈活，也將為農(nóng)村的發(fā)展帶來更多的資本。

為此，安徽省下一步還將依托國有建設(shè)用地交易市場，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地交易市場，為土地交易提供場所、發(fā)布信息、組織交易等服務(wù)。推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場門戶網(wǎng)站和交易平臺建設(shè)，逐步實現(xiàn)申請、競價報名、網(wǎng)上掛牌、在線競拍、中標(biāo)公示等全流程在線交易。農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地、林地使用權(quán)、森林和林木所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等逐步納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場。

兩億畝集體建設(shè)地待激活

據(jù)公開資料，目前農(nóng)村集體建設(shè)用地有兩億畝，隨著農(nóng)村空心化，一些集體建設(shè)用地一直閑置著。

鄭風(fēng)田介紹，因為制度安排，農(nóng)村集體建設(shè)用地要素被固定了，這些建設(shè)用地不能流動，致使全國兩億多畝宅基地都是沉睡的資產(chǎn)，安徽此舉是為了打破堅冰，讓農(nóng)民在土地中獲得收益。“目前我們國家的農(nóng)村建設(shè)用地，只是局限于本村流轉(zhuǎn)，范圍太小，而隨著經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民在不同地區(qū)打工，有些農(nóng)村較富，有工業(yè)，而這些打工的農(nóng)民需要安居，他們又沒有能力去買高價房。”

目前，在現(xiàn)有的土地招拍掛制度中，城市郊邊的農(nóng)村土地是由地方政府以低價征收，再進(jìn)行招拍掛，地價往往翻數(shù)十倍，這也是全國房價居高不下的重要原因。而未經(jīng)過此套程序的小產(chǎn)權(quán)房，價格比同地段的樓房低一半甚至更多。一旦小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，其巨量供應(yīng)合法進(jìn)入市場，將對房價調(diào)控產(chǎn)生巨大效果。這次三中全會明確了要建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。對此，有關(guān)專家表示，農(nóng)村集體土地入市有望放開，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正并不遙遠(yuǎn)。

鄭風(fēng)田說，現(xiàn)在農(nóng)村兩億畝的建設(shè)用地沒有給農(nóng)民帶來任何收益，三中全會提出農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民最大的財產(chǎn)就是土地，因此未來政策將做到同地同價。“農(nóng)民在宅基地建房子然后低價買賣，這樣錢不會被開發(fā)商賺走，而且能夠降低房價。”

在他看來，安徽這個試點可以打破農(nóng)村建設(shè)用地的堅冰，對于全國而言具有很大的意義。建設(shè)用地不僅是農(nóng)民住宅小區(qū)的建設(shè)，還能用于工業(yè)、商業(yè)、旅游等，這意味著建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)范圍進(jìn)一步放大，未來不排除城市居民到農(nóng)村買房的可能。

另外，除了農(nóng)村建設(shè)用地，農(nóng)業(yè)用地市場將通過合作社、規(guī)模經(jīng)營的方式激活。在此意見出臺前，安徽省宿州市埇橋區(qū)迎來了一個新鮮事物——土地流轉(zhuǎn)信托，將農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托財產(chǎn)，委托給信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理，從而定期獲得信托收益。

“安徽宿州市下面的縣區(qū)就有村民將土地流轉(zhuǎn)成為信托，說白一點就是將農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托產(chǎn)品，委托信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理，這樣就可以定期獲得信托收益，增加了農(nóng)民收入的同時，也讓農(nóng)民擺脫了土地的束縛，尋求其他工作，進(jìn)一步增加收入。”地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

張建初說，打個比方，農(nóng)民把土地承包給企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，這樣不但可以保證收入，還可以有時間去尋找工作增加收入，不再是單一靠種植土地的收入，“讓農(nóng)村的土地進(jìn)入市場化，也讓資本進(jìn)入到農(nóng)民，為農(nóng)村農(nóng)民進(jìn)城和下一步創(chuàng)業(yè)提供一些資金保障的同時，也推進(jìn)了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。”

廈門宅基地溢價拍賣

十八屆三中全會釋放出了強烈的土地改革信號，而農(nóng)村宅基地禁止買賣的政策，近期亦出現(xiàn)松動跡象。在三中全會閉幕前一天，廈門一宅基地以溢價44%成功拍賣。該宅基地位于集美灌口，建筑面積為1200多平方米，起拍價僅470.78萬元，最終成交價為680萬元。每平方米約5670元的成交價格，約為周邊新房價格的一半。雖然根據(jù)保密協(xié)議，拍賣行未能透露最終競買人身份，但其向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，參與競買的人不僅有本村村民，還有不少外地人。

根據(jù)公告顯示，11月11日15時30分，在廈門市拍賣行業(yè)協(xié)會拍賣中心及中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)絡(luò)平臺采用電子競價與現(xiàn)場同步拍賣方式公開拍賣：標(biāo)的物位于廈門市集美區(qū)灌口鎮(zhèn)灌口村三組住宅（沿街獨棟五層樓），土地使用類型為集體土地使用權(quán)，同時具備《集體土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》兩證。拍賣標(biāo)的總建筑面積1216.56㎡，起拍價為470.78萬元。保證金為30萬元。

雖然此次拍賣為公開拍賣，但拍賣行特別作出風(fēng)險提示，因土地使用類型為集體土地使用權(quán)，根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，房屋所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員方可辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。記者獲悉，標(biāo)的物原本屬于該村一村民個人使用，后因為欠下了民間借貸，后由法院委托拍賣行進(jìn)行拍賣。

承拍行福建省嘉泉拍賣有限公司總經(jīng)理陳世芳表示，此前他們從未承接過宅基地拍賣，此為首次。該拍賣公告甫出，即引發(fā)各方“垂涎”。十多位競買人經(jīng)過半個小時的激烈爭奪最終落槌在680萬元，溢價達(dá)到44%，超過了市場預(yù)期。“如果這次拍賣再推遲幾天，等到三中全會閉幕，或許會溢價更高。”