每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自廈門

日前，廈門法制局發(fā)布征求《廈門市商品房預(yù)售管理辦法(修訂草案)》（以下簡(jiǎn)稱“草案”）意見的通知，正式將該草案列入立法計(jì)劃項(xiàng)目。此前廈門執(zhí)行的是2001年9月30日廈門市人民政府令第100號(hào)公布的《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》。

據(jù)悉，目前國(guó)內(nèi)在商品房預(yù)售管理方面執(zhí)行的是由建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》，在2004年曾進(jìn)行修訂。各地雖然有對(duì)《城市商品房預(yù)售管理辦法》推出執(zhí)行細(xì)則，但欲將部門性的規(guī)章立為地方法規(guī)的，尚屬首次。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廈門此舉具有積極的嘗試意義。日前公布的十八屆三中全會(huì)《決定》提出，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。這意味著，樓市起決定作用的仍然是市場(chǎng)，政府應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律改進(jìn)調(diào)控方式。逐步告別行政化的樓市調(diào)控已是時(shí)候。

建開發(fā)商預(yù)售信用檔案

根據(jù)草案，開發(fā)商欲取得預(yù)售許可證除了按照此前規(guī)定“已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書”持有“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、房屋建設(shè)工程承包合同已生效（房屋交付使用日期已經(jīng)確定），開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金，必須達(dá)到該項(xiàng)目工程建設(shè)總投資的25%以上。

不過(guò)，對(duì)于申請(qǐng)預(yù)售商品房項(xiàng)目工程形象進(jìn)度從原先的“三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和機(jī)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室的，已完成基礎(chǔ)和首層工程的，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程”變更為“7層以下（含7層）的，已完成主體建筑封頂工程；8層以上（含8層）的，已完成主體結(jié)構(gòu)工程的二分之一以上，且不得少于7層。” 

針對(duì)一些開發(fā)商，在未取得商品房預(yù)售許可證就以各種形式“賣房”的現(xiàn)象，草案對(duì)此也給予“叫停”。草案明確規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證，開發(fā)商不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放貴賓卡等方式收取或者變相收取定金、預(yù)定款等費(fèi)用。與此同時(shí)，對(duì)于一些開發(fā)商以返本銷售、售后包租等營(yíng)銷、促銷，草案也明確給予嚴(yán)禁。

值得注意的是，若有開發(fā)商未取得許可證先變相賣房等，也將被處以一系列處罰。根據(jù)草案，相關(guān)主管部門將責(zé)令改正，并暫停該項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約；拒不改正的，預(yù)售主管部門還可以在預(yù)售現(xiàn)場(chǎng)或者公共媒體曝光其違法行為，向公眾提示預(yù)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。直到及時(shí)改正，相關(guān)部門才恢復(fù)該項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。

值得一提的是，草案還規(guī)定，開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后，必須于10日內(nèi)一次性公開全部預(yù)售房源及每套價(jià)格。若未及時(shí)公開，相關(guān)主管部門先責(zé)令改正，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入預(yù)售人信用檔案。

立法將利好各方

中國(guó)房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，雖然建設(shè)部有發(fā)相關(guān)的商品房預(yù)售管理辦法，但各地對(duì)于辦法的執(zhí)行程度并不一致，如有些地區(qū)城市可以賣樓花、或者只是建了一個(gè)地基就在銷售、預(yù)售資金被挪用等等，對(duì)于廈門這個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲的城市，將這種交易秩序的監(jiān)管，提出來(lái)上升到地方法規(guī)的高度進(jìn)行管理。

根據(jù)本周國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，廈門新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅排名全國(guó)第38位，同比上漲16.9%排名全國(guó)第五，僅次于上海、北京、廣州 和深圳。值得關(guān)注的是，這也是自去年6月以來(lái)，廈門房?jī)r(jià)連續(xù)17個(gè)月環(huán)比上漲。

陳晟認(rèn)為，廈門此舉在樓市調(diào)控背景下，特別是在三中全國(guó)之后，是有一定積極意義的，眼下包括房地產(chǎn)稅也是通過(guò)先立法再推廣，強(qiáng)化了法制管理，而不是“拍腦袋”決定，立法是有周期的，通過(guò)立法表示，是在一段時(shí)間長(zhǎng)期執(zhí)行的，嚴(yán)肅的事情。而廈門將商品房預(yù)售進(jìn)行立法，表明廈門已經(jīng)跟特大型城市一樣，表明就是希望走規(guī)范化的道路。

上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平表示，作為首個(gè)將部門規(guī)章進(jìn)行立法上升到地方法規(guī)的城市，廈門面臨比較艱巨的任務(wù)，整個(gè)商品房市場(chǎng)的規(guī)律至今還未完全顯現(xiàn)，但同時(shí)此舉也具有嘗試性的意義。目前對(duì)于商品房預(yù)售方面出現(xiàn)的糾紛，是依據(jù)最高法院在2003年推出的相關(guān)司法解釋進(jìn)行裁判，但對(duì)于一些問(wèn)題還是存在裁決上的難度，如果廈門的商品房預(yù)售立法能夠在這些問(wèn)題上進(jìn)行細(xì)化補(bǔ)充，對(duì)于開發(fā)商和購(gòu)房者各方都是利好，對(duì)于商品房預(yù)售的部門規(guī)章將是一個(gè)有力的法律支撐。