每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京

盡管十八屆三中全會(huì)對(duì) “房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”、“房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向”等房地產(chǎn)圈內(nèi)熱議的話題只字未提，但是，三中全會(huì)審議通過(guò)的 《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（以下簡(jiǎn)稱 《決定》）所提出的金融改革、稅收改革、農(nóng)村建設(shè)用地的可流轉(zhuǎn)、可抵押，乃至于放開(kāi)社會(huì)資本特許經(jīng)營(yíng)參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容，依然為房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展指出了新方向。

已經(jīng)涉足金融投資、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)等非房地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商突然發(fā)現(xiàn)，三中全會(huì)后，這些領(lǐng)域的投資，也許能給房地產(chǎn)主業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇。整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)也許會(huì)因?yàn)榻鹑?、土地等領(lǐng)域的改革，迎來(lái)又一個(gè)黃金十年。

土地改革帶來(lái)新機(jī)會(huì)

《決定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，未來(lái)城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)還是三四線城市和中小城鎮(zhèn)。如果房企把控好新型城鎮(zhèn)化以及農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地同股同權(quán)的政策引導(dǎo)，還是有發(fā)展?jié)摿Φ模绕涫瞧渲蟹?ldquo;PEPR（人口、產(chǎn)業(yè)、政策、資源）”指標(biāo)模型的三四線城市。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該從建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中得到一定的機(jī)會(huì)，去找好自己住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等定位。

睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。使農(nóng)民富了起來(lái)，這有利于減少三四線城市積壓的庫(kù)存，也是地產(chǎn)商的一個(gè)新機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)，也為房地產(chǎn)業(yè)增加了新選擇?？硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理林波說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以在規(guī)劃允許的前提下，進(jìn)入上述領(lǐng)域發(fā)展，將農(nóng)業(yè)建設(shè)用地開(kāi)發(fā)成為產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)基地甚至諸如農(nóng)家樂(lè)之類(lèi)的其他類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施。

融資渠道將更為多樣化

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，融資是老大難之一。三中全會(huì)釋放出的信號(hào)，或能緩解開(kāi)發(fā)商的資金饑渴。

《決定》指出，完善金融市場(chǎng)體系，擴(kuò)大金融業(yè)對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放，在加強(qiáng)監(jiān)管前提下，允許具備條件的民間資本依法發(fā)起設(shè)立中小型銀行等金融機(jī)構(gòu)；發(fā)展普惠金融；鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，豐富金融市場(chǎng)層次和產(chǎn)品。

趙秀池告訴記者，更多的融資方式與融資渠道，將使開(kāi)發(fā)商得到融資的便利，有助于增加住房供給，降低融資成本，從而有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，“開(kāi)發(fā)商會(huì)得到更多的股權(quán)融資與債券融資。”

事實(shí)上，三中全會(huì)提出公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度；必須毫不動(dòng)搖鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)。這也為房企未來(lái)提供更多的融資渠道，比如大型國(guó)有房企兼并民營(yíng)企業(yè)等。

趙秀池在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，混合所有制建立在雙方互惠互利基礎(chǔ)上，使企業(yè)規(guī)模、實(shí)力大大增強(qiáng)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)，“當(dāng)然，雙方在融合過(guò)程中會(huì)有一定的摩擦成本。”

至于《決定》提出“允許社會(huì)資本通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)，研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”也為社會(huì)化融資進(jìn)入舊改領(lǐng)域，創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的調(diào)查，目前已有包括信托和有限合伙類(lèi)的私募基金進(jìn)入到城市舊改領(lǐng)域。房地產(chǎn)商本身也在積極參與城市舊改。如果未來(lái)金融改革和社會(huì)資本投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的模式和制度成形，那么將會(huì)大大加快城市核心區(qū)域的土地或房屋供給，一定程度上將抑制房?jī)r(jià)和地價(jià)的高漲。